山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 标 题： 房地产开发项目可行性研究管理办法
3.8.9 结论及建议
编 号： SDGH 5—01 版 本： A版 第0次修改 页 码： 第 5 页 共 9 页 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。
4 可行性研究报告的撰写
4.1 封面：要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。 4.2 摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。
4.3 目录
4.4 正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。
4.5 附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。
4.6 附图：一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。
5 市场分析与需求预测
5.1 开发项目的市场调查内容，可依项目的具体情况确定。一般应进行以下内容的调查：
5.1.1 社会经济状况及投资环境调查，主要包括项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。
5.1.2 房地产投资及同类物业市场调查。主要包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行研究分析。
5.1.3 消费者意愿调查。主要包括当地消费者对项目设计的使用要求或对已开发项目的评价、消费者的购买动机、购买能力及购买偏好等。
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编 号： SDGH 5—01 版 本： A版 第0次修改 页 码： 第 6 页 共 9 页 5.1.4 物资供应市场调查。主要包括当地主要材料、设备供应状况、市场价格及有关物资信息。
5.1.5 工程技术状况调查。主要包括项目开发所处地段的地形、地质情况、当地可采用新材料、新技术以及有关技术经济指标。
5.1.6 物业管理状况的调查。主要调查了解该地面物业管理范围、服务质量、收费标准、客户对物业收费的承受能力等。
5.2 市场调查方法应机动灵活，力求准确，一般可采取以下方法：
5.2.1 积累资料。专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料，进行整理鉴别。
5.2.2 走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息咨询服务部门，获得开发项目功能、质量、价格及改进提高的要求。
5.2.3 征询。通过对有关行政管理部门征询或对专家函询方式。
5.2.4 在深入调查充分分析收集资料基础上，对开发物业需求现状及发展趋势进行科学分析，对开发成本、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预测。
6 地点选择与地块价值评价
房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和评价。分析评价内容包括：
6.1 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征； 6.2 拟定地点的市政配套、交通运输条件； 6.3 拟订范围的拆迁情况；
6.4 地块周边的自然景观、人造景观及污染情况； 6.5 实际地价与地价潜在价值评价。 7 资金筹措
7.1 制定可靠或比较可靠的资金筹措计划，是开发项目实现预期目标的基本条件，是避免项目流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。
7.2 资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。
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8 财务评价
编 号： SDGH 5—01 版 本： A版 第0次修改 页 码： 第 7 页 共 9 页 8.1 房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。
8.2 静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。
8.3 动态法财务盈利能力分析，一般应以下列指标进行。
8.4 财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV≥0项目可行；FNPV＜0项目不可行。
8.5 财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRR≥ic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRR＜ic项目不可行。
8.6 财务净现值率（FNPVR）
财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。
8.7 动态投资回收期（P’t）
动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。
9 不确定性分析
9.1 项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
9.2 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。
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编 号： SDGH 5—01 版 本： A版 第0次修改 页 码： 第 8 页 共 9 页 9.3 敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。
9.4 概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小。
10 可行性研究管理
10.1 房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托专门咨询机构承担项目可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。
10.2 房地产开发项目可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成研究小组，开展工作。
10.3 房地产开发项目可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。
10.4 开发项目的可行性研究工作，由公司组织并进行初审，研究报告必须上报国华实业公司，并由其主持论证审批。
10.5 开发项目的可行性研究报告及决策意见，不论实施与否，都应归入技术档案管理，妥善保存备查。
10.6 可行性研究报告属单位的集体研究成果，对其有关经营策略和经济对策研究要给予保密，凡因泄露损害单位利益者，视为违纪行为。
10.7 开发项目实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进行总结，予以跟踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，对照市场实际，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。
附录： 财务评价指标表达公式 1 静态评价指标 1.1 投资收益率（R）
投资收益率（R）=净收益额÷项目投资总额×100% 1.2 静态投资回收期（Pt）
投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数—1+上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量
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2 动态评价指标 2.1 财务净现值（FNPV） FNPV=∑（CI-C0）t（1+ic）-t
式中：1）CI—现金流入量 C0—现金流出量
2）（CI-C0）——第t年的净现金流量 3）ic——基准收益率 4）n—计算期 2.2财务内部收益率（FIRR） ∑（CI-C0）t（1+FIRR）-t=0 式中符号代表意义同上式。 2.3 财务净现值率（FNPVR） FPVR=FNPV÷I
式中：1）FNPV—财务净现值
2）I—投资现值 2.4 动态投资回收期（p’t） ∑（CI-C0）t（1+ic）-t=0
动态投资回收期（P’t）=（累计财务净现值出现正值年份表）-1+当年累计财务净现值的绝对值÷当年财务净现值
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