(万科企业管理)万科开发城市居民住宅的经验教训与总结

（万科企业管理）万科开发城市居民住宅的经验教训

与总结

万科开发城市居民住宅的经验教训及其总结

(征求意见稿) 企业策划部 目录

一、 项目前期选项、决策-----------------------3

1、 市场调查-----------------------4 2、 项目基本情况-----------------------9 3、 项目法律手续-----------------------15 4、 项目地价款、配套费用-----------------------16 5、 项目相关费用、税收-----------------------17 6、 项目投资分析-----------------------19 7、 项目开发战略性考虑-----------------------20

二、 土地合同-----------------------21

1、 确认相关对象、环节的合法性-----------------------22

2、 明确土地性质-----------------------24

3、 地价-----------------------26 4、 配套设施-----------------------28

一、 项目前期选项、决策

项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策正确和否，至少要决定这个项目70%的命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济仍处在发育过程中，决策至少也要决定项目30%之上的命运。

在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面：

1、 市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条

件。

2、 项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。 3、 项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。

4、 项目地价款、配套款的支付情况：是判断X公司资金实力、能力的依据。 5、 项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。 6、 项目的投资分析：就项目而言的经济测算和评估。

7、 项目开发的战略性考虑：集团发展、X公司发展的战略性设想和该项目开发的关系。 市场

项目地价款、配套费用 1、

市场调查

市场是房地产项目决策的基本依据，应了解和把握的方面有：

（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？能够做多大？城

市不同区域的市场有那些特点？

（2）、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的前景如何？在什么地方做？ （3）、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那壹个层面的市场？市场竞争的优劣

势何在？

（4）、项目的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？

（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况

对市场的总体情况进行了解和把握，主要包括：供应情况、销售情况、价格、区域分布、主要发展商情况等。

以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果见，我们能够通过以下指标进行描述：

★ 北京市近年来严格控制土地批租的壹级市场。

93、94、95年出让的土地分别为925、650、690万平米，96、97年逐年递减。 ★ 近年来，北京市住宅每年的竣工量在600-700万平米左右，销售量在300万平米左右，97、98年呈平稳发展态势。

★ 北京市商品住宅销售主要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。 ★ 个人购买率稳步上升，97年达到30%左右。

★ 商品住宅销售以现房为主。现房供应量占50%-60%。

★ 商品房销售价格稳步上升，近年呈平稳发展态势。市区四环附近，售价在5000-8000元/平米。

★ 高价位商品住宅销售较好。空置房多为低价位房，位置较偏、交通不便。 ★ 市场有较明显的区域特征。住宅主要集中在五个区域，占全市60%之上。 ★ 主要发展商多为国有开发商。数量占全市60%之上。

因此，能够得出北京房地产市场的壹些结论性判断：①在北京获得土地有壹定难度；②有壹定市场容量，每年约300万平米；③售价较高；④市场主要集中在几个区域；⑤总体的市场化程度不高；⑥空置房屋多为低档住宅。

除此外，仍应对项目所在的区域进行了解。假如项目位于海淀区： ★ 海淀区年销售量在40-50万平米左右，市场供给量较小。