第一章 土地增值税发展历程
土地增值税是1994年税制改革推出的一个新税种，是1994年税制改革的重要组成部分。该税种的开征对促进我国房地产行业的健康发展，抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象，避免土地资源的浪费，合理增加财政收入等方面起到了积极的作用。我国土地增值税的发展历程和政策演变，见证了我国房地产行业的潮涨潮落。
一、土地增值税的概述
（一）我国土地增值税的演变过程
新中国成立后，我国在1951年开征了城市房地产税，对房产和地产按不同的税率分别征收。其中，地产按标准地价的1.5%计征，由产权所有人交纳。后来随着城市土地的国有化，地产税被取消。党的十一届三中全会以后，国务院决定对房地产恢复征税。随着我国土地有偿使用制度改革的不断深入，税收政策也开始逐渐完善。1988年国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，在全国范围内开征了城填土地使用税，对使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人按占地面积定额征收。1990年针对房地产交易市场迅速发展的情况，为健全房地产转让方面的税收制度，在营业税条例中增设了“土地使用权转让及出售建筑物”税目，税率确定为转让收入的5%；对外商投资企业征收工商统一税，税率为3%。1994年新税制实行后，外商投资企业和内资一样，统一执行5%的营业税政策。鉴于个人买卖房产日益增多，国家于1989年恢复征收契税，由买方（限个人）按交易额的6%缴纳。1993年6月，国务院根据当时房地产“过热”的情况，提出了加强宏观调控的意见，明确指出：要尽快开征土地增值税，调节土地增值收益，维护国家权益。为此，国务院于1993年12月发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税作为新税制中的一个税种开始在全国范围内实施。
国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以后，引起了社会各方面的广泛关注，国内外房地产开发商通过各种渠道反映了他们的意见与要求。财政
部、国家税务总局在与有关部门一起研究草拟《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的过程中，认真吸取了海内外特别是香港房地产开发商们的意见和建议，并对他们所反映的问题和存在的疑虑进行了耐心的解释。为了使《细则》制定得更加完善与合理，财政部、国家税务总局在广泛听取各方面意见的基础上，与有关部门一起进行了深入的研究与论证，吸收和采纳了各方面的合理意见和建议。为了进一步明确政策界限，充分体现出土地增值税的政策精神，在制定《细则》时对《条例》作了一些完善与补充，使《条例》和《细则》既符合当前的实际情况，又具有可操作性。在这种情况下，财政部于1995年1月发布了《细则》，土地增值税开始在全国范围内实施。
（二）土地增值税出台的背景
自改革开放以来，随着经济体制改革的深入进行，我国对土地使用制度也逐步进行了改革，实行了有偿使用、允许国有土地转让使用权的新政策，从而促进了我国房地产开发和房地产市场的迅速发展。现在，我国房地产开发和房地产市场已形成了很大规模。
从总的来看，我国房地产开发和房地产市场的发展，对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，改善城市设施和人民生活居住条件，以及带动相关产业的发展，都起了很好的积极作用。但是，由于有关管理制度不健全、不配套，再加上管理不严，也出现了一些问题。主要是：房地产开发过热，投入开发的资金规模过大，“炒买炒卖”房地产的投机行为盛行，房地产价格上涨过猛，有些土地资源浪费严重，土地增值收益国家收回较少，对国民经济的发展造成不良影响。在这种情况下，国家为了兴利抑弊，将采取各种政策措施进行综合治理，以促进房地产开发和房地产市场健康发展，这其中也包括发挥税收分配的杠杆作用对其进行调控。
（三）开征土地增值税的立税原则
由于我国房地产市场发展的时间不长，许多作法尚不规范，《中华人民共和国城市房地产管理法》出台的时间也不久，因此，设置土地增值税有一定的难度。
设置土地增值税所遵循的主要原则，是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值收益征税，在土地（房地产）转让环节计征，不分纳税人性质，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产的投机、牟取暴利行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益，促进房地产开发和房地产市场的健康发展。
按照这个原则，在《条例》和《细则》规定中已充分体现。
第一，无论是单独转让土地使用权或是房屋产权和土地使用权一并转让的，无论是新开发建造的商品房还是原有的存量房地产，只要转让，均应计征土地增值税。
第二，一切单位和个人，不分内资与外资，不分经济性质，即不论是国有企业、集体企业、私营企业、个体工商户，还是外商投资企业；不论是我国公民、港澳台同胞还是外国人，不论是专营房地产开发还是兼营房地产，只要其有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税义务人，就应当根据其土地增值收益按照土地增值税的规定纳税。
第三，土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征，增值率低的少征，并体现对过高增值收益进行调节的作用。
第四，为了维护房地产开发商正常开发的合理权益，使其能够取得一定的投资回报率，对房地产开发商为取得土地使用权所支付的价款、用于开发土地及建房的成本和规定的费用，可以在扣除项目金额中进行扣除。并参考国内外从事房地产开发的基本投资回报率以及考虑通货膨胀因素，对从事房地产开发的纳税人，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%的扣除。这样，一方面制约和抑制了房地产的投机和“炒”卖；另一方面又保护了正常的房地产开发商的利益。
土地增值税总概
