2019年房地产产业链分析报告
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内容目录
1 . 房地产行业特征 .............................................................................................................................. 7
1 .1. 盈利模式 ................................................................................................................................ 7
1 .1.1. 业务介绍 ...................................................................................................................... 7 1 .1.2. 成本和利润构成 .......................................................................................................... 9 1 .2. 房地产行业产业链 .............................................................................................................. 10
1 .2.1. 建筑业 .........................................................................................................................11 1 .2.2. 金融业 .........................................................................................................................11 1 .2.3. 政府 .............................................................................................................................11 1 .2.4. 客户 ............................................................................................................................ 12 1 .3. 行业竞争格局 ...................................................................................................................... 13 1 .4. 小结 ...................................................................................................................................... 14 2 . 房地产行业发展趋势 .................................................................................................................... 14
2 .1. 发展空间 .............................................................................................................................. 14 2 .2. 宏观经济 .............................................................................................................................. 15 2 .3. 一线住宅房价趋于平稳 ...................................................................................................... 16 2 .4. 房地产建设周期指标 .......................................................................................................... 18
2 .4.1. 土地供应减少，认购热度下降 ................................................................................ 18 2 .4.2. 销售增速处于谷底，一线城市房地产销售热度下降 ............................................ 19 2 .4.3. 新开工面积与竣工面积差距拉大，待售面积持续下降 ........................................ 21 2 .5. 当前政策 .............................................................................................................................. 23
2 .5.1. 部分城市出台紧缩政策，限制购买以及土地拍卖 ................................................ 24 2 .5.2. 多个城市出台公积金政策，以收紧政策为主 ........................................................ 24 2 .5.3. 加强保障性住房建设、增加租赁住房的供给 ........................................................ 24 2 .5.4. 部分城市放开落户限制，出台人才政策 ................................................................ 24
3 . 融资现状 ........................................................................................................................................ 24
3 .1. 融资政策趋紧 ...................................................................................................................... 25 3 .2. 规模分析 .............................................................................................................................. 26
3 .2.1. 房地产贷款同比增速回落，贷款融资趋紧 ............................................................ 26 3 .2.2. 房地产信托监管加强，融资渠道收紧 .................................................................... 27 3 .2.3. 信用债净融资规模下降 ............................................................................................ 28 3 .3. 信用债利差分析 .................................................................................................................. 33
3 .3.1. 行业信用利差 ............................................................................................................ 33 3 .3.2. AA+房地产企业信用利差相对更高.......................................................................... 34 3 .3.3. 房地产 AA+与 AA 债券等级间利差呈现扩大趋势................................................ 35 3 .3.4. 房地产发债主体到期收益率 .................................................................................... 36 3 .4. 房地产公司的财务表现 ...................................................................................................... 37
3 .4.1. 盈利能力：总体上较为平稳 .................................................................................... 38 3 .4.2. 资产负债率提升，短期偿债能力持续弱化 ............................................................ 39 3 .4.3. 现金流入增速趋缓，可能影响债券偿付 ................................................................ 40 3 .4.4. 地产公司财务指标综合排名 .................................................................................... 41
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4 . 机会分析 ........................................................................................................................................ 43
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