房屋建筑物评估案例
案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项） 1、评估对象概况
该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。
该建筑物为4层混合结构， 檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价
对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 （1）建安工程造价
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的
总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；
建筑土建工程造价取费计算表
金额单位：元
序号 (一) (三) (四) (五) (七) (八) (九) (十) (十一) (十二) 项目名称 工程直接费 企业管理费 利润 组织措施费 地区价差 规费 税金 总造价 安装工程 建筑安装总造价 计算方法 工程量×基价 ［(一)+(二)］×费率 Σ(一)～(三)×费率 Σ(一)～(四)×费率 按规定 Σ(一)～(七)×规费 Σ(一)～(八)×税率 Σ(一)～(九) 费率 9.34% 5.54% 6.57% 5.50% 3.35% 金额 872,672.17 81,507.58 52,861.56 66,162.61 35,687.70 60,989.04 39,191.00 1,209,071.67 100,352.95 1,309,424.61 注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。
（2）前期及其他费用计算表
工程前期费用计算表
金额单位：元
序号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 二 费用名称 建安工程造价 建设单位管理费 勘察设计费 工程建设监理费 工程质量监督费 招标代理服务费 环境评价费 墙体材料专项基金 散装水泥专项基金 市政公用设施建设配套费 合计 取费基数 建安工程造价 建安工程造价 建安工程造价 建安工程造价 建安工程造价 建安工程造价 建筑平方米 每吨袋装水泥 建筑平方米 费率 0.87% 3.21% 1.70% 0.40% 0.10% 0.08% 8 3 10 金额 1,309,424.61 11,391.99 42,032.53 22,260.22 取费依据 财建[2002]394号 中煤建协字[2007]90号 计价格[2002]10号 中煤建协字[2007]90号 发改价格[2007]670号 中煤建协字[2007]90号 5,237.70 中煤建协字[2007]90号 1,309.42 计价格[2002]1980号 982.07 中煤建协字[2007]90号 计价字[2002]125号 7,620.24 财综字[2002]55号 392.67 财综[2002]23号 9,525.30 内政发[1999]12号 100,752.14 （3）资金成本
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。
资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×1/2
=（1,309,424.61+100,752.14）×5.40%×3/2=114,224.32元 （4）重置全价：
重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
＝1,309,424.61+100,752.14+114,224.32 ＝1,524,401.07元 ＝1,524,400.00元（取整）
3、成新率
该建筑物2003年3月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。通过现场勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。
通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。 理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%
=（1－5.76/50）×100% =88%。
勘察成新率见下表：
房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表
序号 一 1 2 3 4 5 二 1 2 3 4 5 6 三 1 2 3 四 勘查成新率 结构名称 结构部分（占80%） 基础 柱 梁 板 承重墙 装修及装饰部分：(占10%) 屋面 门、窗 外墙 内墙 顶棚 楼面、地面 设备部分：（占10%) 给排水及采暖 电气照明 通风 83% 标准分 100 30 25 20 15 10 100 30 20 10 15 10 15 100 40 35 25 勘察分 84 27 22 16 12 7 75 24 14 7 12 6 12 80 30 30 20 成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
=83%×60%+88%×40%=85% 4、评估值的确定 评估值=重置全价×成新率
= 1,524,400.00×85% =1,295,740.00元
案例二：俱乐部（房屋明细表5-1-1 第117项） 1、评估对象概况
该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用， 2008年12月31日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213,935.62元。房产证为房权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为2,407.47平方米。
该建筑物为1层框架结构， 檐高15米，独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架。屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成，窗为钢窗，木门。俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该俱乐部使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价
对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本
房屋建筑物评估案例(DOC)
