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目录
第一部分：年度别墅物业宏观市场情况 .................................. 4
一、 全国别墅市场整体情况 ............................................ 4 二、 京、沪、深2008年上半年别墅市场变化情况 ......................... 5 1.1 北京上半年别墅市场情况 .................................. 5 1.1.1 北京上半年别墅市场整体供应/销售/价格情况 ............. 5 1.1.2 2008年上半年北京别墅市场分析： ........................ 6 北京别墅市场成交价格呈现持续上涨态势 ......................... 6 图1-1：07、08上半年北京别墅市场成交价格走势 ................. 6 图1-2：07、08上半年北京别墅市场热点区域成交价格对比 ......... 6 图1-3：08上半年北京别墅市场供销情况走势 ..................... 7 1.1.3 08年北京别墅供求特点——经济型别墅仍是成交主力 ........ 7 表1-1：中央别墅区上半年开盘项目 .............................. 8 1.2 上海市上半年别墅市场情况 ........................................... 9 1.2.1 上海市上半年别墅市场整体供应/成交/价格情况 ............. 9 1.2.2 2008年上半年上海别墅市场分析：供求关系相应调整，长期预期依然看好 ...................................................... 10 图1-4：08上半年上别墅市场供销情况走势 ...................... 10 图1-5：07、08上半年上海别墅市场成交价格走势 ................ 11 表1-2：08年上半年上海市联体别墅成交量前五位楼盘 ............ 11 表1-3：08年上半年上海市独栋别墅成交量前五位楼盘 ............ 11 1.3 深圳上半年别墅市场情况 ............................................ 12 1.3.1 2008年上半年深圳别墅市场分析：受深圳楼市整体震荡影响，别墅成交价格进入调整期 .......................................... 12 图1-6：07、08上半年深圳别墅成交价格走势 .................... 13 图1-7：07、08上半年深圳别墅各城区成交价格对比 .............. 13 图1-8：08上半年深圳别墅市场供销情况走势 .................... 14 表1-4：08年上半年深圳别墅开盘楼盘情况 ...................... 14 1.4 京、沪、深别墅市场比较分析 .................................. 15 图1-9:08上半年京、沪、深别墅价格对比 ....................... 15 1.4.1 京、沪、深别墅市场发展趋势 ........................... 15
第二部分：昆明市别墅市场年度市场变化情况 ........................... 16
一、2008年度别墅市场总体供应情况 .................................... 16 表2-1：2008年度昆明市别墅市场在售项目表 .................... 16 二、2008年度别墅市场供应及需求变化情况 .............................. 18 1、别墅市场连续性供求变化情况 ............................... 18 表2-2：昆明市别墅市场供求连续性变化情况 ..................... 18 图2-1：昆明别墅市场供求构成情况 ............................. 19 2、别墅市场销售率连续性变化情况 ............................. 19 图2-2：昆明别墅市场销售率连续性变化情况 ..................... 19 3、别墅市场价格连续性变化情况 ............................... 20 图2-3：近几年别墅价格和增长率情况 ........................... 20
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表2-3：2008年在售别墅项目价格及销售率情况 .................. 21 4、别墅区域板块分布情况 ..................................... 22 图2-4：昆明别墅板块分布情况 ................................. 22
第三部分：别墅物业产品特点分析 ..................................... 23
1、昆明别墅物业产品的分类 ........................................ 23 2、不同类型别墅及其产品特点 .......................................... 24 3、典型项目案例分析 ............................................... 27 案例一：野鸭湖 .............................................. 27 案例二、岭东紫郡 ............................................ 29 案例三：恒大金碧天下 ........................................ 31 案例四：春城高尔夫 .......................................... 33 案例五：橡树庄园 ............................................ 35
第五部分：别墅开发模式、开发特征及未来趋势发展研究 ................. 37
前言
中国真正意义上的别墅何在？
中国别墅发展的鼎盛时期，产生于殖民时期。而集合之大成者，便是享有“中国四大别墅区”称谓的北戴河、庐山、厦门和青岛。同时上海、天津以及杭州的别墅也是在那个时期蓬勃发展。期间涉及美国、英国、俄罗斯、德国、比利时、意大利、法国、瑞士、奥地利、希腊、爱尔兰等众多国家，融汇了东方、欧洲、美洲等世界各地的建筑艺术。这些别墅的不可复制性、文化沉淀、历史背景以及名人效应注定了它们的历史价值、文化价值、文物价值、艺术价值和珍藏价值。
不同的国家、不同的风格、不同的故事让中国别墅的历史有了更多的内涵。 中国的别墅市场又将何去何从？
2008年别墅产品的稀缺将更加明显，受到国家政策的影响，市场的供应量扑朔迷离，由于城市公寓的激烈竞争，价格的台阶式跳跃等因素，很多买家
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和投资客都会把目光放到更具有投资和收藏价值的别墅市场，供应的短缺，需求的增加，预测2008年的别墅价格走势将“急速上扬”。
中国别墅市场历经大起大落，伴随中国商贸活动的广泛开展促进了新一轮的经济发展，别墅市场也随之再次出现升温的迹象。中国别墅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。但值得警惕的是，总体来看，当前别墅市场的产品类型和品质与别墅消费者实际需求已出现了明显的偏差。对需求的理解一味的采取主观态度，没有更好的形成交流与沟通，那么单纯的卖方市场还能够走多远？在加之土地政策的影响，单纯的别墅开发，今后将失去生存空间。那么以旅游开发带动别墅物业的形式，将成为今后别墅物业开发的趋势。近年来这种开发模式以逐渐向全国蔓延，特别是年内各地纷纷亮相的一批别墅大盘项目更是充分体现出这种变化发展趋势。除了地段、环境资源配套等因素之外，别墅项目的规模效应也越来越被看重。成片开发别墅的所谓\别墅区\和单个别墅受到的青睐程度截然不同。成熟的别墅区，市场走势将被长期看好。
第一部分：年度别墅物业宏观市场情况
一、 全国别墅市场整体情况
2008年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。截至2008年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。但实际上从国土资源部赴各地实地调查的结果来看，全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例。
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昆明市别墅物业市场调研报告
