闭卷考试财务管理上学期房地产经济学网上作
业答案
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房地产经济学
1. （教材前言，课件第一讲）房地产
答：房地产是指土地以及固着于土地的与土地不可分离的部分。这些与土地不可分离的部分，包括建筑物、树木、草地灯各种具体的表现形式。从物质角度看，与房地产相关的概念主要有三个：土地、改良物和固定附着物。 2．（教材第一章，课件第二讲）经济适用房
答：经济适用房是在政府指导下组织建设的，适合中低收入家庭承受能力的，具有一定社会保障性质的微利商品房。
3．（教材第一章，课件第二讲）廉租住房
答：廉租房是指政府以补贴或实物配租的方式，向符合最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
4. （教材第一章，课件第二讲）住房公积金
答：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。 5.（教材第二章，课件第三讲）土地使用权出让
答：是指国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。是国有土地有偿使用的主要形式之一。 6.（教材第三章，课件第四讲）房地产投资
答：房地产投资就是将资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来能获得一定的效益。 7．（教材第五章，课件第六讲，）工程建设合同
答：又称工程承包合同或者工程合同，是开发商（发包人）和施工单位（承包人）为了完成一定的建筑安装工程，明确相互的权利义务关系而签订的具有法律效力的协议。 8．（教材第九章，课件第十讲）房地产泡沫
答：房地产泡沫指的是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨，由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持，最终将会向泡沫一样破灭。
9．（教材第十章，课件第十一讲）物业管理合同
答： 是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事实物的管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。 10．（教材第十章，课件第十一讲）业主公约
答：业主公约又称为管理公约或公共契约，是业主承诺的、对全体业务具有约束力的有关物业使用、维护、维修、管理等方面权利义务的行为准则，是以书面形式订立的自治规范。
11. （教材第一章，课件第二讲）为什么要实行住宅商品化，住宅商品化包括什么内容
答：实现住房商品化的目的是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
对于住房商品化的含义，必须全方位理解，它至少包括如下几点：
1、行政事业单位、公司企业等各类组织不再富有向其成员提供住房的义务和责任。这些组织也不再进行住房的生产。
2、个人通过完全的市场交换关系来满足其住房消费需求。至于是租赁住房还是购买住房，只是交换形式的区别，并不是本质上的差异。
3、在住房问题上实行适当的社会保障。绝对的住房商品化是不可能的。低收入者不具备或不完全具备通过市场解决其住房问题的能力，这时，政府负有保障的责任。 12.（教材第二章，课件第三讲）我国国有土地使用权出让的方式。
答：土地使用权出让就是指国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
主要有3种方式。
1、拍卖出让。符合事先约定的田间的竞买者在一定的场合举牌报价竞争，出家最高者获得购买权。
2、招标出让。政府将出让土地制成标书，采取公开或者不公开、定向或者不定向将标书发到拟购买该地块的竞买人手中，有意竞买人投标书后，发标人通过评标委员会对所有投标进行评审，以确定土地使用权的受让人。当然也可能因为没有达到预期而拒绝所有。
3、协议出让。政府同土地使用权的有意受让人双方进行一对一的协商谈判，就各方面权利义务达成一致。
13.（教材第三章，课件第四讲）简单区分房地产投资与房地产投机
答：房地产投资就是讲资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来能获得一定的效益。投机是一种特殊的投资活动。
第一、房地产投机者一般并不进行真正的房地产开发活动，而专注于房地产的市场流通，也就是转手买卖。
第二、投机者购买房地产，不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活的需要。 第三、房地产投机存续时间比较短。房地产投资过程往往包括投资意向的确立，资金筹措，土地购买与开发，产品销售等众多环节，是一个长期行为。
第四、房地产投机活动在市场景气状态时比较明显，因为此时获利机会比较多，获利程度高，风险较小。
第五、房地产投机这对利润的期望往往大于投资者，因此可能获利很高，也可能收到很高的损失，因为高风险的投资行为就是投机行为。
14.（教材第四章，课件第五讲）我国房地产企业融资渠道存在的问题及原因分析。
答：房地产企业一般融资渠道有：1企业向银行支付利息取得资金使用权的融资方式，是企业筹资的一条重要渠道有三种方式：信用贷款、担保贷款、抵押贷款。2房地产企业进行上市融资，实现资本运营的重要手段和融资方式，通过发行公司股票。分为直接上市融资和间接上市融资两种。3债券融资是企业或政府为筹集房地产开发经营资金，依照法定程序
发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。债券持有人有权按照约定期限取得利息、收回本金，但无权参与发行人对所筹资金的经营管理
新型融资渠道：1房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金，拖过发行股票、集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区不同类型的房地产项目进行投资组合2房地产产业投资基金——是通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运行，基金资产专门投资于房地产产业或项目，一伙的投资收益和资本则只的一种基金形态；3合作融资——一般是成立合资或合作公司，利用较好的现金管理技术和经验，进行优势互补。4短期融资券——指企业依照法定程序发行，约定在3-6个月或9个月内还本付息，用于解决企业短期资金需求的有价证券
15.（教材第五章，课件第六讲）房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面 答：1、开发项目概况；2、市场分析预测；3、规划方案的优选；4、项目进度安排；5、投资估算；6、筹资方案与现金流分析；7、财务分析；8、风险分析；9、项目的社会效益与环境效益；10、结论。
16.（教材第六章，课件第七讲）影响商品房价格的因素有哪些，你对我国当前的房价走势如何判断
答：影响商品房价格因素主要有几个大类：
1、制度因素。制度是由政府制定的，因而政府力量对商品房价格的影响是不可忽视的；
2、经济因素。经济发展状况、房地产市场上的供求关系、居民收入水平、物价等因素都会影响到房地产的价格；
3、人口因素。人口数量、人口素质、人口流动、家庭规模对房地产价格有一定的影响；
4、投机因素。投机是利用价格差异获取经济利益的行为。投机往往引起房地产价格的剧烈波动；
5、其他因素。这里包括自然环境、人文与社会环境、心理等各个方面。
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