网络教育学院
《房地产开发与经营课程设计》
题 目：住宅开发项目前期策划
1 项目概况
成都光熙元集团有限公司是我国西部唯一一家以生产维卡纤维和棉浆粕为主的大型企业集团，现已形成年产维卡纤维6万吨和棉浆粕4. 2万吨的能力位居全球第一。公司先后获得瑞士环保纺织OELCO-TEX 标准认证IS09001-2000质量体系认证和IS014001环境管理体系认证产品远销欧美韩日、印度、巴基斯坦、越南等20多个国家和地区。产品海外市场占有率达15%以上，国内市场占有率达25%以上。 成都置信实业(集团)有限公司成立于1997年11月12日，是一家以房地产开发为主、多元化发展的民营企业。拥有14家子、分公司及联盟单位，集团产业覆盖三大板块:房地产(含物业管理)、汽车贸易业及售后服务、资产经营及其它产业等领域。集团现有员工600余名，99%具有大专以上学历，其中硕士博士57名。 置信公司是四川省“综合实力10强”和四川省“最佳效益前10强”(2001年)，四川省房地产开发企业“最大市场占有份额首强”(2002年);在2001年和2003年的中国住交会上，置信丽都花园和置信生态花园芙蓉古城两个楼盘被评为中国名盘，董事长杨毫两度获得“中国房地产十大新锐人物”;“置信”2002年被认定为“四川省著名商标”，在2003年中国住交会上，荣获“中国房地产品牌企业”;成都置信所管理的置信丽都花园荣获建设部评选的\年全国物业管理示范住宅小区”称号，2004城市运营贡献大奖。目前，企业总资产规模达12亿元。 项目地块位于宜宾南岸航天路(宜宾市南岸东区成都光熙元厂区)，总占地490亩。项目地块北面紧邻宜宾市唯一的四星级宾馆“华荣酒店”、宜宾三中(国家级重点中学)及规划中的宜宾中央商务区和英侯园公园;西面紧靠规划中的商业步行街(航天路)及建设中的沃尔玛，是宜宾市规划中的政治、金融中心;南面是中国联通宜宾分公司、宜宾市110, 119指挥中心、龙凤苑、中山生态园楼盘及蜀南医院;东面是即将搬迁的小企业，政府打算将此规划为沿江CBD、商住小区、大型集装箱码头及大型市政设施区，该处有一座在建长江大桥(2006年底竣工);东北边面临金沙江、山民江、长江三江汇流处。
2 项目SWOT分析
项目具体区位条件分析
随着多年来的改革和积累,宜宾市经济已步入持续增长阶段,各方面加快发展的势头较好,企业效益持续改善,居民收入不断增加,消费心理进一步成熟,微观经济主体活力增强,企业家的信心指数有所提高\年宜宾市地方生产总值(GDP)达到亿元,比上年增长%,在全省总量继续保持第4位,紧随成都、绵阳和德阳之后。宜宾城镇居民人均可支配收入7125元,比上年净增加497元,增长%;人均消费性支出5522元,增长%。全年房地产开发共完成投资亿元,为年初省政府计划的28k00,同比增长%,施工面积达万平方米,同比增长%,房屋竣工面积达万平方米,同比增长\住房二级市场蓬勃发展,房屋供求量比上年明显增大,换房热、投资热，一浪高过一浪。全市房地产销售态势良好,全年共办理房屋产权登记近万件,交易面积达万平方米,消费者购房理念日趋成熟。宜宾楼市也如雨后春笋般一片光明。近两年,商品房销售量年均增幅高于开发投资和竣工量年增幅。这些数据表明宜宾房地产需求增长态势优于供给增长态势,市场处于良性发展状况,开发投资有着坚实的市场需求基础。
项目竞争分析
成都置信集团是国内知名的房地产开发企业，该公司倡导的“置信生活方式”享誉国内。“置信生活方式”的内容主要包括三个方面:基本生活方式、精神生活方式和社会生活方式。基本生活方式对应于人的基本生存需要，如居住的舒适性，小区的安全性，购物的方便性等。因此，置信集团在项目的规划设计、建筑结构、配套设施、环境营造等方面均从围绕人的多样需求来考虑，使居住、工作、商务、生活更符合人的生命本性的需要和发展。社会生活方式主要是对应于人的社会发展需要。每一个人都不是独立于社会之外，都需要与其他人的交流与合作。居家生活中如果邻里关系和睦协调，会使人的心情愉快，增加安全感和舒适感。因此，置信集团在自己开发的每一个小区内都会通过设置一些专门的机构或者组织一些活动，来增加业主之间，业主与物管公司之间的交流、沟通和了解，营造一种良好的生活环境和和谐的氛围。精神生活方式对应于人的自我实现和全面发展需要。人们生活工作的目的是为了更好的发展自己、充实自己、提升自己、努力实现自我价值。这就需要富有创新、创造性的开展一系列适宜人个体生命心性发展的活动。例如:在小区里设立图书馆、阅览室、雕塑鉴赏、音乐欣赏等。另外，置信集
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