【新都会·国贸公寓】一期物业销售分析及后期调价建议
第一部分【一期物业销售分析】
【说明】
广告力不做分析，理由如下：
新都会·国贸公寓的一期到目前为止没有打过广告，目前成交的业主都是前期积累客户和新都会俱乐部的会员。因此不对广告力进行分析。本次分析重点做产品力与价格力的分析。
【产品力分析】
【新都会·国贸公寓】一期向市场推出
4栋楼，分别7、8、9、10号楼，共196套住宅。截止
2005年8月31日共售出 102套，余房 94套，销售率 %。为了更好地开展下阶段营销工作，我们分别对已售房（签约房及下定房）与余房进行分析。
一、内部认购期成交率分析和动态走势
项目
周期
8/18-8/24 8/25-8/31 合计
117 119 236
24 26 50
来客量
来电量
成交量（套）76 26 102
8月18日开始。
% % % 成交率
本项目自8月18日开始接受内部认购，因此，销售周期即从设定 8月18日——24日为销售第一周；
8月25日——31日即销售第二周；
从以上表格显示，上两周平均每周成交量为分析：
51套，即日平均成交量达套。
从上两周的来访来电量看，国贸公寓的来电量较少，但来访量较多，成交率高。
新都会国贸公寓项目自开始内部认购以来，一期的销售策略为“于无声处响惊雷”，在这个战略的指引下，从8月18日到现在，项目没有打过一篇广告，我们依托的客户资源完全是前期的积累、路过现场或者是介绍的这部分群体。在这个情况下，电话这个媒介的作用大大弱化；同时，这部分客户群体的意向是极高的，很多是关注了项目很长时间的忠实消费者，或者是有消费能力，一直在寻找好地段高档住宅的群体。从目前情况看，低来电量、高来访量、高成交量是目前销售一线的最大特征，这个特征符合战略预期，是项目成功迈出的第一步。
二、楼栋数据分析
楼号7# 8# 9# 10#
已售量（套）46 20 17 19
可销售量（套）63 45 44 44
销售率（%）% % % %
1、从以上数据显示，楼栋销售最快的为8#，10#楼，销售率为%。和%。
2、楼栋销售进度相对较慢的为
7#楼，销售率为%，明显大幅度高于其他楼栋。其次为
9#，销售率%。
3、7#楼销售率达到%，目前剩余的几乎都是一、二、十层和顶层。一期四栋楼，分布在社区的南端，从位置上看，差。
7#楼相对较好，其次是
8#楼，9#、10#楼位置最
三、物业面积分析
面积（平方米）80-90 90-100 110-120 120-130 130-140 140-150 150以上复式房合计
分析：
从以上数据可以看出，在所有的面积当中，销售速度最快的是的大户型，而且大户型的销售率明显高于其他，达到上的销售率，复式房销售率也达到
%，销售率最低的是
70%多；其次是
140-150平方米以及
150平方米以上
50%以
已售量（套）8 26 23 8 7 17 6 7 102
可销售量（套）14 50 40 25 20 24 8 15 196
占比（%）% 52% % 32% 35% % 75% % %
80-120之间的户型，均达到
120-140之间的户型。
120-140平方米户型销售状况不佳原因分析：从目前的房产销售市场宏观状况看，
120-140平方米三房两厅两卫的住宅的需求量相对较大，仅次
与100-120平方米住宅的需求量。是市场上的主力户型之一。
从本项目看，120-140平方米的户型主要分布在这样的户型，销售量为
7套。销售率达
8#01、9#01、10#01，销售状况反映，
9#楼共10套
70%。而8#01、10#01走量却相当缓慢。
120-140平方米之间销售状况不佳的户型有两种：
8#01单元，面积平方米
10#01
，三房两厅两卫；
单元，面积平方米，三房两厅两卫。
从位置看，这两个户型均分别位于8#楼与10#楼的最东边，也是整个社区的最东边，尤其10#楼还
是社区最南端的一栋楼。在一期四栋楼中，这两栋位置稍差，在这两栋楼中，01单元位置最差。
从户型看，8#01户型特点可以归纳为：大客厅、小卧室、小开间。它有一个弧形观景窗，却无景可观。在120平方米以上的户型中，这个户型稍差。10#楼户型较好，它的问题在于景观较差，位置不
好。
基于位置和户型双方面的硬伤，一期中这两种户型的走量将会比较缓慢。
四、物业朝向特征分析
分析：
单元号项目7# 8# 9# 10# 01
可销售量（套）9 15 11 11 已销售量（套）6 2 8 1 销售率（%）
%
%
%
%
02
可销售量（套）1015 1111已销售量（套）78
7
6
销售率（%）
70% %
%
%
03
可销售量（套）11 15 11 11 已销售量（套）7
10
2
8
销售率（%）
%
%%
%
04
可销售量（套）11 11 11 已销售量（套）9
04
销售率（%）
%
0
%
05
可销售量（套）11
已销售量（套）7 销售率（%）
%
06
可销售量（套）11
已销售量（套）10 销售率（%）
%
积为-91.28平方米。总价万万。
7#04单元销售率达到%。
7#02、9#01、10#03单元销售率达到
70%以上。
7#01
、03、05、8#03、9#02单元销售率均达到
60%以上。
从上表还能看出 8#01
单元和10#01单元销售率仅为
%和%
9#04单元销售率为0。该单元位于整个社区最南端，靠近大酒店、停车位和变电站。环境相对较
差。
五、各楼栋物业销售分析
7#06单元（西边沿马鞍山路单元）销售率达到%，是目前销售率最高的一个单元。该单元面
项
户型类型7#
目已售量（套）
余房量（套）总量（套）已售比例
150 m以上140-150 m120-130 m110-120 m90-100 m复式房
22
2
6 7 6 14 9 4
2 2 4 6 1 2 5 13 5 1 3 8 13 3 10 3 10 2 94
8 9 10 20 10 6 15 15 14 1 10 10 20 4 10 10 20 4 196
75% % 60% 70% 90% % % % % 0% 70% 20% 35% 25% 0% 70% 50% 50% %
2
2
8# 142.63 m123.8 m80-85m复式房
22
2
10 2 8 0
2
9# 130-135 m110-120 m90-100 m复式房
2
7 2 7 1
2
10# 130-135 m110-120 m90-100 m复式房
2
2
0 7 10 2 102
2
合计
分析：
销售速度较快的户型是：
7#90-100平方米的户型，销售率达到7#140-150平方米的户型，销售率达到7#150平方米以上的户型，销售率达到
90% % 75%
70%
7#110-120平方米户型、9#130-135平方米户型、10#110-120平方米户型，销售率均达到销售速度比较慢的户型是：8#楼复式房和
10#楼130-135平方米户型，销售率均为
%
0。
8#平方米户型，销售率为
9#110-120平方米户型，销售率为20%
9#复式房，销售率为
25%
六、综合户型面积销售分析
房型已售量可销售量占该物业比例
占总销售量比率
（套）（套）（%）（%）—两房两厅一卫
34
64
%
%
—两房两厅两卫
2 16 % %
—三房两厅一卫
23 40 % %
—三房两厅两卫
23 44 % %
—四房两厅两卫
13 17 % % 复式房7 15 % % 合计
102
196
%
100%
分析：
从上表显示，在现有物业类型中，走势最好的是四房两厅两卫，其次是两房两厅一卫的小物业和三房两厅一卫、三房两厅两卫的中档物业。
走势最差的是
123.8平方米到142.63平方米的两房两厅两卫物业。此类物业在销售中走势缓慢由本
身产品、户型与位置的多重硬伤决定。
从位置上看，这两种物业均分布在8#楼，分别为
01单元和03单元的103室，共16套。其中，除
了03单元的一套外，其他
15套都位于8#楼及整个社区的最东边，位置相对较差且景观少。
从产品上看，8#楼01与03单元的户型均为大客厅、小卧室、小开间，且客厅不朝南，这个户型与目标客户群体“大开间，方正房型，客厅主卧朝南”的传统居住习惯不符合，因此它的市场反映比较冷淡。七、楼层特征分析（7、9、10号楼）
楼层已售量（套）可销售量（套）销售率（%）1F 2 13 % 2F 2 14 % 3F 6 14 % 4F 7 14 50% 5F 10 14 % 6F 11 14 % 7F
11
14
%
公寓一期物业销售分析及后期调价建议 - 图文
