房地产估价案例与分析第7讲收益法(上)

『估价案例与分析辅导』

房地产估价案例与分析第7讲:收益法（上）（2004）

数据编号：K6-F1580

第七讲 收益法（上） 一、 内容提要：

收益法的基本原理，报酬资本化法公式。 重点、难点：

熟悉收益法的基本原理，掌握报酬资本化法公式。 二、 内容讲解：

6．1 收益法的基本原理 6．1．1 收益法的概念

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即： 地价＝年地租×购买年

例如，威廉·配第在《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即：

地价＝地租/利息率

并用其来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”之后有了直接资本化法(价格＝年收益÷资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益X收益乘数)。再后来，出现了报酬资本化法。

下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。虽然从历史来看先有直接资本化法后有报酬资本化法，但弄懂了报酬资本化法后就不难理解直接资本化法，如同弄懂了地租资本化法后就不难理解早期购买年法一样。直接资本化法将在本章第5节介绍。 6．1．2 收益法的理论依据

收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本，或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是借助它来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。即从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的指示，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。

收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。所以，购买收益性房地产可以被视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能带来的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入

银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将这笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果 某笔资金X利率＝房地产的净收益

那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到： 房地产价格＝房地产的净收益/利率

例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房

地产所产生的净收益等额的利息，则对该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。

上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表达，严格来说还不够确切。在下一节我们将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同情况下的收益法情形。如果净收益每年不是一个固定数，如不是始终为2万元，而是有时为2万元，有时为1.8万元，那么就很难用一笔固定的资金(这里的40万元)和一个

固定的利率(这里的5％)与它等同；如果在利率也变化的情况下，如有时为5％，有时为8％，那么就更不能简单地把这40万元说成是房地产的价格；如果再考虑获取收益的年限为有限年的情况(例如，土地是通过有偿出让方式取得的有限期的使用权；或者由于其他原因造成获取收益的年限为有限年，如某宗房地产预计30年后将会被海水淹没或荒漠化)，问题就更复杂。因为将一笔资金存入银行所得的利

息，从理论上讲是未来无限年都有的(排除银行倒闭)。另外，收益法中的报酬率为什么要与银行的利率等同起来，而不与其他可能获得更高利息(报酬)的资本的利率(报酬率)等同起来，我们将在后面的内容中论述，收益法中的报酬率等同于一定的银行利率也是一个特例。

考虑到上述种种情况，我们现将普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话“多得不如现得”就是这种观念的反映。为了证明资金的时间价值，你可以问任何人：“今天你借给我1000元，一年后我还给你1000元，你是否愿意?”如果他回答说“不”，那么，明年的1000元就不等于今天

的l000元。如果他愿意接受的最低偿还额是l100元，则明年的1100元就相当于今天的1000元。在这种情况下，资金的时间价值是以每年10％进行计算的。有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益

的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

6．1．3 收益法适用的对象和条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用此方法估价，即先通过类似于市场法的方法求出估价对象的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 6．1．4 收益法的操作步骤

运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。 6．2 报酬资本化法公式

弄清了收益法的基本原理之后，现在来分析报酬资本化法的各种计算公式。这里假设净收益、报酬率均已知。至于它们的实际求取，将分别在本章第3节和第4节介绍。 6.2.1 报酬资本化法最一般公式

V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +…An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn) 对上述公式作补充说明如下：

(1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。 (2)在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Yl＝Y2＝Y3＝…＝Yn＝Y，则上述公式可简化为： V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +…An/(1+Y)n

(3)当上述公式中的A每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。所以，后面各种公式实际上是上述公式的特例。

(4)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为： A末＝A初(1+Y)

(5)公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A，Y，n的时间单位不一致，例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。

6．2．2 净收益每年不变的公式

净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。 6．2．2．1 收益年限为有限年的公式 V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。 上述公式的假设前提是公式推导上的要求(后面的公式均如此)，其中报酬率Y在现实中是大于零的。从数学上看，当Y＝0时，V＝A×n。

6．2．2．2 收益年限为无限年的公式 V=A/Y

此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为了；③收益年限n为无限年。 6．2．2．3 净收益每年不变公式的作用

净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价