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阿尔卡迪亚项目
可行性研究报告
荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司
二00四年十月
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目 录
第一部分、项目总论
1．1 项目背景 1．1．1项目名称 1．1．2开发公司
1．1．3承担可行性研究单位 1．1．4研究工作依据 1．1．5项目简介 1．2 可行性研究结论 1．2．1市场预测 1．2．2方案评价
1．2．3投资估算与资金筹措 1．2．4项目综合评价结论
第二部分、项目投资环境和市场研究
2．1 宏观市场背景 2．1．1全国投资环境 2．1．2南京市投资宏观背景
2．1．2．1地理环境 2．1．2．2 经济环境 2．1．2．3政策环境 2．1．2．4人文环境
2．1．3南京市房地产发展现状
2．1．3．1供应量与需求量 2．1．3．2价格
2．1．3．3近期市场描述 2．1．3．4市场走势预测
2．1．4宏观市场与本项目发展借鉴 2．2 区域市场分析 2．2．1区域市场概况
2．2．2供给分析
2．2．3需求分析
2．2．4区域房地产市场特征分析 2．3 项目板块分析
2．3．1项目板块地段划分 2．3．2项目所在地段总体规划 2．3．3板块功能 2．3．4板块开发动态 2．3．5板块价格水平 2．3．6板块项目分析
2．3．7板块内竞争关系分析
2．4 市场分析结论
第三部分、项目分析及评价
3．1 条件分析
3．1．1用地条件、规划限制条件
3．1．2项目成本条件 3．1．3规模资源条件 3．1．4品牌资源条件
3．2 地块建设条件
3．2．1地形、地势、地质 3．2．2 抗震设防 3．2．3气象
3．2．4基础配套设施 3．3 项目SWOT分析
第四部分、市场定位及项目评估 4．1 发展商定位
4．2 项目形象定位 4．3 项目主题定位 4．4 产品定位 4．5 价格定位 4．6 客户定位
第五部分、项目开发建设进度安排
5．1 有关工程计划说明
5．2 开发计划 5．3 组织架构
第六部分、投资估算与资金筹措
6．1
估算依据
6．2 6．3 6．4 6．5
取费标准 投资估算 资金投入计划 资金筹措
第七部分、销售及经营收入测定 7．1 各类物业销售收入估算
7．2 项目销售回款计划 7．3 销售利润
第八部分、盈亏平衡及敏感性分析 8．1 项目不确定性分析
8．2 社会效益和影响分析
第九部分、可行性研究结论与建议 9．1 拟建方案的结论性意见
9．1．1项目核心价值体系的建立 9．1．2产品建议
9．2 可行性研究结论
第一部分、项目总论
1．1 项目背景
1．1．1项目名称：阿尔卡迪亚
项目地点：南京市沿江工业开发区 1．1．2开发公司：荣盛房地产发展股份有限公司
开发资质：一级 法人代表：耿建明 注册资金：16500万元
荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。截止2004年底，公司已成功开发了南京方州花园、水榭花苑、廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡迪亚、沧州丽水华庭、蚌埠阿尔卡迪亚等项目，现开发面积愈200万平方米。公司以人为本的居住理念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度满意和赞许。连续多年被权威机构评为“中国房地产信誉AAA”、“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”；开发的项目曾获得“中国水景名盘”、“健康住宅区”、“明星楼盘”等多项殊荣。
公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。
1．1．3承担可行性研究单位：荣盛房地产发展股份有限公司南京
分公司
公司负责人：谢金永 公司地址：南京市六合区 现有员工：30人
南京分公司自成立以来，已经在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑，积累了一定的房地产开发经验。
1．1．4研究工作依据
1、土地使用权出让合同
2、项目选址意见书，编号：宁沿管会建（2004）字第017号 3、建设用地规划许可证，编号：2004—10—017号
4、岩土工程勘察报告，工程编号：2005—08—K20 5、项目规划设计要点。
6、阿尔卡迪亚项目初步规划设计方案。 7、国家及地方有关规范标准。
1．1．5项目的背景
阿尔卡迪亚项目的建设符合南京市沿江工业开发区经济发展趋势，符合沿江工业开发区城市总体规划。沿江工业开发区2003年7月份委托南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让，土地性质为国有土地，土地的上市及挂牌程序符合南京市土地政策。根据土地挂牌文件，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。荣盛房地产发展股份有限公司，具有一级开发资质，符合参加竞买条
件。荣盛房地产发展股份有限公司在南京分公司对地块充分调研的前提下，授权并委托南京分公司参与该地块的竞标。最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下，经过多轮竞价，荣盛房地产发展股份有限公司以358412703.68元的价格竞得该地块的土地使用权。 1．1．6项目简介
地理位置：南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区）
居住区用地面积： 377949㎡
总建筑面积：713076㎡，容积率：1.88
其中：住宅建筑面积：607837㎡
商业建筑面积：105239㎡
居住户数：5418户，规划人口19000人 机动车车库或车位1220个。 1．2 可行性研究结论 1．2．1市场预测
南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。
区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。在市场消化能力方面，由于该项目在区域内
地理位置较佳，市场供需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。
本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。 根据上述项目的SWOT分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。 1．2．2方案评价
项目的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。 1．2．3投资估算与资金筹措
销售收入：182632.8万元 销售税金：10136.1万元 税后收入：172496.7万元 总投入：137889.4万元 利润：34607.3万元 利润率：25.10%
项盈亏平衡时住宅均价为1841元/㎡。 盈亏平衡时的销售率为79.9%。
目启动资金约15000万元，其中：土地款10000万元、建设启动资金5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。 1．2．4项目综合评价结论
通过对项目的综合评价可以得出：项目符合国家和南京市的管理规定；产品的市场定位合理，符合市场需求特点；目标客户明确；具有一定的获利能力；项目风险较小，因此项目是可行的。
第二部分、项目投资环境和市场研究
2．1 宏观市场背景 2．1．1全国投资环境
2004 年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的 “ 春天 ” ，监察部和国土资源部曾发出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从 20 ％提高到 35 ％以上；银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗；中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上 对 房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景
下， 2004 年 6 月，全国共完成 商品房 施工面积 165499.36 万平米，同比增长 23% ，其中住宅 93414.62 万平米，同比增长 20.2% ，竣工面积 20888.49 万平米，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万平米，同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ，土地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。
从统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。 2．1．2南京市投资宏观背景 2．1．2．1地理环境
南京是一座古老、美丽的城市，地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联江淮。全市总面积6597.6平方公里，城区面积200.85平方公里。户籍总人口553.04万人。境内山地、河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。境内地理条件优越，物产资源丰富。公元３世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江
苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。 2．1．2．2 经济环境
根据南京市统计局发布数据：上半年南京市完成生产总值 902.81 亿元，同比增长 18.2% ，增幅比去年同期高 4 个百分点，比全国平均水平高出 8.5 个百分点，比全省平均水平高 3.1 个百分点；上半年南京城市居民人均可支配收入达 5839.32 元，同比增长 13.7 ％，增幅比去年同期高出 5.5 个百分点；今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达 357.84 亿元， 比去年同期增长 30.5% ，房地产开发投资额达 80.32 亿元， 比去年同期增长 26.7% ，占全社会固定资产投资总额 22.45% ， 增幅有所回落。 2．1．2．3政策环境
对项目影响较大的主要是金融政策，其次是当地的拆迁政策。银行利率的上调，将抑制一部分市民举债购房的提前消费行为；新的拆迁政策不能出台，将直接影响到项目的启动时间。 2．1．2．4人文环境
南京人文荟萃，人才济济，是我国重要的科研和教育基地。现有中科院、高等院校、部、省、市及企业所属各类自然科学研究和开发机构近600家，研究领域涉及自然科学和工程技术各大门类，科研设施先进，科研开发实力雄厚。拥有以高校、科研院所为依托、代表国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，其中国家重点实验室18个,国家工程技术研究中心10个。拥有体系完善、功能
齐全的科技服务网络，其中科技推广、科技信息、科技出版、专利、标准、计量、检测等专门科技服务机构百余家。各类科技协会、学会400余个，其中省、市级学会200个。拥有科技人员近40万人，聚集了一大批高素质的科技英才，在宁中国科学院院士、中国工程院院士63人。南京地区现有各类大专院校37所，中等专业学校50所。
小结：南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。 2．1．3南京市房地产发展现状
房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是 2004 年上半年南京市房地产市场的基本表现。在房地产金融方面，国家连续出台的相关政策，如提高房贷门槛，减少贷款投放，对南京市房地产业的影响较大，观察南京市 2004 年二季度以来的房地产需求实现情况可以发现，由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面， 4 月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。 根据抉策地产研究中心本期季度调查显示，南京市 2004 年二季度房地产市场有两个主要特
征，一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ，说明房地产市场已经供过于求，买方市场已经到来；二是结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场微观特征错综复杂。 众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。由于市场逐步成熟，法律法规的不断健全、产品竞争的加剧，一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等，一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。在南京的开发企业“阵容”非常庞大，大大小小共有421家。今年这些开发商中，总共有125家“无开发工作量”，即这些开发商连1平方米的房子也没开发出来。
另外，市场开始出现了：部分项目采取降价打折推盘，有的项目为追求细分市场，掀起打造挑高商住项目、小户型住宅、酒店式高级公寓、精装修房等特质产品的热潮，而在不同片区各分物业的表现差距拉大， 2003 年全面热销的局面不再出现，一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等种种市场表现。
2．1．3．1供应量与需求量
根据南京市统计局发布的数据， 2004 年 1-6 月，南京市商品房交易总量为 436 万平米。南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达 216.35 万平米，同比增长 48.4% ，新建商品房销售额 84.92
亿元，同比增幅高达 78.4% ；其中新建商品住宅销售 187.05 万平米，同比增长 39.7%
2．1．3．2价格现状
南京房地产经过两年的快速发展，价格水平已经上升到较高的位置：江宁房价：均价：3300-3400元/平方米
城北：4800元/平方米 城中：8000元/平方米
浦口：2900元/平方米（长江大桥一带） 江浦：2700元/平方米 河西：5500-6500元/平方米
5900元/平方米/平方米（均价）
南京市准购房者对南京房价的评价 ：
连续几个月来，南京房价的涨幅逐渐趋于平稳，但是目前南京建材成本上涨、土地出让价格上涨、供需比例不平衡等一些因素仍然在促使房价上涨。目前，政府正在加大宏观调控力度，增加经济适用房和中低价房的建设，进一步缓解了供需不平衡状态。从目前的南京房地产市场发展态势看，市场竞争加剧，产品向多元化趋势发展，市场更加规范化，价格逐渐走向平稳。
2．1．3．3近期市场描述
即将过去的2004年，南京楼市发生了历史性的变化——商品房市场改变了以往几年供不应求的状态。南京今年商品房的施工面积将首次突破2000万平方米。这表明，除去今年已批准上市销售的大约1000万平方米商品房，今年的施工面积中，又将有大约1000万平方米的总量要在明年上市，从而成为明年的楼市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市场的总供应量差不多在1200万平方米上下。
2．1．3．4市场走势预测
今年南京预计大约800万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事实上并没有充分释放出来。
“明年南京楼市的需求量，应该不会低于今年。”这里至少有3个理由：明年国家仍将采取稳健的调控措施；本月起，南京提高了住房公积金贷款的最高额度，支持缴存公积金的职工改善住房条件；随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。 2．1．4宏观市场与本项目发展借鉴
未来南京房地产市场的增长率有所放缓既是在宏观调控的影响下的合理表现，也是其走向成熟与理性的标志，地产企业只有以科学的发展观为指导，将项目规划建设与城市经济、文化的发展结合起来，
才能打造出市场能够接受、消费者迫切需要的产品。 2．2 区域市场分析 2．2．1区域市场概况
沿江工业开发区前身为南京市大厂区，位于长江北岸，北接六合，南临浦口，全区下辖山潘、西厂门、卸甲甸三个街道办事处及葛塘、长芦两镇，总人口18.5万人，2003年实现财政收入3.5亿元；GDP为26亿元人民币；零售额13亿元，年增幅10%。区内主要以化学工业、能源工业为支柱产业，如：扬子石化、南京钢铁集团、华能电厂、南京热电场厂、南化集团等。沿江工业开发区交通方便，南京长江二桥和江北大道直接将它与南京主城区有机的连接起来。
1、人口情况
根据2001年人口普查，沿江工业开发区在籍人口为185841人，其中：卸甲甸街道办事处47878人、西厂门街道办事处29579人、三潘街道办事处67281人、葛塘镇17174人、长芦镇23929人。在185841个在籍人口中，沿江工业开发区人口约6.7万人、企业人口约12万。另外区内流动人口约4.5万，整个沿江开发区总人口合计23万。
2、各大企业人口及收入情况
各个大型企业的附属企业相继改制与大企业脱离，在12万的企业人口中，各个大型企业的在职人数分别如下：扬子石化1.5万人、南钢集团1.5万人、南化集团1.3万人、华能电厂750人、南京电厂2000人、扬子巴斯夫300人（筹建人员），合计4.6万人。各个大企业附属企业及当地中小企业人口7.4万人。近几年五家大型企业每年
增加员工合计大约500人。
根据2003年统计数据，沿江工业开发区人均年收入16220元。具体各个大型企业人均年收入如下：扬子石化4万元/人?年、扬子巴斯夫5万元/人?年、南京电厂2.5万元/人?年、华能电厂6万元/人?年、南钢集团2.5万元/人?年、南化集团1.5万元/人?年、机关人员2.3万元/人?年。五家大型企业的中层人员的收入水平都在6万元/人?年以上，部分高层人员年收入达到100万元。
小结：这样的收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。 2．2．2供给分析
1、现有福利房和自建房存量350万平方米
沿江工业开发区由于长期受到福利分房的影响，市场上除了福利房就是自建房，在户型、面积、配套等方面相对较差。这部分总量约350万平方米。其中：扬子石化100万平方米、南化集团100万平方米、南钢集团约50万平方米、其他100平方米。
几个大型企业福利房具体情况如下：
企业名称 扬子石化 南化集团 福利房规模及类型 100万平方米、1.4万户，多层和高层 最后一批福利最后一批主要户型及面积 房的分房对象 福利分房时间 40—60平方米（多96年以前参层）70—90平方米加工作员工。 2004年 （高层） 96年以前参计划继续60平方米为主 加工作员工。 筹建 100平方米，以多层为主集合少量平房 南钢集多层住宅50万平85年以前参60平方米为主 2001年 团 方米 加工作员工 备注：南化集团96年以前进厂职工中有相当一部分人没有住房，南化集团准备继续筹建10万平方米集资房。
2、到2010年市场总供应量180平方米
沿江工业开发区城区面积非常有限，平顶山路以北为扬子石化绿化隔离带，扬新路以南基本为南京市浦口区土地，向东为长江，西为江北大道。江北大道以西在短时间内由于配套和规划原因发展速度肯定较慢，不会形成住宅的潜在供给形势，而且江北大道在一定程度上限制了沿江工业开发区向西的扩张。这样在未来几年内，沿江工业开发区房地产市场的住宅供给就集中在城区。而城区剩余的一点土地在2003年已经全部推向市场，合计约1500亩土地。从土地供给来看，在近几年内市场上总供给量约180万平方米（包括本项目）。 2．2．3需求分析
沿江工业开发区内由于扬子石化、南化等污染企业的存在，所以市场上的住房需求主要以当地为主，不考虑区外人口的需求。沿江工业开发区不包括葛塘和长芦两镇，城区在籍人口约14.3万，流动人口约4.5万人。假设项目开发过程中，区内进出人口相等，总人口数量保持不变，人均住房需求为35平方米。则城区人口住房需求总量500万平方米。
小结：市场上供需总量基本持平。 2．2．4区域房地产市场特征分析 一、分析依据：市场调研
（1）作为市场调研的重点，消费者调研这部分主要通过入户问卷调查完成。调中共走访了扬子、南化、南钢等生活区，共发放220份问卷，其中有效问卷200份，有效率达90.91%.
（2）调查对象的甄别：调研的甄别条件是年收入在2万元以上，而且在近期有在大厂区购房的打算。 二、调查结果分析
① 消费者基本情况
由于大厂区有五六个大的国有企事业单位，而且都有一定历史的积淀，所以入户调查大厂区居民的年龄结构主要以36岁以上的人群组成，而他们是有一定的购买力的人群。从水榭花苑的客户资料统计中也可以看到，各大企业特别是杨子的购房者一般都是在杨子有一定工龄的职工，他们不仅有早先的福利房的产权，而且有一定的积蓄。
被访者年龄情况51以上310岁以下111-35116-4022A-5025%
被访者所在工作单位其他21%杨子38%南钢12%南化29% 从图中可以看出，被访者主要是以扬子、南化职工组成。
被访者职业构成40.005.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.005.00.00.00%6.00%3.00%7.00%2.00%6.00%9.00% 从图中可以看出，调研的最多人群是各大企业的一般员工，占了35%，而专业技术人员和工程师也是比较大的一个群体，而一般这类白领人士也是有能力买房的主要的目标客户群。
中层管理人员一般技员术工人员工程国师家机关员工体力劳工专者业技术人自员营工商人士自由无职业业失者业退休人员
被访者学历结构硕士初中1!%本科10%大专30%中专/高中38%从上图可以看出，大厂区各大企业职工的主要以高中/中专和大专组成两者一共占了所有被访者的68%，本科生也仅仅占了10%,比 初中学历的还少了11%。
被访者在大厂的居住年数3年以下3%4-8年11%9-15年14%3年以下4-8年9-15年16年以后16年以后72%从图中可以看到，大部分的人在大厂区的居住年数都在16年以上，而且在大厂生活超过30年的人也大有人在。这和大厂区的实际情况是分不开的，各大企业都建于建国后不久的时期，老的员工在大厂区还算多数。
② 消费者住房现状
被访者现在居住户型三室一厅29%一室一厅13%两室一厅58%从被访者现在居住的户型可以看出，两室一厅的户型还是占了大多数，有58%的人还住在两室一厅里。但根据实地考察，各大企业的福利房中的所谓两室一厅不过是一室半加一个厅而已。从下面的被访者居住的面积便可以看到这一点。
被访者现在居住的面积81-901q-8018a-7013Q-6035?-1001P以下30%和消费者现在居住的户型统计图相比较，被访者现在居住的面积就显得太过局促。两室一厅的房子，只有51-70平方米。不仅如此，
50平米以下的房子还有30%的人在住，71平米以上的仅占了20%。这些数字充分说明了大厂区居民的住房现状的恶劣情况。
被访者的住宅现在居住的人口数5人16%4人3%1人6%2人17%被访者对住房现状满意程度非常不满意3人3X%不满意40%满意14%基本满意43%从上图中可以看到，被访者的家庭常住人口还主要是以三口之家为主，五人家庭（三代人）和两人家庭（一代）也占了较大的一部分，但两者相对三口之家还是少数。
从上图中可以看出，被访者中对自己的房子满意的不过14%，基本满意占了43%，不满意和非常不满意也占了43%，说明总体上大厂
被访者认为不满意住房现状的原因30.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%.09".34.81.29.89%8.59%差理差低小合理次积性面不管档安全型业区户物社差境环人对自己的住房现状很不满意。
从图中可以看到被访者认为现在的住房现状最主要是面积太小，其次是户型不合理，还有现在的社区物业管理太差，社区档次低，安全性差，社区环境差也是比较重要的不满意原因。
消费者需求状况分析
消费者购房原因40.005.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%0.360.260.120.110.060.030.020.020.010.01原住房面积太原小户型不合子理女结婚用方房便子社女区上规学模小，品物质业差管理不自好己结婚用房交通不方便从图中可以看出，消费者购房的主要原因有两点，即原住房面积太小和户型不合理，两者相加超过了其他所有原因的总和。这充分说明了从最实际的最表面化的方面来说大厂区的居民买房的潜力是巨大的，和上文中提到的被访者对现在住房不满意的原因以及他们的住房现状是相呼应的。而子女结婚用房也是买房的另外一大原因。
消费者计划的购房时间半年之内5%一年之内8%两年之内19%三年之内68%从消费者计划的购房时间统计图可以看出，消费者在一年以内有
房产投资拆迁
买房大算的只占了13%，而三年之内买房的人去占了68%，说明了大厂区潜在的购房需求还是很大的。
消费者买房时最关注因素30.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%0.280.250.210.120.060.040.04格价积面单位户型屋面积区环境通状况便与否方远近地房社交方的学住上母女子离父从上图中也同样可以看到，除过对单位面积价格的关注以外，消费者最关心的还是户型和房屋面积，而社区状况社区环境等因素都不是怎么重要的因素。图中数据还进一步说明了大厂区居民买房的观念还比较实际，价格还是大厂人关注的第一因素，而对户型的要求、对房屋面积的要求源于对现有住房户型和过小面积的不满。
买房最关注的三个空间37.003.000.00@.005.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%客厅主卧次卧从上图可以看出，消费者在看房选房时看中
消费者愿意承受总房价41万以上36-4071-355%万以内46&-3039%的还是住宅的最基本用途的空间，说明了大厂区的购买人群还是比较偏向生活型、经济型。而从消费者愿意承受的总房价数字统计结果来看，大部分的人还只是愿意将总房款控制在25万元一次下。仅次于它的也是在26-30之间的总房款定位。
111-12061-11022%消费者的计划购买面积131-140121-1301%5?-9024?-10042% 从上图可以看到，消费者对住宅面积的需求大概在80-110之间，这实际上也是同居民的消费现状中演化而来的。现在居住的面积过小使得居民对80-90平米和120平米的区分没有太大观念上的关注。
计划购买的套型10%1%14%两房两厅一卫两房两厅两卫三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫跃层36%
从消费者计划购买的套型统计图来看，两房两厅一卫和三房两厅一卫的需求量是最大的。值得注意的是，同时两房两厅的户型一个卫生间更受欢迎。三房两室一厅比起三房两室两卫畅销要的多。
计划购买的住宅类型连体别墅2%小高层48%多层42%高层8%从计划购买的住宅类型来看，小高层与多层相差不大，比较多的人喜欢小高层，但还是不太喜欢9层左右的小高层。
小结：区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。 2．3 项目板块分析 2．3．1项目板块地段划分
本项目的地理位置位于南京市六合区，属于江北板块。该板块位于长江以北，市场正处于升温阶段。对该板块的细分，可定为三类地段：
第一类地段为：从长江大桥到高新技术开发区的浦口地区，此地段交通方便，与南京市区仅一桥之隔，以明发·滨江新城为代表的几个规模在1000亩以上的大盘都集中在此区域，市场的现实供给量和
潜在供给量都非常大。此区域拥有国家级高新技术开发区及南京主要几个装饰城，同时也是南京城区市民夸江购房的首选之地。
第二类地段为：目前的沿江工业开发区（原南京市大厂区），此地段相对第一类地段距离南京市区相对较远，区域内拥有如：扬子石化等几家国有大型企业，由于各个大型国有企业以前采取福利分房的原因，当地房地产市场的发展只有三年的时间，市场上现实供应量较小，潜在供应量较大，且客户存在流失现象。由于企业存在污染原因，此区域吸引城区市民来购房的可能较小，
第三类地段为：六合地区（原南京市六合县），该地段距沿江工业开发区20公里，是大厂区和六合县区划调整后的行政中心，目前的房价相对沿江工业开发区要低200—400元/㎡，对南京城区的吸引力较小，但对沿江工业开发区居民仍有一定的吸引力。
阿尔卡迪亚项目处于江北板块的第二类地段——沿江工业开发区，该地段吸引第一类地段和第三类地段潜在购买力的能力非常小，同时还面临着客户向这两类地段流失的压力。 2．3．2项目所在地段总体规划 住宅规划
沿江工业开发区将建成以扬子石化等一批大型企业为主体的、兼具科研、居住功能的综合性片区。区内由于一些大型企业的存在，造成环境存在一定的污染。项目要成功，就要把建成一个综合素质高的高标准住宅小区作为开发方向。 配套规划
地段内总体的配套设施比较齐全。同时在此基础上将与开发同步中小学设施（与项目相邻）合一个变电站，解决地段内唯一不足：用电负荷不够。 道路规划
地段内的道路规划成熟，道路网发达。项目周围的经五路和纬二路将在2005年10月份修建完成。
小结：目前在水、电配套上还不能满足项目的需要，需要政府尽快解决。 2．3．3地段功能
沿江工业开发区的总体功能定位为工业、科研、居住的综合区。纵观此地段，本项目周围楼盘功能定位具有单一性，主要是经济适用房和单位福利房在此区域内分布。对本项目而言，要建成一个高标准、高素质的居民住宅生活区，是本项目取得成功的指导方向。本项目将在此地段扮演一个领导者的角色，控制消费群的流失和推动居民二次置业。
2．3．4板块开发动态
江北板块是继江宁板块之后，南京房地产市场的又一个焦点，以其特有的自然风光、生态环境及价格优势，成为南京市民置业的有一片热土。另外，南京市政府为了刺激江北房地产市场的发展，出台了一些政策来刺激市场。
江北板块今年来推出的楼盘如下：
第一类地段：碧云山庄、石林快乐城、嘉泰隆、翡翠城、华侨城、
旭日华庭、浦东花园、江畔明珠广场、明发滨江新城、大华锦绣家园。 第二类地段：滕泰花园、福基国际花园、宝润花园、水榭花苑。 第三类地段：华欧国际友好城、龙池翠洲、新加坡花园城、秀林水苑、百合园。
小结：随着江北房地产市场供应量的放大，楼盘之间的竞争将越来越大，而且竞争格局也在不断的发生变化，目前在江北已经出现了一批规模在一千亩以上大盘，这将给江北房地产市场带来很大冲击。 2．3．5板块价格水平
江北板块房地产物业以住宅为主，价格段的划分并不十分明显，以地段划分，总体上可以划分为三个价格区。
地 段 第一类地段 楼 盘 旭日华庭 华侨城 江畔明珠广场 明发滨江 福基国际花园 藤泰花园 华欧国际友好城 龙池翠洲 新加坡花园城 均 价 2900元/平方米 2900元/平方米 2930元/平方米 3100元/平方米 2400元/平方米 2400元/平方米 2600元/平方米（精装修） 2400元/平方米 2200元/平方米 第二类地段 第三类地段 由上表可见，第一类地段的价格和二、三类地段价格差距并不大，而二、三类地段的价格差距则更小。支持一类地段价格主要为临长江、距离市区近及交通三个因素。二、三类地段价格与一类地段的差距，其主要原因：第一是环境因素、第二消费者对价格比较敏感，当价格达到一定水平，消费者向第一类地段流失将会变得很明显。 2．3．6板块项目分析 第一类地段项目分析：
1、江畔明珠广场 装修状况： 毛坯 建筑类别：小高层、多层 物业地址： 浦口大桥北路20号 交通状况：149路、159路、136
路、614路、盐浦线、鼓珍线、鼓扬线、汉江线。 开 发 商： 南京泰山房地产开发有限公司 销 售 证：办理中（无销售证）
起 价： 2600元/平方米， 均 价：2900元/平方米 最低价：2830元/平方米， 最高价：3150元/平方米 付款方式：一次性或按揭
主力户型：3室2厅124.78㎡、2室2厅125.09㎡
2室2厅94.93㎡、2室2厅90.89㎡
开盘时间：2004-10-5
占地面积：70300平方米， 容 积 率：2.64
停 车 位：650个， 建筑面积：184500平方米 绿化率：35.46%
2、石林快乐城 装修状况：毛坯 建筑类别：多层
物业地址：浦口浦珠路126号
交通状况：汉江线 、鼓珍线、 盐浦线 开 发 商：南京石林房地产开发有限公司 销 售 证：浦房销第04010号 均 价：2750元/平方米 付款方式：一次性或按揭 物业类别：普通住宅 开盘价：2500元/平方米
3、恒辉.翡翠城
物业类别：公寓
付款方式：一性次或按揭 装修状况：毛坯
建筑类别：小高层、多层 物业地址：浦口浦珠北路110号 开盘时间：2004-8-10
交通状况：603、盐浦线、鼓扬线、江汉线、浦葛线
入住时间： 2005-1-1， 开 发 商：恒辉房地产 占地面积：73000平方米， 销 售 证：浦房销第04018号 建筑面积：115000平方米， 均 价：2600元/平方米 容 积 率：1.50， 售楼处地址：浦珠北路110号 绿化率：36% 停 车 位：285
总 户 数：936
4、明发＊滨江新城 整个社区占地1600亩，建筑面积160万平方米，其中住宅建筑面积140万平方米，商业建筑面积20万平方米。 绿化率：40%，
建筑形态：包括小高层、高层及联排别墅、独立别墅。
交通：江汉线、鼓扬线、603W、盐浦线、浦葛线等多
配套：邻近浦口区小红花幼稚园（市重点）、浦口区实验小学（省重点小学）、省级示范中学十七中。社区内设有五所幼儿园、两所小学、一所中学，充分满足业主子女就学的需要；三座大型会所，两个商业中心。
景观：与筹建中11万平方米北堡中心公园连成一片，独享2.4公里长江黄金岸线
卖点诉求：A、土地·未来 B、建筑·生活 C、风景·灵韵 11月28号开盘，首期60万平米 开盘起价：2608元/平方米 最高价：4200元/平方米（观景楼）
第二类地段项目分析： 1、腾泰花苑
建筑类别： 多层、小高层 付款方式： 一次性或按揭， 装修状况：毛坯
开 发 商：南京腾泰房地产、南京嬴仁房地产 物业类别： 普通住宅
销 售 证： 六房预字第03030号
开盘时间： 2004-7-18 均 价： 2400元/平方米 最高：2600元/平方米 建筑面积： 120000平方米 售楼处地址：大厂纬二路（大厂地税局旁） 物业地址： 六合大厂纬二路（大厂地税局旁）
2、福基国际花园 项目共分四期开发，一期位于杨庄、杨新路南侧，占地36亩，建筑面积28196平方米；二
期位于杨新路北侧，建筑面积约为4万平方米；三期位于蒋家洼，占地约200亩，建筑面积近20万平方米，四期位于杨庄十字路口。
装修状况：毛坯 建筑类别： 多层 付款方式： 一性次或按揭
户型面积： 115.68㎡ 、112.69㎡ 、91.57㎡ 、85.59㎡
物业地址：六合杨新路转盘（桂馨园东侧）
物业类别： 普通住宅 开盘时间： 2004-5-5 交通状况： 鼓扬线、浦葛线、盐葛线、1路2路环线 开 发 商：南京福基置业有限公司
入住时间： 2005-2-1 均 价： 2400元/平方米 售楼电话： 57023243 容 积 率： 1.5 绿化率:32%
第三类地段项目分析：
1、华欧国际友好城 装修状况： 精装修
均 价： 2600元/平方米 建筑类别： 别墅、高层、小高层 物业地址： 六合龙池湖畔 付款方式： 一次性或按揭 开 发 商： 华欧集团
物业类别： 公寓
2、龙池·翠洲 装修状况：毛坯
建筑类别：多层、小高层、别墅物业类别： 普通住宅
物业地址：六合六合区政府新办公大楼旁 开盘时间：2004-10-21
开 发 商：南京腾泰房地产开发有限公司
建筑面积：230000平方米 销 售 证： 六商房预字第00041 绿化率： 49% 售楼处地址： 六合区政府新办公大楼旁多层均价 2450元/平米， 最低：2100元/平方米 最高：2700元/平方米
小结：江北板块的大盘时代已经来临，竞争将更加激烈。本项目地处江北板块第二类地段，要在这个并不理想的市场地理位置取得成功，就必须做到：把小区的各方面做好，特别是强调小区园风景观的营造，填补区域内高端楼盘的空白，扮演市场的领导者角色。 2．3．7板块内竞争关系分析
地段间竞争关系分析，第一类地段由于特有的地理位置和交通优势，直接对第二、三类地段构成竞争威胁，特别是第一类地段内的大盘，如：160万㎡明发滨江新城等；在第二、三类地段之间，由于第
三类地段在环境和价格上占有一定的优势，也会出第二类地段客户向第三类地段流失的现象。
地段内竞争关系分析，地段内直接竞争的楼盘很少，主要有：福基国际花园、滕泰花园、恒丰、福基现代城。在规模上，本项目在今后几年内一直是当地最大的楼盘，具有绝对的竞争力。本项目所面临的直接竞争对手中，竞争力相对较强主要是福基现代城，该项目占地350亩，与本项目相邻，建筑主要以多层为主，建筑风格现代。
在这样的市场环境下，公司面临的直接竞争对手只有两个：张家港福基开发公司和香港恒丰。
香港恒丰开发公司，是一家刚成立的公司，还没有开发过房地产项目，其土地面积120亩，价格为99万元/亩，在土地成本上显得竞争力较小。
张家港福基开发公司，在沿江工业开发区原有土地储备面积300亩，由四块土地组成，土地价格为64万元/亩。在土地成本上与该项目相同，但是参与五号地块竞争主要是今年再本项目隔壁征得的一块360亩土地。该公司在当地建设的项目品质和档次都一般，市场形象不佳。
小结：本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失，同时在区域内确立竞争地位。 2．4 市场分析结论
只要在第二类地段出现一个综合素质较好、价格较合理的楼盘，
可以有所作为。因此，本项目只要在楼盘综合素质上下功夫，配合创新的小区主题定位，在其价格确定上，充分考虑一类地段的价格水平，就可以找到客观上的支持点。
第三部分、项目分析及评价
3．1 条件分析
3．1．1用地条件、规划限制条件
5#街区占地375537.2平方米，合计：563.31亩。西为江北大道、南为晓山路、东为纬二路、北为经五路。规划为商住综合用地，对该地块的规划要求如下：
1、沿江北大道在红线内预留25米的景观带，实际与江北大道路幅红线距离50米，在建筑物与景观带之间，预留一条宽度约9米的消防通道；
2、沿晓山路建筑物退让红线8米；
3、沿纬二路建筑物退让道路中心红线23米； 4、沿经五路建筑物退让道路中心红线25.5米。 3．1．2项目成本条件
本项目由于受第一类地段楼盘价格的牵制，价格上涨的空间较小，为了充分降低楼盘的开发风险，实现利润最大化。必须严格控制项目的单位成本，将成本管理放在非常重要的位置。 3．1．3规模资源条件
本项目占地375537.2平方米，563.31亩。在地段内属于规模最
大房地产开发项目，规模竞争优势明显。 3．1．4品牌资源条件
该项目是荣盛公司在南京开发的第三个项目，已开发的方舟花园和水榭花苑在当地已经树立了良好的口碑，得到消费者的认可。这些前期开发成果，将是本项目重要的优势之一。
小结：项目开发条件优势明显，但存在一个致命的问题就是价格受到牵制，所以在项目开发过程中必须加强成本管理。 3．2 地块建设条件 3．2．1地形、地势、地质
场地地势平坦，局部地段起伏较大，地面标高在25.44—38.87M,最大高程差13.43M，场地地貌类型为长江二级阶地。场地内拥有一些小水塘和两个相对较大的养鱼池，同时还拥有一个小山丘。地下水对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。通过对地质的初步勘查，场地内地质稳定，承载力较好，在一定程度上可以降低桩基础成本。 3．2．2 抗震设防
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），场地抗震设防烈度为7度，设计地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组。场地内无液化土层存在，不考虑地震液化的影响。 3．2．3气象
南京属亚热带湿润气候，四季分明、雨水充沛、光能资源充足，年平均温度为15.3°C，最高气温43°C（1934年7月13日），最低气
温-14.0°C（1955年1月6日）。年平均降雨117天，年平均降雨量1034.0毫米，无霜期237天。每年6月下旬到7月上旬为梅雨季节。
根据六合气象局提供的信息：沿江工业开发区夏季以南风为主，其他季节以东北偏东风为主。地块距离扬子石化约5公里，距离南钢集团约2公里，基本不受污染企业的影响。 3．2．4基础配套设施
目前区域内的市政配套，不能满足项目的用电要求，需要政府新建变电站；用水问题虽然不存在负荷不够的问题，但是项目周边还没有具备解决项目用水的供给源，需要从几百米外引进。
小结：场地为可进行建筑的一般场地，满足房地产开发需要。前期需要督促政府尽快解决水电配套的问题。 3．3 项目SWOT分析
1、优势分析
A、地块规模较大，在将来几年内一直是沿江工业开发区最大的楼盘，有助于公司塑品牌，立形象，规模效应明显。
B、交通便捷，出让方便。 C、周围生活配套完善。
D、学区优势明显，南化一中，育英二外与项目相临。 E、项目本身的地理位置优势明显。距离行政中心和第二商业中心较近。
F、与潜在竞争地块相比竞争力较强。
D、环境较好。该项目既远离扬子的气体污染，又远离南京钢铁
集团的粉尘污染。
2、劣势分析
A、项目主流客户群体对价格敏感性高，价格上升压力大。从目前的市场调查情况看，由于交通便利的因素，已经出现部分居民到六合和浦口房价相对较低区域购房的现象，说明这部分消费者对楼盘价格相当敏感，销售价格的上涨将会导致消费群向六合和浦口地区流失。
B、与主要的竞争对手相临。
C、地形复杂、起伏较大，整个地块落差最大近13米，地块内零星分布了很多洼地和水塘，为今后的施工造成了一定的难度。
D、噪声污染严重，项目西临江北大道（高速公路），噪音较大。 E、一条高压线从项目中穿过，迁移工作难度较大。
F、市政配套不够完善，项目的永久性用电和用水目前还不能很好的解决。
3、机会分析
1、在未来几年内，沿江工业开发区几乎没有住宅用地推出。 2、各大型企业相继取消福利分房。
3、城市规划的利好，将有力推动沿江工业开发区房地产业的发展。在未来几年南京市长江以南的化工企业都将陆续搬迁到化学工业园，为房地产开发提供了一大批潜在消费群。
4、风险分析
A、 据市场调查显示，浦口区大面积的待开发低价存量土地，
严重威胁沿江工业开发区的房地产市场。虽然沿江工业开发区的项目和浦口区的项目之间各有不同的优劣势，但由于浦口区特有的旅游生态环境、地理位置及交通等因素对沿江工业开发区的消费群有着足够的吸引力，并且已经出现消费群开始向浦口区流失的现象。故项目开发时机的选择、突出项目自身优势尤为重要。
B、项目规模较大周期较长，开发过程中面临的政策风险和经济波动风险较大，如：银行按揭贷款、沿江工业开发区的区划调整等。
C、市场总需求量较小，市场需求缺口虽然基本和总供应平衡，如果宏观经济衰弱，影响到各个大型企业的利润，职工收入降低。市场的需求可能为零，因为城区14.3万人口中，各个企业的产业职工人数占12万。
小结：根据上述项目的SWOT分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。
第四部分、市场定位及项目评估
4．1 发展商定位
企业作为一个整体，在顾客的心目中具有一定的位置。对于阿尔卡迪亚的项目而言，必须设法让荣盛公司在目标客户的心灵中占据一个明显而突出的位置。这既是公司整体发展的需要，也对楼盘的营销
具有积极的意义。
企业定位——从市场挑战者到市场领导者
目前，六合地产界处于纷乱的竞争格局之中，没有占有绝对优势的市场领导者。应该说“荣盛公司”是有条件成为市场领导者的，但事实上目前还不是。对于阿尔卡迪亚这样的大盘，荣盛公司只扮演市场追随者或市场寻位者是错误的，荣盛要成为区域内的地产品牌，坐市场的领导者。 4．2 项目形象定位
定位原则：顺应市场、突出个性、营造品牌、塑造文化 品质定位——卓越不凡、巅峰之作、坚守品质、坚守完美 环境定位——园林化生态水景住宅
生态环境最重要的元素是“绿”和“水”。阿尔卡迪亚在规划中大量采用特色植物，且景观和绿化都围绕着“水景”来布局。整个小区的水景系统庞大而丰富，这将是本项目最珍贵的资产资源之一。 生活方式定位——优雅、舒适、高尚、荣耀
住宅，是一樽生活的容器，它为日复一日的真实生活而存在。阿尔卡迪亚创造了亲情沟通的空间，强调品位的感染和情绪的满足，强调自我价值的体现。
价值定位——超越想象的附加价值
对于高档楼盘来说，人们买的是品质，是环境，是服务，是品味，是文化和优越感。随着市场“理性时代”的到来，附加值越来越成为楼盘竞争构成的重要组成部分。阿尔卡迪亚不仅仅是公寓，还包括：
1、住宅之外的空间感受（大型景观、综合会所等） 2、优越的居住环境 3、贴心满意的物业服务 4．3 主题定位
4．3．1、楼盘主题概念提出的原则
第一、 形成楼盘的独特的开发理念，树立楼盘在消费者心目中独
特而鲜明的形象。
第二、 切合消费者心理为消费者营造理想的生活方式和居住环
境。使消费者对楼盘理念和形象产生认同、欣赏、追捧，激发消费者的购买欲望，并进而对楼盘产生归宿感、领域感和自豪感。
第三、 考虑主题概念的可操作性，使主题概念在产品中得以充分
贯彻和实现，进而融入到业主生活的方方面面。
第四、 概念作为项目产品基础来乃至企业品牌基础的可延伸性，
即概念最终通过品牌积累形成企业文化。
4．3．2、本项目主题概念
结合南京市房地产市场营销特点及本案的具体情况，确定为“绿色生态、温馨家园”概念作为本案主题。营造都市山庄、都市桃园，使这里成为“适合永久居住都市人的家，成为都市人的物质和生活的追求”；追求的人与人、人与自然的接触与沟通，通过自然环抱引入溶合，人工环境的设计营造，以及居住品位的培养提升。创造一种优雅舒适的居住空间使居住者尽享绿色生态的精彩，和谐而温馨的生
活。营造高雅文化艺术氛围，起到潜移默化的精神陶冶和业主精神共鸣，赋予文化艺术生命力和文化内涵，使居住与生活互动提升。 4．3．3、本案主题概念的可行性
绿色生态社区从规划、设计到建成的过程中，技术支持和外部环境是非常重要的，为实现绿色生态社区的目标，就技术层面来说，可以分为简单技术、常规技术、高新技术三个层次；尽管采用高新技术是未来生态住宅发展的必然趋势，但常规技术、常规材料依然是当今我国生态住宅探索与实践的主体；对外部绿化环境来说，小区内绿化环境和小区外绿化环境同样重要，就项目本身来讲，外部绿化已经具备，小区内绿化环境从景观规划设计来讲，完全没有问题，所以本案完全可以利用常规技术，通过建筑、景观等各专业密切配合，从规划、设计的层次上逐步地实现绿色生态社区的目标。 4．4．4、本案主题概念的适应性
随着社会的发展，文明的进步，人们对生活品质有了越来越高的要求，这种要求不仅体现在对物质生活的追求，更体现在对居住环境和生活方式的追求。
现代社会由于工业的发展，导致人们居住生活环境恶化，工作和生活的节奏加快，导致人们在心里上、在生活上的压力加剧，人际交往模式也在逐步发生改变，使人与人之间的关系变得愈来愈来疏远。 基于以上情况，本案塑造绿色生态社区概念，倡导一种和谐温馨的生活方式，将一种纯居住环境上升到“绿色、空气、空间、生活、文化”的更高层面。
4．4 产品定位
4．4．1规划设计中遵循的原则
1、 规划布局充分利用地形，在分配景观资源时，强调环境的
均好性。
2、 以创造适居环境为原则，综合处理地下空间、停车、人防、
小区环境以及交通问题，为业主节省建设以及将来的使用成本，在居住质量最优化和开发商投资回报最大化之间寻找一个最佳结合点。
3、 交通组织即便捷又畅通，且各级道路分级明确，道路系统
应与功能、地形相结合形成有机整体。
4、 根据客户的购买能力、建设成本确定多层、小高层及高层
的比例，同时根据区内环境来确定大小户型的比例和位置，尽量加大多层板楼比例，控制高层数量。
5、 划分明确的组团关系以利于分期开发建设及社区管理。 6、 齐全的商业服务及配套设施，强调对小区内外商业价值的
挖掘，利用开放式的步行街及周边商铺的形式把购物、休闲、娱乐、宴客等设施做得尽善尽美，让业主在家门口享受现代生活方式。
7、 人车分流，确保居住环境的安全、安静、减少环境的污染。 4．4．2规划方案
1、 明确而便捷的交通路网，设计路网时充分考虑该地域气候
特点，生活方式，朝向特点，及结合地形巧妙的使主要路
网呈“#”字形格局，将主要出入口，步行道连接，两纵两横的小区路与当地最佳朝向相一致，其中两条交汇路正好位于纬二路，形成车行主要出入口，另两条路出入口处形成步行街。同时将组团有机的联系起来，使路网与朝向、组团分布及地形相辅相成，形成有机整体。
2、 明确的组团划分，用“#”字形小区路将地块划分为清晰的
七个组团，便于分期开发及形成以组团为单元的社区管理形式，同时又形成各具特色的组团环境布局和室外环境空间。
3、 两条开放式步行街及沿街底层商业设计：充分挖掘本区域
的巨大商机及交通便利条件。
4、 环境营造注重“理水”这一园林手法的应用，使水这一元
素无处不在：在道路隔离带处有水系南北贯通，沿小区路有小溪环绕；在每个组团内又有水面映衬，水中亭台楼榭极具诗情画意。同时结合住宅的错落有致，收放有序的布置，使各组团内空间有收有放、抑扬相衬。园林景观的处理：如绿化植物、花草、小品、广场、人行道、廊、桥、亭等的点缀，使小区处处充满曲径通幽、步移景易的意趣。 5、 小区的配套齐全，不仅商业配套、物业管理等设施齐全，
同时，还在设有运动场、游泳池，部分组团内设儿童戏水池及运动场所、康乐设施等。
4．4．3建筑类型
根据市场调查情况看，以前单位的福利房在环境、面积等方面相对较差，面积一般在40—60平方米，没有物业管理，没有环境景观，没有生活配套设施。随着人们生活水平的不断提高，对现有的居住条件已经产生不满情绪，要求换房的群体已经产生。结合市场的特点项目应定位于高档生活区，本着给有房人建房的经营理念。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 建筑类型 多层住宅 小高层住宅 高层住宅 步行街 综合楼 酒店式公寓 入口商场 会所 配套商业 合 计： 数量面积 92985.2㎡ 297378.89㎡ 215325.6㎡ 17158㎡ 15840㎡ 27976㎡ 18220㎡ 5708㎡ 19400㎡ 710928.69㎡ 备 注 4．4．4建筑风格
整体风格——现代主义风格和主题型风格
现代主义风格以体现时代特征为主，没有过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁，体现了现代生活快节奏，简约使用，又富有生活气息；主题型风格就是围绕小区的主题，以营造一个处处体现主题的建筑风格。 4．4．5户型定位
根据市场调查情况，目前市场上的畅销户型面积为90—110平方米，故项目的主推户型面积应为90—110平方米，同时考虑到同一档次消费群体需求的多样性，设计部分小于90平方米和大于110平方米的户型。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 面积区间 90以下 91-100㎡ 101-110㎡ 111-120㎡ 121-130㎡ 131-140㎡ 140以上㎡ 合 计 面 积 数 值 比 例 30585.94 5.05% 89583.58 14.79% 177771.08 29.35% 111472.04 18.4% 140090.88 23.13% 29974.06 4.95% 26212.11 4.33% 605680 100% 户 数 数 值 比 例 344 6.37% 942 17.44% 1664 30.80% 954 17.66% 1104 20.44% 219 4.05% 175 3.24% 5402 100% 小结：项目的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。
4．5 价格定位
由于一定时间内市场的总需求量受到客观条件的制约，价格的上涨必然导致市场总需求量的缩小，同时沿江工业开发区存在污染的原因，吸引区域外客户的能力较小。所以项目价格定位于当地平均水平。 住宅均价：2400元/平方米 储藏室：600元/平方米 汽车位：3万元/个 汽车库：5万元/个 步行街：4000元/平方米
综合楼、酒店式公寓按照单身公寓价2500元/平方米 沿街商业配套：3500元/平方米 4．6 客户定位
消费群主要定位于开发区当地的需求。
主要构成：（1）、开发区新增人口的住房需求。
（2）、以前通过单位福利分房获得住房的居民，对住 宅的户型、面积和环境不满意选择换房而产生 的需求。
（3）、沿江工业开发区不享受福利房大型企业职工，
如扬子石化、南京钢铁集团、南化集团。
（4）、子女成人分巢群体。
市场的现实客户群：取消福利分房的大型企业职工，其一、不享受福利房的大型企业职工；其二、参加工作时间较长，孩子已经长大，需要分巢的群体；其三、部分换房群体。
市场的潜在客户群：
1、 开发区新增人口的住房需求； 2、 各企业每年新增人口产生的需求； 3、 换房群体；
4、 江北大道以西居民（因为城市特有的聚集作用）； 5、 货币化拆迁的拆迁户； 6、 扬子巴斯夫增加职工。 目标顾客的分布：
南京化学工业园，由于园区内化工企业的存在，在化学工业园上班的职工对居住的要求是即能方便上班又没有污染，这样他们面临的居住去向有三个：其一，南京市区，而南京市区不仅距离较远，而且市区的房价较高，是沿江工业开发区房价的2—3倍。其二，南京市
六合区，这里虽然距离较近而且房价也适中，但是从六合到南京市区的距离相对于沿江工业开发区要远得多。其三，沿江工业开发区，不管是地理位置还是房价，沿江工业开发区将是他们的首选之处。
扬子石化、南京钢铁集团等大型企业长期以来一直都是采取福利分房，今年是扬子石化福利分房的最后一年，分房对象为1996年以前进厂职工。南钢集团、华能电厂等企业也相继取消了福利分房。那么取消分房以后进厂的职工就和化学工业园职工面临同样的住房选择，只能到市场上购买商品房。
以前单位的福利房在环境、面积等方面相对较差，面积一般在40—60平方米，使用功能很差，在物业管理，环境景观，生活配套等方面相对较差。随着人们生活水平的不断提高，对现有的居住条件已经产生不满情绪，要求换房的群体已经产生，一个优秀的楼盘将对他们产生很强的吸引力。
需求特点：
一、户型上重点强调客厅的作用； 二、配套上要求煤气和暖气； 三、面积方面要求90—110平方米； 四、汽车库要求比例较大； 五、物业管理要跟上。 消费能力：
沿江工业开发区是南京市的主要工业区，区内的大型企业有：南京钢铁集团、扬子石化集团、南京热电厂、华能热电厂、南京石化集
团等，由于这些大型企业的存在，沿江工业开发区的工业产值占到南京市工业总产值的三分之一。企业职工不仅收入稳定，而且相对较高、福利也较好，人均年收入约1.6万元。所以沿江工业开发区整体消费能力相对较强，水榭花苑项目一期签约顾客中选择一次性付款占到40%。
小结：在市场消化能力方面，由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。
第五部分、项目开发建设进度安排
5．1 有关工程计划说明
一、承包方式：
施工队伍的选择：采取招投标的形式，在市场上进行公开选择施工队伍，最终以合理价中标的原则落实施工队伍。
每栋楼采取整体发包的形式，各项分项工程由施工单位自行组织施工。在施工过程中的材料，钢材由开发公司负责供给，其他材料由施工单位自行采购。
二、销售方式：
在项目启动的时候自行成立销售部，全面负责项目的营销工作。
三、质量标准：优良。最终以毛坯房形式交付业主。
5．2 开发计划
一、项目开发形式：整体规划，分期开工实施。 二、项目建设计划（详见附件一：项目开发计划表） 1、前期开发计划
项目规划方案、施工图设计、取得建筑施工许可证及施工单位的落实等一些列工作计划于2004.5月之前完成。
2、工程建设计划
一、项目开发形式：结合拆迁进度，分五期开发，滚动发展。 二、项目开发周期：根据市场分析与预测，计划分5年开发，第
一年开发任务10万平方米，2~5年每年开发12万平方米，到2009年年底全部交付使用。 三、项目建设计划 1、前期开发计划
小区的可行性研究、拆迁工作、委托规划设计、办理规
划与施工许可证等一系列前期工作拟在2005年5月份完成。 2、前期配套设施
为树立品牌效应、营造良好的销售环境，计划2005年7
月底在小区开工前先建设中心景观区域与会所等配套设施，共需投入资金500万元。 3、工程建设计划
1）一期工程：2005年5月份——2005年12月份 2）二期工程：2005年12月份——2006年12月份
3）三期工程：2006年12月份——2007年12月份 4）四期工程：2007年12月份——2008年12月份 5）五期工程：2008年12月份——2009年12月份
三、开发计划详细情况见附件 5．3项目人员配置
项目负责人：1人
办公室：4人（办公室主任1人、司机2人、打字档案管理1人）
工程部：5人（工程主管1人、技术负责1人、工地代表5人）
销售部：7人（销售主管2人、销售代表5人） 财务部：2人（财务主管1人、出纳1人）
开发部：2人（负责项目的手续办理）
管理费用约：1400万元
第六部分、投资估算与资金筹措
根据概算指标及沿江工业开发区有关部门规定的收费标准，对项目进行初步估算。 6．1 估算依据
1、 项目平面方案
2、 沿江工业开发区有关部门规定的收费标准。
3、 《南京市工程造价信息》及概算经验值。
6．2取费标准
一、土地费用：以实际土地出让金35841.2703万元计算。 二、政府规费：
A、 基础设施配套费按照南京沿江工业开发区管理委员会
办文单（8-130号），以105元/平方米计取； B、 墙改基金按照江苏省政府令(1997)100号文件，以3元/
平方米计取；
C、 白蚁防治费按照苏价费(1996)422号文件，七层以下2.3
元/平方米，七层以上0.8元/平方米计取；
D、 消防咨询费按照当地消防部门的规定，按照2元/平方
米计取；
E、 防雷审核费按照气象局的收费规定，以1.3元/平方米
计；
F、 规划服务费按照沿江工业开发区市政建设局的收费规
定，以1元/平方米计取； 三、前期费用：
A、规划设计以20元/平方米计取；
B、地质勘探及建筑物放线费按照合同价3.5万元包干； D、“三通一平”按照5元/平方米计取。 四、建设费用：
A、 多层砖混结构按照680元/平方米；
备注：六层，半地下室，顶带阁楼。七度抗震设防，安全等级为
二级，基础采用墙下筏形基础。梁板、楼梯、构造柱、圈梁混凝土等级为C25。地上部分采用240厚KP1型承重粘土砖，内墙为120厚多孔粘土砖；地下部分外墙采用240厚防水混凝土，内墙为粘土空心砖。粗装修（毛坯），供水、供热管材为铝塑PP—R复合管材，排水管材为UPVC管。
B、 框架结构小高层按照850元/平方米；
备注：11层，半地下室，框架—剪力结构。钻孔灌注桩，桩筏基础，七度抗震设防，安全等级为二级。内墙采用加气混凝土，外墙采用KM1空心砖。粗装修（毛坯），供水、供热管材为铝塑PP—R复合管材，排水管材为UPVC管。
C、 多层框架结构按照820元/平方米； D、 含装修的办公用房按照1500元/平方米； E、 电梯
序 号 层 数 电梯数量 1 18 60 2 17 18 3 11 56 4 10 19 5 9 54 6 7 2 7 合 计 209 备注：包含运输和安装费 电梯单价 26.04 26.04 18.76 18.22 17.68 17.18 电梯总价（万元） 1562.4 468.72 1050.56 346.18 954.72 34.36 4416.94 F、 质检费按照2.5元/平方米计取； G、 监理费按照6.5元/平方米包干； H、 室外配套与环境按照170元/平方米； 五、管理费：20元/平方米计取。 六、销售费：20元/平方米计取。 七、财务费用：20元/平方米计取。 八、不可预见费：20元/平方米计取。
6．3投资估算
根据概算指标及沿江工业开发区有关部门规定的收费标准，对项目进行初步估算。经测算，项目总投资为137889万元，单位造价为1939元/m2，费用构成见下表：
项 目 费 用 构 成 明 细 表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 费 用 名 称 土地费用 政府规费 前期费用 建设费用 室外配套 管 理 费 销售费用 财务费用 不可遇见费用 合 计 单位成本(元/m2) 524.3 133.2 28.5 1002.9 170 20 20 20 20 1939 投资总额(万元) 37274.9 9518.66 2026.07 71297.3 12085.3 1421.8 1421.8 1421.8 1421.8 137889
费用明细如下：
序号 一、 1 2 二、 1 2 3 三、 1 2 3 4 5 6 7 8
费用名称 土地费用 土地款 土地契税 前期费用 规划与设计 三通一平 地质勘探 综合规费 基础配套费 白蚁防治 墙改基金 消防咨询费 防雷审核 规划服务费 房产测量费 产权登记费 数量(万㎡) （万元） 37.55372 35841.27 71.09 71.09 71.09 71.09 71.09 71.09 71.09 71.09 71.09 71.09 60.57 取费标准 元/㎡ 954.4 4% 20 5 3.5 105 2 3 2 1.5 1 1.6 3
费用金额 单位成备注 本 万元 37274.9 524.3 35841.27 504.2 1433.651 20.2 2026.07 28.5 1421.8 20 355.45 5 248.815 3.5 9518.66 133.2 7464.45 105 142.18 2 213.27 3 142.18 2 106.635 1.5 71.09 1 113.744 1.6 181.71 3 住宅
9 10 11 12 13 四、 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 五、 1 2 3 4 5 6 六、 七、 八、 九、 十、 物价审批 招标代理 图纸审查 质检费 监理费 建设费用 住宅（6层） 7.8516 住宅（6层） 1.5318 住宅（8层） 0.3894 住宅(9层) 9.9561 住宅（10层） 2.4377 住宅（11层） 16.6854 住宅（18层） 21.5748 会所 0.5708 入口商业 1.822 底层商业 1.94 步行街 1.7158 人防 3.32 人防 0.92 酒店式公寓 2.7976 综合楼 1.584 电梯 209部 室外配套 智能化 71.09 道路 71.09 绿化景观 71.09 强弱电 71.09 给排水 71.09 其它（大门围墙） 71.09 管理费 71.09 销售费用 71.09 财务费用 71.09 不可预见费 71.09 合 计： 10.52 71.09 71.09 71.09 71.09 71.09 5 52.6 2 142.18 2 142.18 1.5 106.635 2.5 177.725 6.5 462.085 71297.3 710 5574.636 820 1256.076 830 323.202 835 8313.344 840 2047.668 850 14182.59 1020 22006.3 1500 856.2 820 1494.04 800 1552 700 1201.06 850 2822 850 782 1020 2853.552 1020 1615.68 4416.94 12085.3 16 1137.44 11 781.99 50 3554.5 72 5118.48 18 1279.62 3 213.27 20 1421.8 20 1421.8 20 1421.8 20 1421.8 137889 5 商业 2 2 1.5 2.5 6.5 1002.9 砖混 框架 满堂红 易地 62.13 170 16 11 50 72 18 3 20 20 20 20 1939.0 6．4资金投入计划
项目启动资金约15000万元，其中：土地款10000万元、建设启动资金5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。 6．5资金筹措
荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司自筹资金5000万元，荣盛房地产发展股份有限公司拨款10000万元。
第七部分、销售及经营收入测定
7．1 各类物业销售收入估算
经测算本项目可实现销售收入182632.8万元。收入明细如下：
销售收入汇总表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 建 筑 住宅 经五路底层商业 纬二路底层商业 晓山路底层商业 入口商业 步行街商业 半地下室 汽车库 汽车位 综合楼 酒店式公寓 合 计 数量(万㎡) 60.4268 0.5998 0.8402 0.5898 1.822 1.7158 5 482 300 1.584 2.7976 单 价 2400元/平方米 3500元/平方米 3500元/平方米 3500元/平方米 3500元/平方米 4000元/平方米 600元/个 5万元/个 3万元/个 2500元/平方米 2500元/平方米 总价(万元) 145024.3 2099.3 2940.7 2064.3 6377 6863.2 3000 2410 900 3960 6994 182632.8 7．2 项目销售回款计划
一、结合当地房地产市场的实际情况，以便对项目盈利能力作进一步分析，对项目的销售和回款作如下计划：
1、收款方式：签定正式合同时按合同价的30%收取房款。余款在签约后一个月内交付收取。
3、小高层在取得销售许之前接受预定20%，正式开始销售到交付每月销售10%，剩余20%在5个月内售完。
4、车库的销售速度与住宅的销售速度相同。
5、营业用房从正式开始销售到交付使用每月销售25%，收款方
式相同。 7．3 销售利润
序号 1 2 3 4 5 6 项 目 销售收入 销售税金 税后收入 总投入 利润 利润率 内容(万元) 182632.8 10136.1 172496.7 137889.4 34607.3 25.10%
第八部分、盈亏平衡及敏感性分析
8．1 项目不确定性分析
根据项目的销售价格、销售面积及总成本对项目进行盈亏平衡分析。
（一）、销售价格盈亏平衡点
假设：完全可以实现营业用房销售收入20344.5万元，车库及车位的销售收入6310万元，盈亏平衡时住宅、酒店式公寓及综合楼均价设为A，
则：（ 20344.5 + 6310 + 648184A）×(1-5.55%)=137889.4万元
A=1730元/㎡ 所以,盈亏平衡时住宅均价为1841元/㎡。 （二）、销售面积盈亏平衡点
假设：销售价格不变、不同类型的物业销售比例相同情况下，盈亏平衡时的销售率设定为B，
则：182632.8×B×（1-5.55%）= 137889.4万元
B = 79.9%
所以，盈亏平衡时的销售率为79.9%。 二、敏感性分析
在设定的规划方案基本确定的情况下，影响项目利润的主要因素是销售价格的变动和建筑成本。具体分析如下：
1、销售价格变动对利润的影响
序号 1 2 3 4 5 6 项 目 销售收入 销售税金 税后收入 总投入 利润 利润率 单位：万元 价格变动 内 容 -10% -5% 5% 10% 182632.8 164369.54 173501.2 191764.5 200896.1 10136.1 9122.51 9629.31 10642.93 11149.73 172496.7 155247.03 163871.86 181121.5 189746.37 137889.4 137889.4 137889.4 137889.4 137889.4 34607.3 17357.6 25982.4 43232.1 51856.9 25.10% 12.59% 18.84% 31.35% 37.61%
2、建筑成本变动对利润的影响(不含土地及其他)
单位：万元 序号 1 2 3 4 5 6 项 目 销售收入 销售税金 税后收入 总投入 利润 利润率 内 容 182632.8 10136.1 172496.7 137889.4 34607.3 25.10% 建筑成本变动 -10% -5% +5% 182632.8 182632.8 182632.8 10136.12 10136.12 10136.12 172496.7 172496.69 172496.69 130759.7 134324.6 141454.3 41737.0 38172.1 31042.4 31.92% 28.42% 21.95% +10% 182632.8 10136.12 172496.6 145019.2 27477.5 18.95% 通过项目的敏感性分析，可以看出项目的获利能力较低。受价格和建筑成本变化带来的风险影响。 8．2 社会效益和影响分析
项目建成后，将为沿江工业开发区十四街区带来良好的社会效
益。具体表现在以下几个方面：
1、
项目的实施将改变沿江工业开发区十四街区的城市面貌，对树立城市对外形象将起到积极的推动作用。
2、 3、
项目实施后，将改变该地段现有市政设施不配套状况。 分配效果分析
国家及社会收益比重 = 上交税金/（利润+税金）%
=（10136+34607×33%）/（10136+34607）
=48%
企业收益比重 = 企业税后利润/（利润+税金）% = 52%
经测算，社会收益占该项目创造收益的48%，企业收益占52%。 社会影响分析
项目选址符合沿江工业开发区规划的要求，地处第二商业圈，项目建成后，可提高土地利用效率与改善城市面貌，可改善部分居民的居住条件。本工程施工期间对环境影响主要是噪声，施工中噪声主要来源于混凝土搅拌机及振动器等机具，应考虑布置噪声源的距离，尽量避免夜间施工，并且将白天噪声控制在50分贝左右，对周围环境将不产生重大影响。
项目建成后，对环境的影响主要是生活污水和生活垃圾，这些问题只要加强对小区的物业管理就可以解决，因此不会产生污染。 综上，该项目对环境的有利影响是主要的，不利影响很小，而且是暂时的，因此，从环境角度而言该项目是可行的，对社会的影响是有利
的。
第九部分、可行性研究结论与建议
9．1 拟建方案的结论性意见 9．1．1项目核心价值体系的建立
在房地产日益同质化的今天，要在市场扮演领导的角色，占领市场。只有进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，才能超越市场同质化，在市场上独树一帜，做市场的领导者。 本项目的核心竞争力主要包括：
1. 低密度住宅小区； 2. 丰富的水景；
3. 高绿化率和精致的园林景观； 4. 高质量的建筑水准； 5. 实用超前的户型设计； 6. 人性化的物业服务。 9．1．2产品建议 平面布局方式
充分考虑礼堂景观效果，做到户户有景、有卖点，合理安排楼房的位置与朝向，从投影平面上考虑日照要求与楼间绿地的空间安排，在竖直方向则考虑防止建筑物之间视线阻隔与干扰以最大限度满足每个单元的视觉空间。
建筑风格形象处理
外立面的设计建议：体现建筑风格主要从建筑的外观来体现，而建筑外观主要体现为建筑体的外立面，外立面的设计要注重的是屋顶构型，外立面用料、色调之搭配，窗户与阳台等细部的处理，管线、空调位置的处理等几个方面。
1、窗户建议采用外飘窗，主卧室转角窗。材料采用双层塑钢中空玻璃窗，玻璃采用原色玻璃。
2、立面上空调的处理，建议在上、下层飘窗的飘板之间，装百页窗封闭，外部色调跟其所处的立面色调一致。
3、阳台采用半开放式的波浪设计，相隔的两户阳台位于波峰，为达到立体像化效果，在阳台上设置养花空间。阳台护栏以造型特别的不锈钢与砖墙相结合。
亲绿空间的创造
现在有些住宅小区的绿化不是真正为居民使用，而变成了供人远观的摆设或沦为所谓小区形象的外包装，完全失去了绿化的意义。真正体现“人与自然和谐共存”的做法是要最大限度地使人进入绿地，去亲近它、熟悉它、热爱它，并真正拥有它。这也是目前很多发达国家居住社区追求的造园艺术风格。
亲地空间的创造
现代都市空间的拥挤，已迫使人们一步一步远离土地而向空中发展，很多研究揭示了高层住宅的居民患心理疾病主要原因之一就是由于长期脱离地面造成的。要克服这种情况，一方面要增加高层居民接触“真地面”的机会，创造适合各类人群活动的室外场地，吸引人们
下楼亲地。
亲水空间的创造
水是万物之灵，是生命之源。可以说是整个一部人类的文明史即是一部人水交融的文化史。人对水怀有既亲切又惧怕的复杂感情，但总的是倾向前者。“水文化”是“绿文化”的主要分支，“水空间”则是“绿色空间”重要组成部分。在亲水空间创造中，要从人的行为心理出发，尽可能营造一些人们可以安全舒适的近水空间，特别是要针对不同人群的特点营造出适合不同人群近水活动（包括看水、戏水、听水、闻水等）的场所和空间。同时要注意的一是安全、二是要有近人的尺度，三是要使水长流不息。
亲子空间的创造
众所周知，居住社区中要精心考虑儿童活动的场地和设施，并形成良好的养育、教育环境。在室外儿童活动场地上，除了以不同年龄组配置不同的活动器具外，还要有意识增设一些培养儿童敢于冒险及善于与人合作的游乐设施和项目等，增加一些老少同乐的场所和空间等。
亲合空间的创造
亲合空间也可以理解为交往空间。目前国内随着住宅小区的大量开发，出现了日益严重的“围城”现象，人们被隔绝在单元住宅内而失去了与外界的人际交往。这种现象既有深刻的社会原因，也有物质环境因素。要创造有利于社区居民交往的场所和空间，可以结合前几项空间的创造形成社区内不同人群的不同领域，构筑起充满人间乐趣和
天伦之乐的亲合空间链。这方面还需要我们深入进行探索和创新。 9．2 可行性研究结论 9．2．1市场预测
南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。
区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。在市场消化能力方面，由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。
本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。 根据上述项目的SWOT分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。 9．2．2方案评价
项目的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有
一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。 9．2．3投资估算与资金筹措
销售收入：182632.8万元 销售税金：10136.1万元 税后收入：172496.7万元 总投入：137889.4万元 利润：34607.3万元 利润率：25.10%
项盈亏平衡时住宅均价为1841元/㎡。 盈亏平衡时的销售率为79.9%。
目启动资金约15000万元，其中：土地款10000万元、建设启动资金5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。
结论：通过对项目的综合评价可以得出：项目符合国家和南京市的管理规定；产品的市场定位合理，符合市场需求特点；目标客户明确；具有一定的获利能力；项目风险较小，因此项目是可行的。
有关互联网互联网，，计算机创业计划书有关互联互联网，IT，计算机创业计划书关键词：互联计划书创业有关互联互联网，IT，计算机创业计划书介绍：创业计划互联网，IT，计算机，网络创业者叩响投资者大门互联网，IT，计算机“敲门砖”，互联网，IT，计算机，网络创业者计划创立互联网，IT，计算机业务互联网，IT，计算机书面摘要，一份优秀互联网，IT，计算机创业计划书往往会使创业者达到事半功倍互联网，IT，计算机效果。下面互联网，IT，计算机，网络小编为大家整理互联网，IT，计算机关于互联互联网，IT，计算机创业计划书，欢迎大家互联网，IT，计算机阅读。前言随着生活互联网，IT，计算机信息化，电脑互联网，IT，计算机普及及运用，上购物已经取代了传统互联网，IT，计算机购物模式，上购物不受时间和空间互联网，IT，计算机有关互联互联网，IT，计算机创业计划书详情：创业计划互联网，IT，计算机，网络创业者叩响投资者大门互联网，IT，计算机“敲门砖”，互联网，IT，计算机，网络创业者计划创立互联网，IT，计算机业务互联网，IT，计算机书面摘要，一份优秀互联网，IT，计算机创业计划书往往会使创业者达到事半功倍互联网，，计算机效果。下面互联网，IT，计算机，网络小编为大家整理互联网，IT，计算机关于互联互联网，，计算机创业计划书，欢迎大家互联网，IT，计算机阅读。前言随着生活互联网，IT，计算机信息化，电脑互联网，IT，计算机普及及运用，上购物已经取代了传统互联网，IT，计算机购物模式，上购物不受时间和空间互联网，IT，计算机限制以及产品多样化给予消费者更多互联网，IT，计算机便利与选择，吸引了越来越多互联网，IT，计算机消费者，互联网，IT，计算机，网络现今流行互联网，IT，计算机购物模式，因此上开店成为了一种潮流，并且越来越多互联网，IT，计算机人选择strong>电子商务产业背景及地位在我国至1998年开始发展电子商务以来，他也惊人互联网，IT，计算机速度蓬勃发展，几乎各行各业都在电子商务方面有所成就。电子商务现在占全国总消费水平互联网，IT，计算机13%,而且正在以高速互联网，IT，计算机增长速度发展。XXX(你选择互联网，IT，计算机商品类型发展现状分析我从事互联网，IT，计算机互联网，IT，计算机，网络络游戏点卡方向互联网，IT，计算机研究，主要经营腾讯互联网，IT，计算机几大热面游戏互联网，IT，计算机虚拟点卡、官方CD等等。众所周知现在络游戏已经互联网，IT，计算机，网络一个人们生活休闲娱乐当中互联网，IT，计算机必须品，他可以在人们工作累互联网，IT，计算机时候给人们一种放松，而且可以给人一种在现实生活当中无法体现互联网，IT，计算机成就感、满足感。让人们在紧张互联网，IT，计算机工作生活中得到放松，从而更好地工作生活。中国现在互联网，IT，计算机游戏市场很大而且相关互联网，IT，计算机配套设施比较完善，针对有游戏互联网，IT，计算机法律法规已经相当互联网，IT，计算机健全，这也使得中国互联网，IT，计算机游戏市场得到了良性互联网，IT，计算机发展，并且游戏互联网，IT，计算机发展速度互联网，IT，计算机，网络在电子商务领域当中发展最快互联网，IT，计算机，也互联网，IT，计算机，网络盈利性最强互联网，IT，计算机。我研究互联网，IT，计算机互联网，IT，计算机，网络现在络上最热门互联网，IT，计算机几款游戏，也互联网，IT，计算机，网络游戏玩家人数最多互联网，IT，计算机热门游戏。而且这些游戏玩家大多数为了在游戏当中更好地展示自己互联网，IT，计算机本领和霸权主义，多数都愿意花人民币来装备自己互联网，IT，计算机游戏角色，让他们变得更加互联网，IT，计算机强大，从而显示出自己互联网，IT，计算机英雄气概。这当中就有了市场，商家就有了实现盈利互联网，IT，计算机手段，而且这些潜在互联网，IT，计算机用户会源源不断互联网，IT，计算机充值来装备自己互联网，IT，计算机游戏角色，让游戏当中互联网，IT，计算机领主互联网，IT，计算机地位得到稳固，C2C电子商务平台现状分析我主要对淘宝进行互联网，IT，计算机研究，它互联网，IT，计算机，网络一个综合性互联网，IT，计算机平台，里面有各种各样互联网，IT，计算机商家，和庞大互联网，IT，计算机消费用户群体。也互联网，，计算机，网络目前中国电子商务领域中互联网，IT，计算机领头羊、主力军。淘宝互联网，，计算机，网络更开始起步络创业者最好互联网，IT，计算机选择之一，淘宝去年一年互联网，IT，计算机消费金额互联网，IT，计算机，网络一万亿。这互联网，，计算机，网络一个多么大互联网，IT，计算机数字，而且这些交易金额都互联网，IT，计算机，网络由成千上万互联网，，计算机Cto商家来独立完成互联网，，计算机。可见淘宝互联网，IT，计算机价值所在，并且淘宝互联网，IT，计算机，网络中国电子商务领域互联网，IT，计算机一个里程碑式互联网，IT，计算机标榜，他最先实现了络交易互联网，IT，计算机可行性，安全性、便捷性、等等。淘宝创始人马云先生在去年互联网，IT，计算机商大会上说，今年淘宝要创造十万亿互联网，IT，计算机交易金额，而在这么多互联网，IT，计算机交易金额背后互联网，IT，计算机，网络有着强大互联网，IT，计算机技术支持、法律法规互联网，IT，计算机逐步完善来配套互联网，IT，计算机共同结果。淘宝互联网，IT，计算机未来发展互联网，IT，计算机，网络光明互联网，IT，计算机、互联网，IT，计算机，网络有着无限潜力互联网，IT，计算机一个电子商务平台。也互联网，IT，计算机，网络千千万万中小创业者渴望成功互联网，IT，计算机摇篮。淘宝在未来发展、企业内部管strong>项目开发环境互联网，，计算机swot分析内在优势(1需要大想想我们身边互联网，IT，计算机哥们，哪个不见手机，哪个不需要呢。(2)无需物流不见发货互联网，IT，计算机困扰，基础上只要几分钟就可以完工一桩交易无需物流，就不会产生因快递地方互联网，IT，计算机错误而产生互联网，，计算机纠纷哦。(3)拨款小不压钱只要花300元就可以开张了。而且操作容易。只要发动软件一切都交给软件自动完工。无需存货，不用考虑卖不出门互联网，IT，计算机压货问题。(4适合兼职基础上不需要先期购买啥，不需要跑来跑去互联网，IT，计算机浪费时刻，只要有一台电脑，就可以随时完工交易，不会被固定互联网，IT，计算机地点套住自我互联网，IT，计算机步伐。(5)累积信誉快做实物难就难在信誉累积太慢，不见信誉，顾客流失率就高。而做话费，周内都有可能升钻。内在劣势现在淘宝店铺互联网，IT，计算机信用分为，虚拟宝贝交易和实物宝贝交易两种什么互联网，IT，计算机，网络虚拟宝贝主要指无需物流就可以完成交易互联网，IT，计算机商品，比如络游戏点卡、话费充值戏币等等。什么互联网，IT，计算机，网络实物宝贝主要指需要物流参与互联网，IT，计算机一些实实在在互联网，IT，计算机商品，比如服装、化妆品等等。在实物宝贝中有一类互联网，IT，计算机，网络比较特殊互联网，IT，计算机，比如在淘宝上软件、店铺装修、虚拟主机、站建设、装修模板等等，都互联网，，计算机，网络属于实物宝贝互联网，IT，计算机生活服务类目下互联网，，计算机商品，所以由这类宝贝带来互联网，，计算机交易也属于实物宝贝交易。相信有很多朋友会知道，我以前店铺经营互联网，IT，计算机互联网，IT，计算机，网络自动充值软件，同时在我刚从事这个行业初期也做充值业务，所以积累了很多虚拟宝贝交易。但互联网，IT，计算机，网络，由于现在淘宝在月日以后已经推出了一些新互联网，IT，计算机规则，并且淘宝自身也出了充值系统，所以，以前络上很多人都说互联网，IT，计算机先靠虚拟冲钻然后转型做实物互联网，IT，计算机做法就不再适用了。所以，现在想做实物互联网，IT，计算机掌柜就最好不要让自己互联网，IT，计算机店铺有任何互联网，IT，计算机虚拟宝贝交易互联网，IT，计算机信用，如果现在还有互联网，IT，计算机朋友互联网，IT，计算机，网络想靠虚拟冲钻然后转型做实物，那么这样你打造出来互联网，IT，计算机店铺互联网，IT，计算机，网络一个废店，会存在很多弊端。外在机会如果你原来互联网，IT，计算机方法大量互联网，IT，计算机行动，只能得到你现在互联网，IT，计算机结果，说明你更加要创业赚钱了，如果你不去改变五年十年二十年，你可能还互联网，IT，计算机，网络现在这个样子为什么每一个中国人都在活着，因为每一个人一出生下来互联网，，计算机时候，就下定决心一定要活着，当生命遇到危险互联网，，计算机互联网，，计算机，网络时候，不论他有没有钱，他都会变出钱来，想尽一切办法，所以当人生命遇到问题互联网，IT，计算机时候他永远没有借口，因为他一定要活着，生命对于我们重不重要成功对于我们重不重要假如活着不成功，又有什么意义呢当你把生命和成功划为等号互联网，IT，计算机时候，你互联网，IT，计算机人生当中永远都没有借口了，当你没有借口互联网，IT，计算机时候，你真互联网，IT，计算机可以大成功了，互联网，IT，计算机，网络还互联网，IT，计算机，网络不互联网，IT，计算机，网络虽然上创业已经开始成为大学生自主创业互联网，IT，计算机一种发展态势很好互联网，IT，计算机选择有很多机遇但也存在许多亟需解决互联网，IT，计算机问题。第一个问题较强互联网，，计算机创业意识与对创业相关信息互联网，，计算机不了解之间互联网，IT，计算机矛盾。大学生创业互联网，IT，计算机意识较为强烈但互联网，，计算机，网络对创业互联网，，计算机相关信息可以说极为不了解存在“眼高手低”互联网，IT，计算机现象这互联网，，计算机，网络大学生创业、包括上创业潜在互联网，IT，计算机问题之一。第二个问题：资金问题。尽管上创业有成本少互联网，IT，计算机优点，但在校大学生信用档案与社会没有接轨，导致融资借贷困难重重资金问题局限了大学生上创业互联网，IT，计算机规模和形式，没有太多互联网，IT，计算机资金外在威胁络创业作为一种创业形式，那么就必不可少互联网，IT，计算机会遭遇一定风险，而我们络创业者互联网，IT，计算机，网络否就应该逃避，放弃继续创业呢答案肯定互联网，IT，计算机，网络否定互联网，，计算机。任何一个行业，只要你进入就存在风险，我们不能害怕风险，而应当积极互联网，IT，计算机去寻求减低风险互联网，IT，计算机发生。作为当代大学生，我们初次创业，必定会遭遇经验不足、处事错误、资金缺乏等一系列问题。所以，在初次创业时，我们可以适当互联网，IT，计算机降低我们互联网，IT，计算机投资额度、投资范围，用初期互联网，IT，计算机时间换取创业互联网，IT，计算机经验，当然，在这期间，我们可以寻求他人互联网，IT，计算机帮助，互联网，IT，计算机，网络自己互联网，IT，计算机创业计划更完美互联网，IT，计算机进行。大学生络创业互联网，IT，计算机，网络一个新互联网，IT，计算机就业选择，不可避免互联网，IT，计算机会产生一些比较成功互联网，IT，计算机例子，当然，更加少不了失败互联网，，计算机例子。所以，我们需要用辩证互联网，IT，计算机眼光看待问题。有报道说：淘宝创造了大量互联网，IT，计算机奇迹，公正说它带动了上下游产业互联网，IT，计算机发展，包括物流、金融等等，也有大量互联网，，计算机卖家通过经营自己互联网，IT，计算机淘宝店获得了成功，但互联网，IT，计算机，网络我们应该去客观判断这些卖家互联网，IT，计算机成功，他们互联网，IT，计算机成功莫不互联网，IT，计算机，网络付出了大量互联网，IT，计算机努力，并且拥有相关互联网，IT，计算机货源以及营销方面互联网，IT，计算机优势。近日来，曾有某些所谓“专家”开始建议大学生大量互联网，，计算机进入淘宝进行络创业，对于这些言论我们应更多互联网，IT，计算机，网络抱着一种愤怒互联网，IT，计算机心情这些所谓互联网，，计算机“专家”到底对于淘宝店互联网，，计算机盈利、经营模式了解多少，对于成功互联网，IT，计算机卖家实际了解有多少，对于成功店互联网，IT，计算机经营流程了解有多少。络销售并不互联网，IT，计算机，网络大多数人想互联网，IT，计算机那么一马平川，20%互联网，IT，计算机卖家至少获得了80%互联网，，计算机成交量，剩下互联网，IT，计算机那些卖家只能算互联网，，计算机，网络纯粹玩票性质，更多互联网，IT，计算机，网络担当“陪太子读书互联网，IT，计算机角色”。所以说，我们大学生想要进行络创业不应当更风进行，一定要自己事先考虑清楚，多方面进行了解、咨询，最终做出符合自身利益互联网，IT，计算机决定。因此，纵览全局，大学生在络创业之前应该考虑自己拿什么和其他专业互联网，，计算机络市场细分及定位截至20XX年12月底，中国互联网，IT，计算机民规模突破亿，达到亿，全年新增民580万。互联普及率较上年底提升个百分点，打到。在如此庞大互联网，，计算机络市场中，其中络购物用户达到亿人，较上年底增长，上支付用户和上银行全年用户也增长了和，目前用户规模分别为亿和亿。为了更好互联网，，计算机宣传产品，我们进行了络市场互联网，，计算机细分和选择，最终确定络目标消费群体。络市场细分随着互联互联网，IT，计算机普及，电子商务互联网，IT，计算机盛行，无论互联网，IT，计算机，网络个人还市公司互联互联网，IT，计算机应用人群在日益增多。1.移动话费充值。通过通信人家园数据显示目前互联网，IT，计算机移动用户大约互联网，IT，计算机，网络亿人，所以移动话费充值具有很大互联网，IT，计算机消费市场。2.电信话费充值。DCCI互联数据显示电信用户为420万，在话费充值领域也占有一定互联网，，计算机市场份额。3.联通话费充值。DCCI互联数据显示联通用户大约有亿万户，虽然联通用户远远不及移动用户多，但其市场也互联网，，计算机，网络比较乐观互联网，IT，计算机。币。截止20X年，腾讯QQ用户已经突破亿。所以根据目前互联网，IT，计算机QQ用户情况来看，币互联网，IT，计算机充值市场也互联网，，计算机，网络非常大互联网，，计算机。5.游戏点卡。根据问卷调查显示，互联网，，计算机被调查人群为男性，也在这些男性中，大多数都喜欢玩络游戏，所以游戏点卡会受到男性互联网，IT，计算机青睐。目标消费者定位通过问卷调查数据显示，进行上充值互联网，IT，计算机一般互联网，，计算机，网络在校学生和上班一族。、在校学生。因为在校经常接触电脑，尤其互联网，IT，计算机，网络大学还互联网，IT，计算机，网络大学生基本人手一台电脑，并且对购很容易接受，他们上时间很充足，甚至可以说大学生已经对络产生了依赖性。、上班一族。考虑到这一群体因为工作原因，很少有时间到营业厅充话费，并且大多数上班一族都会接触到电脑，所以上互联网，IT，计算机时间也很充足，在没有话费互联网，IT，计算机情况下，他们也会选择最便捷互联网，IT，计算机上充值。3.项目建设及管理模式进货渠道选择店分为实物和虚拟两种：实物需要有好互联网，IT，计算机进货渠道，投资相对就比虚拟互联网，IT，计算机大很多，如果做实物代理，又受限制，虚拟则不同，做虚拟店你只需要投资00购买软件就可以终身受益，虚拟店互联网，IT，计算机，网络每一个在淘宝开店互联网，IT，计算机好互联网，IT，计算机选择，虚拟店不用找货源，也不担心货物积压。我们用互联网，IT，计算机软件互联网，，计算机，网络第代速度达自动充值软件，不用东奔西走互联网，，计算机找货源，不用担心压货，也无需你一直都守在电脑旁，购买了软件后，你就互联网，IT，计算机，网络终身互联网，IT，计算机代理商，你可以销售软件，每销售一套软件，你就可以提成190元。这个利润还互联网，IT，计算机，网络可观互联网，，计算机。而且这个软件可为全国互联网，IT，计算机：移动、联通、电信、小灵通话费充值，可充值腾讯业务，QQ充值：如会员、QQ互联网，IT，计算机红、黄、蓝、绿、黑钻等业务，也可充值游戏卡等业务，无需你天天在线就可自动充值。店风格设计店经营理念本店互联网，IT，计算机经营理念：客户互联网，IT，计算机需求，用户互联网，IT，计算机满意服务理念：信誉第一，客户至上。优质服务经营宗旨：脚踏实地，诚信经营店互联网，IT，计算机服务管理、服务热情周到，有礼貌、对商品互联网，IT，计算机介绍要详细到位，有明确互联网，，计算机退、换货规定、主动介绍商品、发货及时，保证商品及时发送、在保证利润互联网，IT，计算机情况下。提供更适合买家互联网，IT，计算机促销方案、交易中发现纠纷时，要和买家共同协商，并妥善解决、向买家表示感谢店推广策略在开店初期，店互联网，IT，计算机推广互联网，，计算机，网络一个重要互联网，IT，计算机环节。只有提升自己互联网，IT，计算机站互联网，IT，计算机人气。那些潜在互联网，，计算机买家可能会成为你真正互联网，IT，计算机买家。本店推广方式有从上推广和下推广两种方法进行。(1)通过腾讯QQ、淘宝旺旺互联网，IT，计算机发送消息功能来宣传推广本店。多于其他店进行友情，引起潜在顾客互联网，IT，计算机注意，从而提高本店互联网，IT，计算机人气，在有影响力互联网，IT，计算机论坛发吸引人互联网，IT，计算机帖子再加上店铺互联网，IT，计算机，变相宣传本站，让更多人注意本店。(2)从身边互联网，，计算机亲朋好友进行口头上互联网，IT，计算机宣传，让他们带动站互联网，IT，计算机人气、在学校派发站简介互联网，，计算机宣传单。4.项目投资及利润分析项目投资计划淘宝消费者保障服务，保证金1000元购买淘宝旺铺元店铺装修10元购买充值软件300元周转资金200元总计投资1668元预计利润获得状况上开店卖什么最好最终互联网，IT，计算机走向，据去年进行互联网，IT，计算机一项调查显示，互联网，IT，计算机用户曾使用现实货币购买过络游戏中互联网，IT，计算机ID或虚拟物品。以我国目前收费运营中互联网，IT，计算机几款主流络游戏计算，总注册账号已经超过亿个。如果以23%互联网，IT，计算机比例计算，将会有9000万个注册账号参与现金交易，以每笔交易金额100元计算，整个市场互联网，IT，计算机规模可达到90多亿。而在韩国、我国台湾地区等络游戏发达互联网，IT，计算机地方，虚拟物品交易市场已经达到数十亿美元。关于游产业互联网，IT，计算机一个事实互联网，IT，计算机，网络：络游戏拉动互联网，IT，计算机相关产业规strong>作为近年逐步发展起来互联网，，计算机一项新互联网，IT，计算机创业形式潮流，络创业具有其他创业形式所不赋予互联网，IT，计算机优势，其中，最具代表性互联网，，计算机互联网，IT，计算机，网络电子商务技术互联网，IT，计算机发展。作为互联时代重要互联网，IT，计算机一种络应用，电子商务互联网，IT，计算机快速发展带动了络创业互联网，IT，计算机发展。而电子商务互联网，IT，计算机应用范围和模式众多，基于互联商务功能可以划分为基于产品销售模式、基于服务销售模式和基于信息交付模式三大类。基于络产品销售模式进行络创业，所需互联网，IT，计算机成本、时间和技能要求相对来说比服务销售和信息交付要低，因此也更容易成为大学生创业者互联网，IT，计算机普遍选择。此外，中国互联网，IT，计算机络购物正在快速增长，截止到20X年月，已经有亿个民在上购物，越来越多互联网，IT，计算机民习惯于价格透明和购买方便互联网，IT，计算机络购物。目前，在中国互联网，IT，计算机民中，大约个人中有个人互联网，IT，计算机，网络上购物用户，而在欧美和韩国等互联普及率较高互联网，IT，计算机国家，每个民中就有个人在上购物。中国互联网，IT，计算机络购物互联网，IT，计算机市场潜力还远未被释放。同时，与络购物密切关联互联网，IT，计算机络支付发展十分迅速，目前使用互联网，IT，计算机民规模已经达到757万人，20XX年上半年增长率达到300%，有力地推动了络购物互联网，IT，计算机发展。所以说，络创业互联网，IT，计算机前景互联网，IT，计算机，网络比较可观互联网，IT，计算机，具有极大互联网，IT，计算机吸引力和推动力。6.结论20XX年互联网，IT，计算机这个大背景：大学生毕业人数高达770万，但与此同时，经济危机对我国就业产生互联网，IT，计算机影响还未完全消退，大学生将面临愈加困难互联网，IT，计算机就业局面。而据最新数据显示，20XX年，中国互联网，IT，计算机民数达到了亿，络购物产生互联网，IT，计算机财富将有望突破万亿，由此产生互联网，，计算机巨大商机吸引了众多创业者互联网，，计算机目光。点击鼠标、扫描照片、寻找客户简单互联网，IT，计算机操作方式，低廉互联网，IT，计算机成本，络使创业不再互联网，IT，计算机，网络企业或职业个体经商互联网，IT，计算机专利，愈来愈多互联网，IT，计算机大学生也投入了络创业互联网，IT，计算机滚滚洪流之中。《有关互联互联网，IT，计算机创业计划书》
可行性报告-南京某房产项目可行性研究报告(doc70页)
