欧亚花园项目整合营销策划及执行方案 平顶山工学院
3、市场逐渐呈现供大于求的情况，市场状况异常严峻
项目名称 规划建筑面积 （万平方米） 工程进度 开工时间 竣工时间（年/月/日） （年/月/日） 海天花园 国际广场 金城大厦 圆中圆 15 二期工程开工前的拆迁规划设计正在 20 14 18 无 无 无 无 无 B区1#2#3#4#主体已验收，门窗安装外墙粉刷东方世家 16 在建;售楼部装修完，会所验收；内外抹灰在建，大门绿化，小高层地勘完成 2002 2004 一期工程25%已封顶，30%已接近封顶。30%以欧亚港湾 25 施工砌墙3—5层，主体工程基本于12月底完工。 凯撒花园 10 二期工程：1#6#8#部分基础已完工。 新城 水上公园 60 80 一期地基工程正在进行。 正在进行运河治理等基地工程。 无 无 世纪名城 14 沿街转角绿化大树已栽种，正在水池道路的修建。 无 无 帝好花园 15 桩基工程正在施工。 无 无 由于外商的进入，市场逐渐呈现供大于求的情况，但市场的吸纳力有限，消费者持币待购、观望，说明了其理性回归。对每个开发商而言，既是机遇又存在着威胁，但市场总体状况异常严峻。
4、楼盘各种概念迭现，营销方式多样
由于市场竞争激烈，开发商已经重视项目主题概念，楼盘的各种概念迭现，如水景住
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宅、园林住宅、生态住宅、到后来的新造城运动等。因此，开发商都非常重视营销策划，市场出现了多种营销方式。
5、楼盘整体品质提升，特色楼盘渐受关注，但价格一路飘升
由于市场竞争激烈，开发商已经重视楼盘产品的竞争力，因而楼盘整体品质提升，特色楼盘渐受关注，但价格一路飘升。2003年，市场均价为1120元/㎡，而高质楼盘均价高出500元/㎡。尽管如此，由于开发商的品牌优势、良好的生态环境和规模效应，也吸引了部分市场购买力。
6、广告投放量增加
展开了全面的广告宣传，住宅项目竞争的序幕由此拉开。随后各项目也纷纷增加了广告投放量，从去年开始，住宅项目广告战进一步升级，8-10月出现了一个集中投放的高峰期
7、高层住宅份额增加，价格很高，但市民承受能力有限，经济适用房可能走俏。
第二篇 项目SWOT分析与目标定位
第一章 项目SWOT分析
一、S—优势
1、教育文化氛围浓厚
本项目地处文化路与平原路交汇处，属高密度文化区；项目与区行政中心等企事业单位相邻，距离高校老校区300米、距新校区500米，卫校、技校200米，附近还有前进小学分校、双语幼儿园、振华幼儿园、小博士幼儿园、实验中学分校等名校，有利于本项目区域内人文环境的提升。 2、交通方便
公交车9路（途经南湖、丰园热电厂、淮海驾校、西保湾、平原派出所、技校、火车站）、2路（途经火车站、广场、区法院、大学、玻璃厂）、19路（途经体育场、师专、公
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安分局、步行街、凯利农、310环岛）、26路（火车站到王楼）、小一路公交车（途经玻璃厂、人民医院古城）让你随意到达该市每一个地方，紧邻该市唯一体育场，健身运动最大便利。
3、配套设施齐全、生活方便
项目附近有五家银行（中、农、工、建、信用社）；三大超市（恒大、傻子、亲源）；大学附属等几所医院；两大高档酒店（丽晶、霞光），清水湾高档洗浴中心，网吧随处可见。 4、社区配套设施一流
社区内有幼儿园、社区服务中心、生活超市、会所等，还有游泳池、网球场等2800平方米的公共配套设施。
小区内设置有地下停车场、室内停车库和地面停车位，停车泊位高达50%，是爱车一族的理想首选。充分考虑到未来5-10年的发展。
5、该市最大的超宽楼间距
最大的超宽楼间距25-38米，通风、采光效果很好。 6、规划设计一流、体现了人性化
本小区由中国建筑科学研究院和江苏设计院联手规划，采用欧式现代主义人文风格，体现了现代、简洁、庄重、典雅的小区外部形象。
小区总体共分为“二心，三组团，三绿地”，其中小区一期工程总体结构为“一心、二组团、二绿地”，一个小区服务中心，二个居住组团和二个组团绿地组团。
7、采用全智能化系统控制
整个社区采用全智能化系统控制，包括：楼宇可视对讲系统、信息化系统、卫星电视系统、智能安防系统、瓦斯泄漏报警系统、电子公共信息显示系统、停车智能管理系统。
8、国内智能化物业管理
贴心式人性化管理、13层安放层层把关。 9、价格优势
本项目的楼盘价格与市内同质楼盘相比较低。
项目的宗旨就是：缔造未来5-10年商丘最适合居住的全智能园林社区。
二、W—劣势
1、虽然本项目有良好的人文环境，但西部发展相对滞后导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。尤其是市行政中心向东南方向发展，消费者对区位的抗性较大，
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对本案的认同度较低。
2、距市区较远，但紧邻次主干道，车流量大。据实地观测，平原路车流量每小时达600辆、文化路车流量每小时达300辆，噪音很大。
3、周围无小区、花园，缺乏生活大自然气氛。
4、本项目前期在营销策略上，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。
5、开发商缺乏本地市场知名度和品牌形象。这对项目的开发及销售产生较大的影响，导致销售成本及宣传成本的增加。
6、尽管本案楼盘的价格与市内同质楼盘相比较低，但在西区其价格被区民认为最高，缺乏“认同感”。
7、前期工程施工进度较慢、一定程度上影响了开发商和楼盘的美誉度。而对于这种危机公关，开发商并没有及时把握，予以弥补。
8、本项目没有很好的借助力量，化解一些劣势，导致本项目在本区域内和市区的宣传力度不够。
三、O—机会
1、高校的人文熏陶，提升了本案未来的人文环境。
2、本区域内不存在同等品质的楼盘与之竞争，为本案赢得了大的市场空间。 3、该市整体未来规划军用飞机培训基地、5000亩大型社区、3000亩的工业园，提升了本案的潜在价值。
四、T—风险
1、市场因素
从目前房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商高度重视，按本项目的开发周期预测，开发商已经清晰地认识到产品“差异性”的重要性，未来五年，预售和在售住宅集中投放量达到600万平方米，市场竞争异常激烈。因此，本项目存在较大的风险性。
2、自身因素
本案前期问题导致开发商美誉度受到一定的影响，使购房者在选择过程中比较慎重，在以后的开发过程中，如果广告宣传不到位，就不能有效地树立楼盘形象，就会增大营销风险和困难。
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3、该地区居住意识是跟随政治中心的迁移而择居，还没有进入“城郊居住”阶段，且市场竞争激烈。
4、本案在本区域内虽然无同质楼盘竞争，但购房者认为价格较高。
5、本案所处地区难以在短时间内形成企业集群效应。
五、综合分析
从市场调研情况来分析，对项目的优、劣势进行比较，机会和风险并存，但风险大于机会。针对这些因素，我们要尊重市场，顺应消费者的需求，在做好本案硬件配套设施的同时，建议运用整合营销手段，整合广告媒体，强化楼盘的广告宣传力度，形成较强的广告合力，加快销售进度，提高销售效果，同时也可以提高本案的知名度与美誉度。
第二章 目标客户定位----城市的泛白领
一、目标客户群范围、年龄及购买决策因素
签约年龄人数
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