第一节 房屋附属设备的管理与日常性保养
一、附属设备管理的意义与特征
物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。
物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。
（一）物业设备管理的意义
物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：
1.是充分发挥房屋住用功能的保障
2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证
3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征：
1.服务性功能强；2.经营性特点突出；3.专业性技术要求高；4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。
二．物业设备的构成 （一）给排水系统
物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道 。
3．房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。
（二）燃气系统
包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统
包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分
包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散
热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。
2．供冷设备
包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。
3．室内通风设备
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。 （四）电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1．供电及照明设备
包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。
2．电器服务设备设施（弱电设备）
包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。
3．房屋运输设备
即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯
一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（1．5M/S以上）
低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯） 按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯 交流调速电梯。
按控制方式可分为：信号控制电梯
集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。
（2）扶梯
自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 4．防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式
一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护 （五）其它设备（建筑实体的一个部分）：
库房设备；装饰性设备 三、物业设备管理的基本内容 （一）技术档案管理 1.物业设备基础资料：
①.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验收文件；设备卡片；
②设备维修资料：报修单；运行记录；检查记录；运行目报；考评资料；技术革新资料；
③设备管理资料：设备的运行管理；维修管理。
物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管；为设备运行维护、管理提供信息依据。
2.标准化管理 两类标准：
技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）；管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）
功用：提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段 3.规章制度建设 规章制度建设三类：
生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程）；管理工作制度（接管验收制度；预防性计划维修保养制度；运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等）；责任制度（岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等）
4.教育培训（对内、对业主用户） （二）物业设备的使用管理
特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1．设备运行的劳动组织
任务：合理分工与协作，配置人力；
合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）
具体工作内容：
（1）定员（定工作岗位人数）
方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 （2）分组：强电组、弱电阻、水暖组、空调组 （3）轮班组织：基本形式：单班制、多班制 2.设备运行的管理制度 内容：
设备的安全操作规程； 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度；
物业设施管理与维护方案
