《价格鉴证理论与实务》土地使用权价格鉴证复习题解

《价格鉴证理论与实务》土地使用权价格鉴证复习题解

一、单项选择题 （一）大纲内容

①下面几种说法中，正确的是（）。

A.出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，且土地使用 者不必向国家支付土地使用权出让金的行为，是一种无偿使用土地的情况；

B.土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、 投资的权利；

C.由国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的形式为无偿划拨，按照土地管理法 的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，没有土地使用期限的限制； D.土地使用权的价格特点是由土地的多样性决定的。

答案：选 B。土地的使用权中“划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的 外，没有土地使用期限的限制，出让土地使用权需由土地使用者向国家支付土地使用权出让 金。土地使用权的价格特点是由其自然属性和经济特性决定的．由此可知，A、C、D 均为错 误选项，因而不选 B。

②目前，建设用地的土地使用权一般采取（）。 A.出让土地使用权； B.划拨土地使用权； C.有偿使用办法；

D.无偿使用办法。 答案：选 C。属常识类题目。 ③土地使用权的使用年限为（）。

A. 70 年； B. 50 年； C. 40 年；

D.原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

答案：选 D。土地使用权出让高高年限按用途分为：居住用地 70 年，商业、旅游、娱乐用 地 40 年，工业用地及其他用地 50 年。

④关于影响土地使用权价格的因素的说法中，正确的是（）。 A.行政因素——主要是指国家对土地使用权价格的干预； B.社会因素，如物价的变动；

C.人口因素，如国民的人均收入和消费水平； D.经济因素，如城市的现代化程度。 答案：选 A。选项 B CD 错在前面与后面举例不搭配。

⑤根据我国宪法的规定，城镇土地归国家所有，城镇土地的所有权不能转让，只有（ 才具有商品的属性。

）

A.土地所有权； B.土地使用权； C.集体土地所有权； D.出让土地使用权。

答案：选 B。根据题意土地的所有权不能转让，那么选顶 A、C 就属错误选取，选项 D 是干 扰选项，专门为迷惑答题者设的，因其范围较小，从属于土地使用权，因而选 B。

⑥关于土地价格的种类的说法中，正确的是（）。

A.地产转让价格是政府根据正常状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地 块出让时的控制价格标准；

B.土地使用权出让底价是指城镇国有土地的最低基本标准价格；

C.标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作 用下，某一标准宗地在一定使用年限内的价格；

D.出租价格亦称土地使用权租金价格，是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第

三者向转让者所支付的一种价格。

答案：选 C。选项 A 后半部分是对土地使用权出让底价的定义，而选项 B 后半部分是指基准 地价。出租价格亦称土地使用权租金价格，因而选项 D 前半部分是正确的，后半部分讲的 是转让价格。综上分析选 C。

⑦关于土地使用权价格鉴证的市场法，定义正确的是（）。 A.是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物，对其各种因素进行系数修正，求得待 估土地价值的一种方法；

B.是将鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已比较进行交易的类似土地 的已知价格，修正得出鉴证标的价格的一种方法；

C.是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和， 从而确定土地使用权价格的方法；

D.是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金及土地所有 权收益来确定土地使用权价格的一种方法。

答案：选 B。选项 A 是基准地价修正法，C 是土地所有权价格鉴证所用的收益法，D 是土地 所使用权价格鉴证的成本法。

（二）相关内容

①下列关于土地特性的说法中，正确的是（）。

A.土地的自然特性是指土地在利用的过程中具有不以人的意志转移的自然属性，表现在用途 的多样性；

B.土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的属性， 表现在经济地理位置的可变性、土地使用价值的永续性和增值性；

C.土地的特性包括自然特性和经济特性两个方面；

D.土地的特性表现在土地面积的有限性和用途的多样性。 答案：C。我们很容易判断出 C 为正确选项。A、B 选项的错误在于对其特性的表现把握不住。 ②时间差异会造成地价的变化，因此，交易日期应修正的是（）。 A.比较案例成交时间与鉴证标的交易时间差异对地价的影响； B.不了解市场行情；

C.交易时有特别的动机，如急于出售或购买；

D.有一定利害关系的主体间的交易。 答案：选 A。选项 B CD 均为对交易情况的修正。 ③对路线价定义正确的是（）。

A.是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，某 一标准宗地在一定使用年限内的价格；

B.是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时 的最低控制价格标准；

C.是对面临特定街道且可及性相等的城镇土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的 平均单价并附设在该街道上，此单价即为路线价；

D.从本质上讲，路线价法是一种市场法。

答案：选 C。选项 A 指的是标定地价；选项 B 指的是出让底价；选项 D 表述正确，但是从路 线价法的本质上讲的，而路线价与路线价法是两个不同的概念，不可混淆。 ④关于土地使用权价格鉴证方法的理论依据的说法中，错误的是（）。 A.土地使用权价格鉴证收益法的理论依据是地租理论和生产要求分配理论； B.土地使用权价格鉴证成本法的理论依据是费用价值化；

C.土地使用权价格鉴证市场法的理论依据是交易中的替代原理； D.土地使用权价格鉴证收益法的理论依据是预期原理。

答案：选 D。通过观察可知 AD 选项必有一错，实际上，收益法的理论依据是预期原理，前 面加上定词“土地使用权价格鉴证”，结果就显然不同，不可理想当然。 二、多项选择题 （一）大纲内容

①下面有关土地使用权的说法中，正确的是（）。

A.对土地使用权的价格鉴证应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行； B.出让土地使用权要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金； C.划拨土地使用权是一种无偿使用办法；

D.集体所有的土地依照法律属于村民集体所有；

E.以划拨形式取得的土地使用权，应单独设定抵押权。

答案：选 AB。土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、 出租、抵押、投资的权利，包括划拨土地使用权，以划拨方式取得土地使用权，并在其国有 土地上建成房屋，以营利为目的的进行了房屋出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家。 目前，建设用地的土地使用权一般采取有偿使用办法，因而 C 答案是错误的；D 选项讲的是 土地所有权，而非土地使用权，故不选。因而本题正确答案为 A、B。 ②土地的分类，可按（ ）标准来分。 A.社会经济用途； B.经济地理位置； C.所有权归属；

D.土地的面积、地形、地质等； E.按利用程度。

答案：选 ABCE。除此之外，还可按开发程度和开发趋势。土地的分类是一个重要的知识点， 只有掌握好了土地的分类，后面对土地进行价格鉴证时就容易多了。 ③土地的自然属性主要表现在（）。 A.面积的有限性； B.用途多样性； C.不可替代性；

D.空间位置的固定性、即不可移动性； E.可再生性。

答案：选 ACD。选项 B 是经济属性；选项 E 本质上错误，土地是不可再生的，表现为不可替 代性。

④《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规规定（）。 A.单独的划拨土地使用权不得转让；

B.以划拨形式取得的土地使用权可以单独设定抵押权；

C.划拨土地使用权不得单独租赁；

D.以划拨方式取得的土地使用权，并在其国有土地上建成房屋，以营利为目的进行了房屋出 租的，应将租金所含的土地收益上缴国家；

E.依法取得了房屋所有权连同该房屋占有范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权。 答案：选 ACD。以划拨形式取得土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定： 单独的划拨土地使用权不得转让；以划拨形式取得土地使用权，土地使用权不得单独设定抵 押权；划拨土地使用权不得单独租赁。据此可知：B 为错误答案。 ⑤集体所有的土地依照法律属于村民集体所有，其具体原则是（）。 A.乡（镇）公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，由县级以上地方人民政府批准； B.农村村民建住宅使用耕地的，报县及以上政府批准；

C.使用原有的宅基地，村内空闲地和其他土地的，由县级人民政府批准； D.出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准；

E.城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的，必须经县级人民政府批准。 答案：选 ABDE。选项 C 应由乡级人民政府批准。

⑥土地使用权的价格特点是由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现为（）。 A.主要由土地的需求决定； B.具有明显的区域性；

C.由生产成本决定；

D.反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值；

E.上涨性。

答案：选 ABE。土地使用权是一种特殊的商品，其价格特点表现在：使用权价格不由生产成

本决定，故 C 错。土地使用权价格主要由土地的需求决定、具有明显的区域性。 ⑦影响地价的一般因素是指土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响因素， 这些因素主要有（）。 A.行政因素； B.环境因素；

C.社会因素； D.经济因素； E.自身因素。

答案：选 ACD。除此之外还有，人口因素、心理因素、国际政治经济因素等。选项 B 属于影 响住宅地价格的区域因素。

⑧影响地地使用权价格的因素很多，但就一般的价格鉴证而言，主要考虑的因素有（）。 A.一般因素； B.区域因素；

C.个别因素； D.人口因素； E.面积因素。

答案：选 ABC。选项 D 属于一般因素；选项 E 属于个别因素。 ⑨基准地价和标定地价、出让底价的主要区别是（）。

A.基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是出让底价评估的参考和依据；

B.基准地价是大面积评估的区域平均地价，后两者是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地 价；

C.基准地价以考虑宏观区域因素为主，后两者还考虑到地价的微观区域因素，其地价更为接 近市场交易地价；

D.基准地价是认定并公开的地价，后两者则是不公开的地价；

E.基准地价是标定地价评估的基础，出让底价是标定地价评估的参考依据。

答案：选 BC。选项 A 表述正确，但是该选项讲的不是三者的主要区别，而是讲三者的内在 联系；选项 D 中，标准地价是政府制定并公开的地价，而出让底价是不公开的。

⑩土地使用权涉及面广，问题复杂，制定科学合理的土地使用权价格鉴证程序，对提高工作 效率非常重要，一般地，土地使用权价格鉴证的程序包括（）。 A.明确委托项目的基本事项； B.明确价格鉴证标的； C.制定价格鉴证作业计划； D.明确价格鉴证目的；

E.现场勘察、搜集资料，选择价格鉴证方法及评定估算土地使用权价格鉴证结果，撰写结论 书。 答案：选 ACE。选项 BD 只是 A 的两个方面。

11、交易情况的修正实际上就是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素，这些特 殊因素主要有（）。

A.有一定利害关系的主体间的交易； B.交易时间差异对地价的影响；

C.交易时有特别动机，如急于出售或购买； D.买方或卖方不了解市场行情；

E.查阅报坤等媒体有关房地产的交易信息。

答案：选 ACD。选项 B 中交易时间修正与交易情况修正是平等关系。 12、下列关于基准地价修正法的说法正确的是（）。 A.基准地价修正法与市场法的思路是不同的；

B.从方法论的角度看，基准地价修正法是市场法的一个特例；

C.基准地价由三部分构成，即含有土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其 他费用；

D.基准地价修正法中的参照物是地产二级市场上已成交的，且与价格鉴定标的相同或相似的 地块；

E.具体运用基准地价系数修正法时应直接套用公式。

答案：选 BC。选项 A 应为思路基本相同；选项 D 中的参照物是地产一级市场上政府制定的 区域平均单价；选项 E 应为不可以机械的套用公式。 （二）相关内容

1、土地资产可以（）。

A.作为单独的对象进行价格鉴证；

B.与地上建筑物一起作为价格鉴证对象进行价格鉴证；

C.作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行价格鉴证； D.根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行；

E.与地下建筑物及附属设施一起作为价格鉴证对象进行价格鉴证。 答案：选 ABC。选项 D 是土地价格鉴证的总原则。 2、下面关于土地所有权，说法正确的是（）。

A.《中华人民共和国土地管理法》规定，我国的土地是社会主义全民所有制； B.集体所有的土地实行劳动群众集体所有制；

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C.城市市区的土地属于全民所有即国家所有；

D.农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；

E.土地所有权收益是政府出让土地除收回成本以外，还应使国家土地所有权获取的增值收益。 答案：选 CDE。我国土地是社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制，故 A 错；选项 B 应为，集体所有的土地实行村民集体所有。

3、影响地价的因素中一般因素中的社会因素，指社会发展状况和安定状况对地价有很大的 影响，这些因素包括（）。 A.政治安定状况；

B.居民收入和消费水平； C.社会治安程度； D.房地产投机； E.环境保护程度。

答案：选 ACD。选项 B 属于经济因素。

4、影响商业用地土地使用权价格区域因素有（）。 A.商业繁华程度； B.交通便捷程度； C.基础设施；

D.环境优劣程度； E.规划限制。

答案：选 ABDE。选项 C 属于影响住宅用地土地使用权价格的区域因素。

5、目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，分为一级市场和二级市场，一级市场 是政府垄断市场，下列价格属于一级市场价格范畴的是（）。 A.基准地价； B.出让底价； C.转让价格；

D.出租价格、抵押价格； E.标定地价。

答案：选 ABE。选项 CD 属于二级市场。

6、用市场法对土地使用权价格鉴证的时候，对区域因素修正的内容主要包括（）。 A.基础设施状况；

B.公用设施；C.繁华程度； D.交通状况； E.环境质量。

答案：选 ACDE。运用市场法对土地所有权价格进行鉴证的时候，需要进行区域因素修正的 有：繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境质量等。 三、计算题 （一）大纲内容

①以距离街道深度为 16~18M 之间的地块作为标准地段，路线价为 1000 元/平方米，待估宗 地为一临街矩形地块，临街深度为 18M，临街宽度为 10M，该路线价区段临街深度指数表 如下，试计算该宗地的总价格。

临街深度/M>4 4<=8 8<=12 12<=16 16<=18 深度指数/0 125 120 110 100 解：

根据书本公式进行计算：

P=1000*（*10*4+*10*4+*10*4+*10*4+1*10*2）=1000*214=214000 元 即该宗地总价格为：214000 元

②某市区有六层砖混结构办公楼一幢，土地面积 500 平方米，房屋建筑面积 1500 平方米， 月租金 45000 元，假设建筑物的还原利率为 12%，耐用年限为 60 年，土地还原利率为 8%， 房产税为租金收入的 12%，土地使用税每年每平方米 2 元，管理费以年租金的 3%计，不考 虑租金损失，修缮费以房屋现值的 %计，保险费按建筑物现值千分之 3 计，建筑物尚可 使用 50 年，建筑物价格依成本法求得为 120 万元。 试求本例土地使用权 50 年期价格。 解：

（1）计算总收入（即租金收入）： 年租金收入=45000*12=540000 元 （2）计算总费用：

房产税=540000*12%=64800 元 土地使用费=2*500=1000 元

管理费=540000*3%=16200 元 修缮费=120 万*%=18000 元 保险费=120 万*千分之 3=3600 元 总费用=103600 元 （3）计算总收益： 540000-103600=436400 元 （4）计算房屋纯收益： 120 万*12%=144000 元 （5）计算土地纯收益： 436400-144000=292400 元 （6）计算 50 年使用权土地价格： 土地总价=3577071 元

③某宗地 亩，采用成本法进行土地价格鉴证。 该土地征用前是耕地，根据调查，土地征用前 3 年平均产值取 700 元/亩，土地补偿费用、

安置补偿费用、青苗补偿费用全计取征用前 3 年平均产值的 10 倍。该土地基础条件一般， 开发费 3000 元/亩，耕地占用税每平方米 4 元。土地取得费用假设在初期一次投入，开发费 假设在第 2 年内均匀投入。利息率为年利率 %，全部投资按利润率 15%计，土地增值收 益为土地成本的 20% 解：

土地价格=土地取得费+开发费+税费+利息+利润+增值收益 土地取得费=700**10=2263660 元 开发费=3000*=970140 元 税费=**4= 元

利息= 元

利润=（2263660+970140）*15%=485070 元

故土地价格=（2263660+970140+++485070）*（1+20%）= 元