昌 建 东 外 滩 项 目 可 行 性 研
究 报 告
目录
第一部分 宗地评价 .............................................................. 3 一、宗地基本情况 ................................................................. 3 二、区域板块分析 ................................................................. 4 三、环境评价 ....................................................................... 4 四、交通条件 ....................................................................... 5 五、市政规划 ....................................................................... 6 第二部分 区域市场分析 ........................................................ 8 一、周边楼盘状况 ................................................................. 8 二、价格及客户群体分析 ........................................................ 9 第三部分 项目SWOT分析 ................................................. 10 一、地块SWOT分析 .......................................................... 10
二、项目分析总结 ............................................................... 11 第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 ............................ 12 一、项目经济技术指标 ......................................................... 12 二、项目投资测算表 ............................................................ 12 三、土地价格敏感性分析（160.5亩） .................................. 13 四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） ................................ 14
第一部分 宗地评价
一、宗地基本情况
目标宗地位于市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地160亩左右，容积率为3.5。宗地东临沙河，南临市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅1公里。
目标宗地原为市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地，该地块为市舒曼置业所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2年会动工，届时将与本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。
二、区域板块分析
宗地所处沙北东区属于市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是市一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇·国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。
纵观市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律，城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现，未来区域的地块将会很稀缺。
宗地紧邻沙河，当前市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于5月份完工。未来2年，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极带动区域居住价值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。 三、环境评价
宗地处于市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。（沙河景观区）
周边医院：市中医院
银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行 学校：二高、雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、小学 商业：超市 四、交通条件
目前宗地周边已有18、28、36、39路公交通过，覆盖区域广，交通十分便利。
18路 罗庄 - 宋寨 - 董庄 - 黑龙潭 - 半截塔 - 双汇国际花园 - 西华路口 - 挂车厂 - 沙北医院 - 市三中 - 马路街口 - 新天地 - 文化路 - 五一路口 - 妇幼保健院 - 实验小学 - 干河乡政府 - 开源集团 - 森林公园 - 华强公司 - 柳江东苑 - 康平花园 - 柳江小区 - 东宝汽修中心 - 文萃江南 - 建材市场 - 107国道 28路 朱庄 - 香山路口 - 金港大酒店 - 石油公司 - 大市场 - 金山路口 - 水泵厂 - 铸造厂家属院 - 西华路口 - 挂车厂 - 中等专业学校 - 老桥北 - 市建委 - 泰山路口 - 路口 - 宾馆 - 市政府 - 市环保局 - 康乐宫 - 医专 - 丁湾 - 水利技校 - 五一路口 - 文化路口 - 新天地 - 金穗广场 - 市烟厂 - 中州家具城 - 光明路口 - 三五一五工厂 - 市农机公司 - 县二高 - 骨科医院 - 人民医院 - 塑料厂 - 燕山路口 - 朱庄 - 28路总站 36路 北站(北环路口) - 金山区管委会 - 三和木业 - 市八中 - 西华路口 - 铸造厂家属院 - 水泵厂 - 四中 - 三五一五工厂 - 光明路口 - 中州家具城 - 市烟厂 - 火车站 - 中华市场 - 马路街口 - 新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 水利技校 - 路口 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城公疗 - 郾城电业 - 辽河路口 - 淞江路口 - 嵩山路口 - 辽河路口 - 路口泰山路口 - 总站(北环路口) 39路 董庄 - 双汇国际花园 - 农机监理站 - 铸造厂 - 银鸽小区 - 金山桥南口 - 光明路北口 - 鑫海地水轩小区 - 万祥街 - 万顺街 - 204仓库 - 市烟厂 - 中汇广场 - 新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 国美电器 - 人民路口 - 路 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城五高 - 郾城劳动局 - 郾城邮电局 - 老二高 - 北街口 - 市交通局 - 许慎市场北口 - 太行山路口 - 淞江小区 - 郾城实验二高 - 北环二高 宗地西邻金山路、南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路往东通往沙河大桥、未来召陵行政办公区域，往西通往市中心，仅需5分钟车程；金山路往往召陵区三五一五、人民医院、四中，各类配
房地产项目可行性实施计划书详细版
