20100622 未竣工验收交房 逾期交房违约责任承担
案例回顾:
2007年10月3日张迪与西安某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定2009年10月31日前张迪收房，开发商在张迪收房时，应将验收合格及竣工验收合格的房屋交付给张迪使用。如果开发商逾期交房，张迪仍要求继续履行合同时，开发商应根据合同约定，从交房最后期限的第二天起至实际交房之日止，每日按张迪已付房价款的万分之二，支付给张迪逾期交房的违约金。
合同签订后，张迪一次性给开发商支付了全部购房款，但截止2010年11月1日，该开发商未按期交房。直至2010年3月1日才交付了张迪所购买的房屋。 此外，开发商所交付的房屋只通过质量验收，未通过竣工验收合格。张迪由于急于收房，在明知该房未进行竣工验收的情况下，仍在房屋交接表中“业主意见” 栏上面签署了“同意收房”的字样，并实际使用了该套房屋。
但该房屋至2010年6月1日还未经竣工验收合格，由于此前开发商已将2010年3月2日之前的逾期交房违约金支付给张迪，但目前，由于张迪购买的房屋仍不达到交房标准，所以他希望向开发商索要2010年3月2日起至今止的逾期交房违约金，金额计算仍按照当时合同中约定的每日按张迪已付房价款的万分之二支付。
但开发商则表示，张迪已收房，且签了 “同意收房”的字样，此外，开发商已将2010年3月1日之前的逾期交房违约金支付给张迪，所以开发商认为自己不应该在承担逾期交房的责任及赔偿。
为此，张迪咨询律师，希望律师给出建议。 律师分析:
对于购房人收房后，能否以商品房未经竣工验收合格，不具备交付条件为由要求开发商承担逾期交房违约责任的问题，实践中存在争议。司法实务部门对此有相
当大的分岐，主要有以下两种观点:一中观点是，商品房不具备交付条件，但购房人已经实际接受房屋，视为对合同变更，购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。该观点认为，法律及合同已经明确了商品房的交付条件，在该条件不具备时，购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任，如果购房人接受房屋，是其对自己权利的处分，其无权要求开发商承担违约金。另一种观点是，商品房未经综合验收，开发商即通知购房人接受房屋，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期，开发商应承担违约责任。
我们持第二种观点。首先，交付竣工验收合格的房屋是开发商的法定义务。我国《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。另外，《建筑工程质量管理条例》第十六条也规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。其次，开发商交付商品房的前提条件是该商品房经过竣工验收且验收合格，而不仅仅是通过质量验收。我国对于建筑工程的竣工验收实施备案制，建设单位在收到竣工报告后，不仅应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，还应当在验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。换言之，开发商组织设计、勘察、施工、监理四方验收合格，仅表明房屋本身质量合格，而房屋的交付还需具备规划、消防等其他“达标”要件，否则不能视为符合交付条件。再次，开发商交付未经竣工验收的商品房，并不免除开发商承担逾期交房
的违约责任。我国《合同法》第一百一十一条、一百五十五条的规定，交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。所以，即使接收了开发商交付的未经验收合格的商品房，业主仍有权追究开发商的逾期交房违约责任，实际交付日期应以具备交付条件的日期为准。
就张先生所遇情况而言，开发商所交付的房屋只通过质量验收，未通过竣工验收合格，可以认为开发商并未在张先生收房时将符合合同及法律规定的房屋交付给张先生，其仍应承担逾期交房的违约责任。张先生可以要求开发商按合同约定承担至房屋竣工验收合格之日止的违约金。但是，考虑到房屋在张先生收房后事实上已经转移占有并可以产生收益，如果张先生在收房后立即使用了房屋，如进行了装修、出租等，可能需要酌情减轻计算开发商应当承担的违约金额。
律师提醒:
商品房必须竣工验收合格后方可交付，否则业主可以拒收。在收房过程中，购房者需要查看开发商是否具备两书一表，是否具备交房条件。须提醒的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。因为，在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定也极为关键。所以，购房者在购房、收房的过程中都需仔细慎重。
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20100622未竣工验收交房逾期交房违约责任承担
