最新国家开放大学电大《物业管理法规》案例分析题题库及答案（试卷号2224）
案例分析题
1. 8岁的小萌和她外婆准备前往位于天山小区15号楼负一层的社区老年活动中心，当两人行至小区15号楼东侧地下车库通道门口时，楼顶顶部突然掉下冰块。“啊！”伴随着小萌的一声尖叫，外婆回头看到小萌倒在地上，满头是血，四肢不断抽搐，外婆被眼前这一幕吓坏了，她赶紧拨打急救电话将小萌送往医院救治。
因为此事，小萌的父母多次找到物业要求赔偿，物业实地查看后发现，掉落冰块的屋顶是顶楼居民林某将露台封闭后建成的违章建筑的屋顶，因此物业认为业主林某应该承担全部赔偿责任，与物业无关。业主林某认为冰块坠落属于意外事件，和他也无关。 问题：
(1)小萌的父母要解决与物业公司的纠纷有哪些途径？ (2)本案应如何处理？
答：(1)可以通过协商、调解、诉讼等途径维护自己的合法权益。
(2)顶楼业主林某和物业公司承担赔偿责任。自然人的人身权利受法律保护，因顶楼业主林某私自搭建违法建筑，致使其屋顶结冰砸到小萌，损害了小萌的健康权；而物业公司作为物业管理方，对业主林某私自搭建行为没有及时制止，未尽到管理注意的义务，也存在一定过错。两方的过错行为共同导致小萌伤残的损害结果，应当承担相应的赔偿责任。
2. 2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014年物业公司多次发出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2015年3月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2016年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业费。
问题(1)赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？
(2)物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？ (3)你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？
答：(1)赵先生的理由不成立。因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费； (2)物业公司不应当向张女士追索物业服务费。首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错；其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责；
(3)物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业公司可以根据其与
最新国家开放大学电大《物业管理法规》案例分析题题库及答案(试卷号2224)
