深圳市物业管理示范、优秀住宅小区标准及评分细则
序号 基础管理 1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 2、已办理承接查验手续（包括分户查验单、查验问题清单、物品及资料清册等等） 3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理 4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确 5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 6、按规定建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度完善 8、满足法定条件的物业项目，业主委员会按规定程一 序成立，并按章程履行职责 9、已成立业主委员会的物业项目，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确 10、物业服务企业制订创优规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 标准内容 规定分值 32 1 1 1 1 2 1 2 符合1.0，主要配套设施不完善时，每发现一处不合规定扣0.2 符合1.0，每发现一处不合规定扣0.2 符合1.0，不符合0 符合1.0，合同不规范扣0.5，合同写入违规内容扣0.5，合同未在主管部门备案0 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 符合1.0，已建立但管理、使用、续筹。每发现一处不合规定扣0.5，未建立0 完善2.0，每发现一处不不完善扣0.5 符合或未成立业主委员会2.0，无业主委员会名单扣0.5，无章程等相关制度扣0.5，未备案0 符合或未成立业主委员会2.0，合同不是规定范本扣1，合同写入违规内容扣1，合同未在主管部门备案0 符合或未成立业主委员会1.0，不符合每处扣0.5 制度、工作标准建立健全2.0，主要检查：物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度、资料管理制度等，每发现一处不完整、不规范扣0.2，未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1，着装及标志符合0.5，不符合0 符合2.0，无计算机扣1，未装备智能化设备扣1 评分细则 2 2 1 11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 2 12、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 l3、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 2 2 序号 标准内容 14、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 规定分值 2 评分细则 执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0 包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2 每发现一处不符合扣0.2 符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1 符合2.0，未定期发单扣0.5，无整改记录扣0.5，满意率不达标扣1 建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0 符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单无、户号每缺一个扣0.1 符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0 符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2 符合2.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1， 有安全隐患每处扣0.5 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 2 16、建立住、用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 一 17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 18、定期向住、用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上 2 2 2 19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录 2 房屋管理与维修养护 1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单无（门）、户门标号标志明显 14 2 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，按规定时间清洗外墙、外立面、粉刷公共走廊、楼梯 二 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 2 2 2 2 2 2 序号 共用设施设备管理 标准内容 1、共用配套设施完好，无随意改变用途 规定分值 15 1 评分细则 以下每发现一处不合规定扣0.1： 相关操作人员熟悉设备基本情况和重要参数、性能、操作规程；管理处负责人需了解所管理项目的设备基本情况，如电梯台数、厂家规格等；设备消防责任人、设备责任人挂牌上墙。 设备房管理制度健全并上墙（各设备房管理规定、安全运行操作规程、岗位职责、值班、管理、交接班制度、设备保养与检修规程等）。 无重大管理责任事故。 相关的维修人员应取得有效的上岗证；维修人员身体健康，无妨碍工作的疾病和缺陷。 维修人员的维修操作程序符合职业健康安全要求、操作无安全隐患，空调机房、发电机房内的作业场所噪音控制在规定值内，否则，应给操作人员配备安全防噪设施。 设备房门上有相应的设备房标识；强电井、弱电井、管道井等门上有相应的强电井、弱电井、管道井标识。 设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司VI要求；设备房内所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。 设备房内地面干净、天花无渗水，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；配备足够的灭火器和应急灯，安装有温度计，通风良好。 设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志；流体管道有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识（部位刷红漆或加红色标识）。 设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全；墙上各电气开关、过线盒盖板良好，无缺损，使用正常。 设备完好，各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏” 现象。 设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下（特殊设备房按照规定）。 照度标准LX：配电装置室200，一般控制室300，主控制室500（以上在0.75米水平面上）；变压器室、风机房、空调机房、泵房：地面100，电源设备室、发电机室：地面200。 噪音标准，按<工业企业噪音卫生标准(试行)>，一般设备房内(不含发电机房、空调冷水机房)最大不得超过85分贝；对发电机房、空调冷水机房噪声测量，测试点选在设备房边界外1.0M处，距地面1.2M；先测本底噪声，再使设备运行，运行稳定后，关上房门，测量运行噪声，最大不得超过 85分贝。 2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记2 录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管2 线，无碍观瞻 4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 1 5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路2 面井盖不影响车辆和行人通行 6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；2 二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案 7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；2 供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好 8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无2 安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案 9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃ 1 三
深圳市物业管理示范优秀住宅小区标准及评分细则
