一、名词解释
1. 房地产：狭义上是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2. 房地产估价：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。
3. 级差地租：是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价
格之间的差额。
4. 城市地租：等于位置地租加上农业地租。
5. 基准地价：是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查
评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
6. 市场法：是指通过比较待估房地产与近期售出的类似房地产的异同，并据此对类似房地产的市场价格进行调整，从
而确定待估房地产价值的估价方法。
7. 实际收益：是指在现状条件下实际取得的收益。
8. 建筑物功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不
足或浪费形成的价值损失。
建工程锐指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、 设备等资产。
10. 面积分摊法：是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的
土地价值量，或土地份额。
11. 高层建筑：是指10层及10层以上的居住建筑及建筑高度超过
二、判断题
24米的其他建筑。
1.桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。
(X )
2. 房地产既可用于消费，也可用于投资。 3. 招标价是建筑物价格的构成部分之一。 4.
征用价格属于公平市场价格。 （X
5.建筑物实际已使用年限比名义使用年限要短。
(X )
6.就土地使用权评估而言，成本法一般使用于新开发土地的估价 7.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 8.对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。
(V )
(V )
9.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起，而不是从估价时点开始算起。 10.房地产估价时，实地勘察应有估价人员独立完成。
三、简答题
(X )
1.简述房地产估价的含义。
5)
答：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，房地产估价是指符合国家有关规定 的专门机构和人员，依据国家的有关法律、法规的规定，为了特定的估价目的，遵循适用的估价原则，选择适当的价 值类型，按照法定的估价程序，运用科学的估价方法，对特定房地产的价值进行估算的过程。
2. 简述房地产估价的特点。
答：1）时点性2）市场性3）预测性4）公正性5）咨询性
3. 简述房地产价格的特点。
答：1）房地产价格具有地区性 2）房地产价格实体具有双重性 房地产价格具有计划性 6）房地产价格具有扩散效应性
3）房地产价格具有高位性 4）房地产价格具有单件性
房地产价格具有敏感性 8）房地产价格具有趋升性
4）税金5）其他附加费6） 土地使用税
6）
4. 简述房地产价格的主要构成因素。
答：1） 土地价格2）房屋建筑成本3）建筑房屋的利润
5. 简述收益法的评估程序。
答：1）收集验证房地产的有关经营、财务状况的信息资料;
2）计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势; 4）估算待评估房地产的收益价值。
3）预测房地产的预期资产净现金流，确定适当的折现率; 6.简述市场法评估的操作步骤。
答：1）搜集交易实例2）选取可比交易实例 3）建立价格可比基础 4）进行交易情况修正 5）进行交易日期修正 进行区域因素修正 7）进行个别因素修正 8 ）综合修正
6)
7.简述成本法估价的操作步骤。
答：1）搜集有关估价对象的邻近环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等资料; 估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本; 折旧；6）求出房地产价格。
2 ）估算土地价格;
4）估算建筑改良物的折旧； 5）估算附属改良物的重置成本及
8.简述在建工程评估需要准备工作。
答：第一，要求企业提供待估在建工程详细资料。第二，要求提供并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程 预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。第三，评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。第四，检查 工程质量。第五，搜集与该工程评估所需的有关数据资料。
9.简述在建工程评估的特点
答：1）在建工程种类多，情况复杂
2）在建工程的形象进度以及资产功能差别很大 3 ）在建工程的投资完成额与其实
际完成工作量较难一致 4）在建工程的建设工期长短差别较大
10.简述土地价格分摊法的缺点。
答：1）实际的建筑物的价值在楼盘全部卖出以前很难得到准确的价值，建筑物中有部分面积数年不能清盘是十分
11.简述房地产估价流程。
答：1)房地产估价流程的介绍 2)获取估价业务3) 定估价方法测算7)确定估价结果 8)撰写估价报告
受理估价业务4)拟定估价作业方案 5)实地查勘估价对象 6 )选 11)估计资料的归档
9)审核估价报告'10 )出具估价报告
12. 简述房地产估计报告的组成部分。
答：1) 封面2) 目录3)致委托方函4)估价师声明
5)估价报告的结果 6)估价技术报告 7)附件
房地产评估练习题
第一部分 选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个选项中只有一选项是 符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
1. 2. 3. 4. 5.
供人们生活起居的建筑是 (B )
建筑地段地租的基础是由真正的 (B )
城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则 (D )
商业中心往往位于地价高昂的 (A ) 容积率是指地块上的建筑面积与 (B) C.地下面积之比 D.绿化面积之比 商业标准宗地的位置应是 (C )
因素成对比较中，若 A与B同等重要，则给 A赋值(C )
A.公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑
A.生产成本规定的 B.农业地租规定的 C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的 A.房地产价格较高 B.房地产价格不变 C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低 A.黄金地段B.边缘地段C.落后地段D. 一般地段 A.总面积之比 B.地块面积之比 6. 7.
A.10 B.50 C.0.5 D.5
8. 从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格
A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别 C.可能趋于一致，也可能扩大差别 9.
地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定
A.街角地B.多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地
D.由有关部门确定
运用市场比较法评估房(B )
A. 土地还原利率 B.各有关修正系数 C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正
10. 市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易A.其中分母小于100 B.其中分母大于100 C.其中分母等于100 D.不成立 11.
影响因素是
通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的(B ) D?土地在不同时期的路线价不同
新开发区内可出售土地的平均售价 (B )
A. 土地的估价期日 B. 土地的使用期限不同 C. 土地在不同时期的基准地价不同 12.
A.不包含整个开发区的所有开发成本
B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上
C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费 D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费
税金、保险费 B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租 税管理费、利13. 房屋的商品租金构成因素是 (__C__)_ A.折旧费、维修费 14. 15.
运用得
息、
金、保险费、地租、利润 税金、地租、利润 房屋重新建造成本中应包括 (
管理费、利
C. 折旧费、维修费 息、
A.利息、利润 B.利息、利润、税费 C.利润、税费 D.利息、税费 剩余法在评估待开发土地中(B )
(―C-4 A-^
A.最少B.最为广泛 C.最难D.最一般
16. 剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在 A.区域范围B.规定范围C.合理范围D.期望范围
房地产评估
