中国人口年龄构成及发展预测(%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2000 2020 2040 2050 0-14岁 36.28 40.70 33.59 27.62 26.10 20.60 19.60 19.80 15-59岁 56.40 53.22 58.78 63.80 63.80 64.20 58.30 58.80 ≥60岁 7.32 6.08 7.63 8.58 10.10 15.20 22.10 21.40 1.2 国内老年住宅的现状 1.2.1国内老年建筑的现状 据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。 当前国内老年设施状况 项目 居住对象 自理程度 护理方式 功能组成 老年 在一定帮助下能独立公寓 生活的健康老人 自理 最低帮助 管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房 管理、医护、公共空间（门厅、福利院 无亲戚、子女赡养及自理或 最低帮助无生活来源的老人 办自理 半护理 餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健 白天家中无人照顾，居住单元（卧室、活动室、卫托老所 而生活又不能自理的半自理或半护理 生间、盥洗室）、医护、餐厅、老人 不能自理 管理、接待、活动及服务用房 生活不能自理、需要护理单元（老人居室、卫生间、护理院 半护理或全护理的老半自理或半护理 走廊、活动空间、标准层设集人 不能自理 全护理 中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等 老年设施综合各种类型均包括 综合 体 1.2.2国内老年人的居住模式 A、购买房屋居住 2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B、自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
一剑终情 管理员
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发表于 2007-1-7 15:47 资料 个人空间 主页 短消息 加为好友
C、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老
年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。 1.3 目前国内老人住宅的销售情况 老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的
颐年园——中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城——目前国内最大的退休社区。
颐年园的产品有别墅、多层洋房（不带电梯）、带电梯的小高层，销售价格在2500—5000元/平方米，到2002年6约一期销售率达到69.16%，到2003年一期基本售罄。 东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅，一期销售均价为3200元每平方米，已经售罄。
一个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数能够承受单价格为1000—2000元／平方米，总价为10—15万的商品房。
1.4 目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园； 酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；
按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；
各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。 2、老年住宅市场环境分析 2.1 环境
2.1.1融资机构
国内目前的融资机构多为商业银行，一级城市目前已经出现房地产基金、房地产投资信托等新型的金融工具。
房地产基金：国内的融资方多为商业银行，北京、上海目前有个别房地产投资基金开始介入房地产项目。嘉德置地集团旗下嘉茂基金将在中国成立住宅发展基金，该基金关注价位在5000～20000元／平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。摩根斯坦利名下房地产基金，其目前主要参与上海高端住宅项目的投资。美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金也纷纷进入上海，已与上海房产发展商达成紧密型合作意向。 房地产投资信托：国内正在运行的房地产投资信托有北京中煤信托投资公司和北京国际信托有限公司推出的针对经济适用房的信托计划，目前开发商向房地产信托机构融资的上限为2亿元人民币。 2.1.2规划设计资源
真正意义上的老年住宅在国内的发展是非常有限的，所以拥有设计与建设经验的专业机构非常少，从这方面来说，国外一些知名的建筑事务所和专门建设、经营老年住宅的房地产企业拥有较多的实际经验。
境外设计公司：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团 2.1.3社区服务资源
与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心 2.2 政策环境
2002年，建设部根据《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》和《中国老龄事业发展“十五”计划纲要》，以规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设工作为重点，抓好《老年人建筑设计规范》、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的贯彻实施工作。
2.3 老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析 2.3.1障碍：
(1)老年公寓的建设供不应求。
发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。 (2)老年公寓的布局不合理。
目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老
年人生活和社会活动造成不便。 (3)老年公寓的价位偏高。
有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400－500元（《老年住房专题会议论文集》2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。
(4)大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。 一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。
(5)政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。 目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。
2.3.2应对策略分析：
多年以来，老龄产业涉及的许多领域均具有社会福利的色彩，长期处于市场外循环的真空地带，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要一些制度、法律、政策的调整。同时，老龄产业作为相对薄弱的新兴产业，在发展的起步时期，更需要政府的大力扶持。从目前来看，政府应主要采取三个方面的对策：
（1）制度对策，即建立和完善促进老龄产业健康发展的体制和机制。为此，一方面要建立和完善社会保障制度，这是形成老龄产业市场需求的重要基础。另一方面，要改变\排斥市场，国家包揽\的传统观念与管理方式，转变政府职能，建立一套以政府间接调控为指导，以市场机制为主要的资源配置手段，推动老龄产业的社会化、市场化的新型老龄产业管理体制和运行机制。
（2）法律对策，即建立和完善促进老龄产业发展的法律制度和法规体系。老龄产业的发展既要遵守一系列老年社会保障的法律，积极维护老年人口的合法权益，又要为维护自身利益和规范自身发展，寻求必要的法律制度保障。政府的宏观管理与调控，也应有法可依。因此目前应尽快出台诸如《老龄产业发展管理条例》、《老龄产业行业规范条例》等法规，并辅之以相关部门和产业的有关法律法规，为老龄产业的发
老年公寓研究
