第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式：
被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：
（1）按人工成本比例法计算：
间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：
间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时
（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：
资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法：
被评估资产被评估资产年产量参照物
??参照物年产量重置成本重置成本4．规模经济效益指数法：
被评估资产的重置成本?被评估资产的产量?X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数
???参照物资产的重置成本?参照物资产的产量? 统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数
R’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算：
1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法：
资产的实重置成本?预计残值实际已
?总使用年限体性贬值使用年限??总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
资产利用率?截止评估日资产累计实际利用时间?100%
截止评估日资产累计法定利用四、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法： 被评估资产??被评估资产年折现? ??净超额运营年本?系数??功能性贬值额t?1???n（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:
x经济性资产年收?所得?经济性??资产预计可被资产原设计??????1???PA,r,n?: ????1???100%??贬值额益损失额?税率?贬值率??利用的生产能力生产能力??????六、成新率及其估算 1. 使用年限法：
成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：
成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：
1.资产未来收益期有限情况： 评估值P专业资料
n??i?1RiAn----收益年期；r-----折现率； ?i?1?r??1?r?i
R i----未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i中还包括期末资产剩余净额。
2.资产未来收益无限期情况：
（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时：
①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。
nRi1A?1??A???1????(1?r)n?in(1?r)r??1?ri?1i?1??（式--1） 前n年收益额折现求和：
n 由（式--1）可得年等值收益额： A??RiRi1??(1?r)n?1 ?1??n???1?????n??iin(1?r)r(1?r)r(1?r)??1?r??i?1i?1????n 式中
1?1?1??（P/A，r，n) ?n?r?(1?r)? 对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：P（2）未来收益不等额情形：
?A r：资本化率 r 资产评估值（预期收益现值）=Σ(前若干年各年收益额×各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章 机器设备评估
一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法：
设备重设备历评估基准日定基物价指数 （定基物价指数）
??数置成本史成本设备购建时定基物价指 或：
t2设备重置成本?设备历史成本??环比物价指数 （环比物价指数）
t?t1?12.规模经济效益指数法
被评估资产的重置成本?被评估资产的产量?X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法
???参照物资产的重置成本?参照物资产的产量?当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
（二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100%
2.机器设备已使用年限：
实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）
n?Σ加权更新成本=?Ri?i Ri：投资额； i=评估日－投资日；
i?1专业资料
Σ更新成本=?Ri?(1?r)i r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日
i?1n 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值：
经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）]×100% x：规模经济效益指数
X
所得?2.由于外界因素造成的收益减少：经济性?资产年收????1???PA,r,n?（P/A，r，n）为年金现值系数 ??贬值额益损失额?税率?第四章 房地产评估 一．土地使用权 （一）市场法：
待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） ×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数） 1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：
K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]
K---年限修正系数；n----比较案例剩余使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率 2.若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 （二）收益法
1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r
1? 2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： P?A?1???r?(1?r)n? P：土地使用权评估值；A：土地收益；r：还原利率；n：土地收益年限； 当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值 （三）成本法
1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。 2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费 3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税
4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。 利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%） 5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。
6.估算土地增值收益：
土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算 7.估算土地价格
（1）无限年期土地使用权价格：
P税费＋利息＋利润＋土地增值收益 1=土地取得费地取得费＋费＋ （2）法定最高出让年期地价：
A?A?1?1? （式--1） 由 ，可得（式--1） P?P??1?P?P?1?1?1?n?n?rr??1?r????1?r?? 式中：P--有限年期土地使用权价格； P1--无限年期土地使用权价格； n---土地使用年限； r---还原利率； 专业资料
（四）假设开发法
地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用
1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。 专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）
2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利息=（地价+建筑费+专业费）×r（r为利息率）
3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利润=（地价+建筑费+专业费）×P’（P’正常利润率） 4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。 税费=地价×t （t为税费） 二．建筑物评估方法
（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1.建筑物重置成本的估算方法
价格指数调整法： 待估建筑物?待估建筑物?综合价
重 置 成 本账 面 原 值格指数综合价评估时点价格指数?100% （定基价格指数）
格指数建筑物购建时价格指数?综合价格指数??1?a1??1?a2?...?1?an??100% （环比价格指数） 式中：a为各年环比价格指数
2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算： （1）使用年限法：
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% （2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B G—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数 3.建筑物经济性贬值的估算：
经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或： 经济性贬值=P?n??1?r? ??1?r?tt?1RtAt Ri----第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位 （二）残余估价法
B?a?L?r1a2 ?r2?dr2?da---建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r1---土地的还原利率；r2---建筑物的还原利率 B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2—建筑物的纯收益
建筑物折旧率：d?第五章 无形资产评估
1?100%剩余使用年限
一、无形资产评估的程序与方法
（一）无形资产评估的收益法
1.无形资产评估中收益法的应用形式
收益法在应用上可表示为一下两种方式：
专业资料
nK?Ri?(1?T)K?Ri?(1?T)①无形资产评估值??②无形资产评估值 ?最低收费额??ii(1?r)(1?r)i?1i?1nK----无形资产分成率； Ri---分成基数，即销售收入或销售利润；T—所得税率；i—收益期限；r---折现率
?重置成转让成本?无形资形资产最低收费额???本净值?分 摊 率???的 机 会 成 本??
转让成本购买方运用无形资产的设计能力无形资形资产无形资产转出无形资产再开???运用无形资产的总计能力分 摊 率的 机 会 成 本的净减收益发净增费用 .2.无形资产收益额的确定
无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-所得税率） （按销售收入分成） 无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率） （按利润分成）
因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率） 因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率 评估无形资产转让利润分成率的方法：
（1） 边际分析法：利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100% （2） 约当投资分成法：
无形资产约当投资量
利润分成率购买方约当投资量?无形资产约当投资量?购买方约购买方投入的总无 形 资 产无形资产???1?适用成本利润率????1?适用成本利润率?
当投资量资产的重置成本约当投资量重置成本（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率 1. 自创无形资产重置成本的估算
无 形 资 产物 质 资 料现行??实耗现行费? （1）财务核算法：无形资产???????实际耗费量?价格??????重置成本???工时用标准? （2）市价调整法： 无形资产?类似无形资产?成本市成本市??其他无形资产开发成本
重置成本转 让 价 格价系数价系数?其他无形资产市价 2. 外购无形资产重置成本的估算
物价指数法：无形资产?无形资产?评估时物价指数
重置成本账面成本购置时物价指数 3. 无形资产成新率估算：
成新率?剩余使用年限?100%
已使用年限?剩余使用年限二、专利权评估方法 （一）收益法：
1. 直接测算专利技术超额收益
（1）高出同类产品价格销售的超额收益： R?[(P2?P1)Q](1?T) R—超额收益；P2—使用专利权技术产品的价格；P1---不使用专利权技术产品的价格；
Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T—所得税率 （2）销售数量大幅增加的超额收益：
R?[(Q2?Q1)(P?C)](1?T)
R—超额收益；Q2--使用专利权技术产品的销售量；Q1--不使用专利权技术产品的销售量；
专业资料
自考资产评估全部公式
