年沪苏浙GDP总量已达23714亿元，占全国GDP总量的23.2%。中国经济实力最强的35个城市，有10个在长三角；全国综合实力百强县（市），长三角占了一半。这里还聚集着近百个工业产值超过100亿元的产业园区和数千家巨型企业。世界500强有400多家在此落户。长三角以凌厉的发展势头，直超中国经济发展前沿地带的珠三角。已有不少经济学家断言，21世纪xx经济竞争的基本单位既不是企业，也不是国家，而是城市群。城市群之间的分工、合作和竞争将决定未来世界经济、政治的格局。建设一个强大的城市群，将成为赢得本世纪全球经济一体化下激烈xx竞争的关鍵所在，而长三角正是这样一个正在崛起的城市群。
今年5月25日，11条连接长三角各大板块的轨道交通网建设规划浮出水面。未来5年内，从长江口北岸南通市，到杭州湾以南的宁波，西至南京的10万平方公里范围内，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网，将把“长三角”15座中心城市、55座中等城市、1446个小城镇全部纳入“3小时都市圈”。
区域经济专家认为，长江三角洲“3小时都市圈”的交通计划，将极大推进经济社会一体化进程，带来生产力发展格局的重大变化。就在上海提出重新打造自己制造业中心的同时，江苏省也在谋划一项大行动，这就是沿江开发战略。按照这一部署，江苏省将在南京、镇江、常州、扬州、泰州、南通6个直辖市区和拥有长江岸线的15个县（市），发展包括装备制造产业集群、化工产业集群、冶金产业集群、物流产业集群在内的四大产业带。江苏着力打造这一经济带，无疑也是为了给自己在长三角中增添一定的分量。（2003年7月30日《中国经济时报》见搜狐网）
今年1-8月份长三角15个城市的实际利用外资比对情况显示，长三角十五个城市实际利用外资合计为195.2亿美元，为全国1/2多，上海、无锡、苏州、南京分别列前四位。从实际利用外资额的增幅看，舟山居第一位，其他依次排列分别是南通、嘉兴、扬州、南京、无锡、宁波、嘉兴、苏州、镇江、常州、泰州、杭州、上海和湖州。扬州排在第4位，上海反而为倒数第二。显示扬州经济进步显著。（《现代快报》2003年10月11日深圳新闻网）
另外，由苏州大学苏南发展研究院实施，国家教育部命题的“长江三角洲地区城市综合竞争力比较”研究成果对外公布，长三角地区15城市综合竞争力最新排名显示，根据综合得分。扬州排在第8位，这也是扬州城市整体发展取
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得可喜进步的具体表现。据介绍，排名共参照8个指标体系，这8个指标是：城市经济实力、城市资金实力、城市科技实力、城市产业结构与效益、城市开放程度、城市服务设施水平、城市政府能力及其他。（据《现代快报》2003年8月9日见搜狐网）
第二节 长三角中心城市房地产分析
从今年8月上海推出的楼盘价格看，高层以静安区“xx丽都城”价格最高，均价12000元；小高层浦东新区苗圃路“维多利华庭”价格6500-8000元，为小高层之最，多层的徐汇区“西雅图”项目为最高，均价7200元。9月10月上市住宅总量突破600万平方米，而其中单价在5000元以下的楼盘供应量约190余万平方米，占到了总供应量的30%，单价水平在5000-7000元价位段内约240余万平方米，占到38%；单价水平在7000元以上的供应量约200余万平方米，占到32%。可见，5000-8000元间的中高价楼盘仍是目前上海商品房市场主力军。而闵行区及上海近郊中低价楼盘，基本单价则为4500-6000元不等，众多买家踊入“淘房”，销售异常火爆。（东邦上海房地产信息网）
无锡房地产市场需求旺盛，成交量价齐升。2003年1-6月市区（不含锡、惠山区）商品房销售面积75.33万平方米，比去年同期增长13.83%，成交金额21.63亿元，比去年同期增长29.6%，其中住宅销售面积70.68万平方米，比去年同期增长12.32%，成交金额18.51亿元，比去年同期增长23.81%。全市均值达2716元/平方米，比去年同期增长180元/平方米，增幅为7.1%。（无锡房地产信息网）
根据国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的统计调查，2002年第二季度，杭州市房价的涨幅已经排到了全国第三位。杭州是一个特殊的城市，这个半城山水半城湖的城市成了众多浙江甚至全国富人向往的地方。在西湖边买一套房子养老，是许多浙江老板的梦想。
于是，在杭州的楼盘中，出现了几乎二分之一的外地顾客。在这样的情况下，尽管大量杭州本地居民买不起，房价还是在飞涨。即便是在全国房产一路
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走低的97、98年，杭州的房价也一直没有跌过。
而在这个过程中，关心投资的温州人卻发现了投资机会。大约从3年前开始，一些高品质楼盘出来以后，一些买家一买就是两三套，甚至十几套。
第一批进入的温州人在去年纷纷将手头的房子出货，杭州二手房交易量剧增。接下来一波轮到了杭州本地人。这些人在更新自己居住环境的时候发现，房价涨得让人吃惊，于是加入了炒房的行列，一般是买两三套房子。
这种炒房受到了当地银行的支持，只要付出首期，剩下的可以到银行按揭。参加工作才5年的白领阶层陈先生2002年初的时候，将自己两年前20万买来的住房卖掉之后，获得了将近20万的差价，此后，他发现这个市场有利可图。于是将手头的现金分别付两套房子的首付，现在两套房子又都涨了近8万元。
据戴德梁行2003年调查报告指出，上海工业房地产市场较上半年出现显著增长，新建厂房竣工和租售情况达到三年来最高峰。厂房租售情况变得相当活跃，厂房空置率由8.6%下降到7.8%，年末，随着各工业区加快项目的跟进和完成，一批新的厂房将被建成。可以预见，上海的工业房产开发和投资热潮即将迸发。
自去年以来，上海商铺市场开始回升并一路走高。专家介绍说，一般情况下，住宅用房投资回报率约为6%到8%，商铺投资回报率可达8%到12%。品质优良的商铺一般6年内就能全部收回成本，以后就是纯利了。如果将纯利年限的收益与资本回收期的收益相加再除以总的使用年限，那么商铺的投资收益率可达20%以上。于是，商业房地产以其潜在的升值空间，正在成为市民继股票、住房之后新的投资热点。但上海市中心黄金地段的商铺市场风险系数也开始加大，一些眼光长远的投资者选择了向社区和外埠转移。而金丰·易居最近提供的一份调查报告很好地显示了此种趋势，有54.4%的上海受访者对投资异地商铺非常感兴趣。统计同期显示，上海人对于商铺目前昂贵的价格表现出比较强的承受力，40%的人选择5000元/平方米——10000元/平方米的商铺；30%的人选择10000元/平方米——15000元/平方米的商铺；2%的人选择3000元/平方米以下的商铺。南京、无锡的商铺售价仅为8000元/平方米——10000元/平方米，昆山繁华地段商铺售价也在7000元/平方米——9000元/平方米左右，这为上海市民投资商铺提供了新的选择机会，同时也显示出当代置业的一种时尚——异地置业。（以上《解放日报》2003年11月6日）
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异地置业是近年来出现的一种突破地域性的置业方式。在北京已售的高档商品房中，有近50%的外地人，而北京人也开始到外地买起了房了。过去一年中外地的海景房纷纷闯入京城叫卖，如秦皇岛的维多利亚海湾、大连的海昌欣城以及海南银谷苑和三亚海景酒店，为京城人异地置业打开了亮丽天地。在上海2000-2002三年间，外地人置业占上海全部房产销售面积的比重逐步上升，同时上海人也转战周边城市如苏州、昆山等地购买房产。
近些年来，交通工具日益多元化、便捷化、逐渐解决了异地置业交通上的问题，人们可以快速地国内行走，空间大大缩短。区域经济一体化、交通状况改善、城市人口流动增加和投资观念更新引发了异地置业热潮。以上海为龙头，包括南京、宁波、杭州、苏州、温州、无锡、紹兴、常州、扬州等10多个城市的长江三角洲都市圈正在加速融合，这种产业互补、资源共享的新格局打破了房地产市场的局域性，地产业发展空间迅速放大。（以上《金陵晚报》见南京房地产信息网）
从城市规模来看房地产开发投资潜力，呈现两大特点：一是大城市具备较大的市场空间；大城市的另一特点是对周边地区具有集聚作用。对于房地产市场来说，集聚作用主要表现在需求部分地来自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地购买力是不容忽视的重要因素。从房地产市场表现来看，呈现两大特点：一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示房地产开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主要受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的影响。长三角地区人均GDP、人均储蓄均名列前茅，消费水平和财富积累水平明显强于其他城市，使得其房产开发投资潜力较大。二是房地产市场本身的素质。比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的影响也非常大。宁波、杭州等二线城市，尽管城市和房地产规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在开发投资空间较大。（见《经济观察报》电子版2003年10月6日）
第三节 扬州市房地产状况
扬州多年来房地产发展一直以普通商品房、经济适用房为主，房地产市场运行较为平稳。从去年到今年上半年，受土地拍卖、外来开发商的影响，产生
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一股追求高品质、高档次、高回报的潮流，高品质的超级大楼盘不断涌现，沿江开发和新城西区建设如火如荼。市区房地产市场一片繁荣景象。
今年上半年，全市房地产开发投资保持大幅上扬的态势，施工面积和新开工面积较之上年同期有较大的增幅。据统计，今年1-5月份，全市房地产开发投资13.18亿元，施工面积213.52万平方米，同比分别增108%、47.68%。今年1-5月份市区房地产共成交4311笔，面积48.6万平方米，同比分别增长42%、17%，交易总额达到21亿元，比去年同期增长31%。
中高价的精品楼盘和规划中将大力发展地段的商业房成为外地人在扬州投资的首选。新近推出的海德公园和来鹤台广场，一个是目前档次较高的精品楼盘，一个是西部新区最有前途的商业中心，都吸引了大量的外地资本。来鹤台复式商用房均价已达9000元/平方米。（扬州热线、房产信息、扬州房地产信息网）
附 扬州市楼盘调查一览表
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国际珠宝城可行性研究报告
