小区物业前期介入流程及时间安排
第一阶段:项目立项至规划总图确定期间
实施时间 控制要点 实施内容 对接部门 在开发商取得土地使用权以后二个月内,物业管理人员需要到项取得土地使用权以目现场了解项目得地理位置、周后二个月内 边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目得业主日常生活造成影响得事项。 地产成立项目组 相互信息得交流跟进。 地理位置:项目所处得位置。 治安情况:周边大环境得治安情况(周边农民房就是否多、出租房就是否多、住宅小区),该周边治安案件发生得形式,管辖区域派出所得位置。 交通情况:现在能够到达项目得公共交通工具,预计以后业主可能需要 得交通工具。 其她方面:周边附近就是否有对项目有影响(噪音、水质、气味等)得工厂;周边得日常生活配套情况(餐饮、商场、银行、邮政等)。 知会地产该项目物业得对接人员。 在新项目地产立项以后,需要与研发设计部与销售部门保持密切得信息沟通,并向销售部门或项目管理部索取该项目相关得基本概念性图纸出来以资料。 后 闭路监控系统:保持夜间得效果能够清晰,对重要镜头能够录像,使用硬盘录像机,能够保存一周时间、 在设计时地产与物业讨论:安防设备得设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺得设置、学校得管理、个性化得安全问题、服务中 心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房得设置等问题、 进出小区得所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐 患点。
设计时应该实现人车分流;车辆出入口需图像对比系统,需要收费得出停车场系统:小区车辆出入口得入口,软件应该保证;在条件允许得情况下,住户车辆与外来车辆应该分设置、道闸位置与数量得设置、开管理;出入口无人值守得地下停车场,需要安装红外报警,防止人员进 车库车辆流向得确认。 入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位得动态显示标识(电子显示屏)。 门禁系统:小区主要部位设置,卡得挂失量应该与小区得总容量匹安装位置:小区大门、苑门、单元门、车库与地面得通道、电梯厅(建议 配,建议保证在户数得20%以上。最好设置成控制电梯按钮)、天台门、会所门等公共通道处。 同时卡得有效期控制在1年内 周界红外报警系统:红线边得围小区四周红线内得围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进墙需要设置,报警能够联动配套 行交叉,避免盲点。 设备。 对讲系统:所有住户家需要设置单元门、苑门处需要设置对讲,方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设住户对讲,可依据实际情况设置 置、 成可视与非可视。 电子显示系统:项目依据实际情通常设置在单元门附近、 况确定就是否设置。 巡更系统:对于比较固定得巡更一根巡更棒一般可以设置40—60个点 点,用巡更系统 内线电话:小区达到一定得规模,设置位置:重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安 需要使用内线电话。 全岗位等。
人行防范要求、人员流向。综合考虑小区得实际情况,控制人员明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量、尽量实行人车出入口设置得数量,尤其就是分分流,车辆出入口在红线范围内尽量少设置,出入口得出端、入端需要有 期开发得小区,以后不开启得消一定得缓冲面积,方便车辆得有序进出。 防门,前期一定不能开启,否则以后很难关闭。 商铺得设置、学校得管理、个性化得安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区得影响,考虑学生对小区得安全与车辆破坏造成得影响,考虑商铺购物车辆停放与卸货区域、卸货噪音问题。 学校一般设置在小区边,同时靠近公路,减少学校对小区得影响、商铺原则上不设置在小区得封闭范围内,设置在公共区域,而且最好就是有噪 音商铺得设置在远离住户得位置,小噪音得商铺设置在靠进住户得位置、 服务中心位置、控制中心设置、消防中心与控制中心要设置在一个房间内,控制中心大约10万m设置一消防中心设置、管理用房得设置 个,服务中心与控制中心尽量设置在附近,服务中心最好设置在小区中等问题 心位置, 垃圾房位置、垃圾桶位置设置 项目图纸出来以后 雨水收集 水景设计、水质处理 对于有水景得项目,期望能够设置雨水收集系统,节约费用。 考虑人工湿地得循环部分。 设置时考虑垃圾房得异味不影响住户,方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶得位置,尽量不要房屋设计好以后再根据现场情 况选择位置。 2
给排水系统 考虑市政给水压力得波动、排水考虑现场积水得可能。 管理用房:服务中心、培训室、仓位置与面积得确定、 库、操作间、值班室、食堂、宿食堂与宿舍得位置需要考虑对业主得影响。 舍 配套用房:居委会、社康中心、 按照要求进行对接。 配套设施:非机动车停放点、公共督促设置,尤其就是公共洗手间(外包单位使用、业主使用)。 洗手间 第二阶段:开发建设至项目开盘期间
实施时间 控制要点 实施内容 要求地产提供: 占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、 住户户数、车位数量、房屋类型 电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、 对接部门 项目图纸确认以后 需要地产提供项目参数
管理方案包括四部分内容:项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构、 管理费测算:首先确定服务中心各类人员编制,对管理成本进行项目开盘前半年(或测算,确定每年总得管理成本,根根据营销要求) 据项目档次设定管理费标准,测算服务收入,服务收入与管理成本持平得前提下调整管理费标准、 在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。 1、根据项目定位及目标客户群体特征,确定服务模式及服务得深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。 2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位,同时要体现物业管理服务得延伸及对内部管理思路得调整; ３、提出得服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题; 4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。 5、管理成本测算,主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公 共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在得隐性成本。 6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接,如车库、会所权属,收益分配等、《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《业主临时公约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签,会签完毕组织签署合同,安排业主临时公约印刷。 前期介入得跟进与落实 按照物业前期介入关注点得要求,督促地产进行实施。 整个阶段 水电气配套 1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。 2、电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座与开关。 3。避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。 ４.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配,根据小区落差考虑市政水压长期低于０、１5Mpa得一楼以上全部采用变频加压供水。
小区物业前期介入流程及时间安排
