住宅最能适应老龄社会。
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4、反映老年住宅市场的指标和维度
借鉴对象：日本 4.1 宏观政策
解决老年人的住房问题，对每个国家稳定国民民心，参与经济建设UID 32
都具有重大的意义。日本在发展老年住宅的过程中，通过政府的资精华 10
金支持和政策支持等方面的配合，制定并执行有效的住房政策，保积分 160
帖子 4822 证每个家庭包括低收入家庭都能获得住房得机会，使国民得居住生
活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环阅读权限 200
境。这些与目前中国的情况比较相似，其最值得借鉴的有几个方面： 注册 2006-6-1
（1）立法规范 9
日本颁布了《住宅建设规划法》、《公营住宅法》、《地方住宿共来自 陕西
状态 离线 给公社法》等，明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。
法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。为解决低收入者住房问题建设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上、金融上及技术上给予援助。中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。 （2）财政、金融支持
日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。贴息由财政部门承担。
财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设的重要途径，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等，还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。财政提供的融资资金来源主要有三个方面：1、邮政储蓄归集的资金；2、各种退休金、保险费；3、政府债券。 （3）税收的支持
日本规定居民购建符合国有政策及技术规范要求的住宅，不仅可申请低息贷款，而且在还贷期内的数额可在个人所得中扣除，个人住宅取得的定期收益免征所得税，日本对住宅交易征收的税种有：印
花税、登记税、不动产取得税、固定资产税、都市规划税等，其中四种税对日本公民购买住宅，都给予了减税优惠。 4.2 支持条件
（1）推进住宅产业工业化
日本推行住宅产业工业化的进程：
一是政府调控和指导的力度大，通产省负责住宅产业结构方面的工作，建设省侧重住宅产业技术开发方面的协调，对涉及多部门需要协调和决策的，则先由政府的决策咨询机构提出意见，由通产大臣拍板。
二是突出重点，每个五年计划都确定了一两个住宅产业技术开发研究的重点方向和目标，从高层住宅工业化体系、节能化体系到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系，集中优势兵力协同攻关，各个击破，可以在较短的时间内达到目标。
三是财政金融强有力的支持，调动企业开发应用新产品和新技术的积极性，降低风险，增强市场竞争力。
四是始终把住宅标准化，模数化放在优先位置，为企业实现住宅产品规模化、商品化生产和供应创造良好的条件，日本对住宅材料、设备、部品、性能、结构、安全性等方面的标准非常详细和配套。 五是建立优良住宅部品的认证制度；促进技术进步，奖优罚劣。 （2）住宅产品的质量规范
日本的住宅区，在规划设计方面，非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。在住宅单体设计、平面布局上注重多样化，满足不同住户的需求，在小区管理上突出安全与服务到位。在住宅生产的各个环节，每个产品、部件都非常完善的质量保证体系。 为了全面提升住宅产品的质量，日本创立了优良住宅部品认定制度，这一制度的核心就是对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等，由建设省指定的日本住宅优良部品认定中心进行综合审查。为了保证认证的公正性、权威性，优良部品认定有一套从产品标准、性能测试、专家评价、机构认定、推广普及、售后服务、保险赔偿等方面的方法和程序。在筑波还专门投资新建了检测中心，配备了先进的检测仪器和设备。每个受检产品都要在该中心经过严格测试，如对一个普通的门锁的性能测试，就要由机器人作20万次的模拟开启试验。住宅的材料，需要在仿真的恶劣气候条件下，经受声、热、光、风雪雨霜长时间的实验。
4.3 老年住宅的可行性参考指标 宏观指标：
n 国家的医疗技术水平；
n 国家关于老年人权利义务的法律法规； n 国家对老年人的医疗保障制度； n 国家对老年人的生活保障制度；
n 国家相关的财政、金融、税收政策； 中观指标：
n 住宅产业的发展程度；
n 科技型住宅的大众化程度；
n 各地区对开发老年住宅优惠措施的制定； n 支持老年人购房的金融工具的运用； 微观指标：
n 老年人的收入与消费水平；
n 老年人的消费偏好和精神追求；
n 老年人的生活娱乐方式和时间分配； n
老年人的文化教育水平；
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5、老年住宅市场的准入条件
我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。 这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。所以，当
我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。 当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。
目前，老年住宅的建设是业界研究的一个课题，虽然国家建设部和民政部已经出台《老年人建筑设计规范》来规范新建或是改建的老年公寓，但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入。 ６、国外老年住宅市场的状况
欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。 6.1 亚洲国家的老年住宅 （1）日本的老年住宅
从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：
A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。
B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。 C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。 D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。
随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。
老年公寓研究
