主要工作内容节点主要阶段工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心对地块现状、地质条件、是否有地土地信息收集 现场踏勘下埋藏物等影响开发的因素详细了发展中心解。了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况发展中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心了解地块的上市方式和土地同土地所有方进行接触，了解土地款出让方式和土地款，以及能否调整发展中心。土地初判了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心现状图（四至电子文件）发展中心销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范市场深度调研围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等发展中心销售部 研发部研发部：负责协助进行区域市场调研销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户项目最终定位分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、发展中心销售部 研发部产品定位提出策略性建议土地深判可行性研究报告成本测算：针对多个方案进行初步发展中心、成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算运营部 研发部开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究发展中心项目招商报告（前期阶段）项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心明确合作伙伴、寻找合作方合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部式（招商阶段）合作方案确定财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资发展中心财务中心、集团资管部寻找合作资金回报合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资引资（商业计划书）签署战略合作协议回报发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部：协议盖章，存档综合管理部第 1 页，共 24 页
地获取
主要工作内容节点主要阶段工作部门土地获取阶段获取土地主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理等相关财务问题。发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部：工商局办理公司注册综合管理部投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定土地上限发展中心投标、摘牌拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术发展中心签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善地条件财务：提供资金发展中心法务 财务部土地出让合同发展部：提供土地出让合同开发部发展部用地规划许可证出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务办理房地产开发资质预审表开发部企业投资项目备案委托工程咨询资格机构编制申请报告研发：协助提供相关项目资料开发部研发向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部确权土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明缴纳土地费用发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规研发：委托设计详规开发部研发土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用发展部建设用地规划许可证开发部办理土地证地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部第 2 页，共 24 页
主要工作内容节点主要阶段工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地确权来源证明文件开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管：提供相关证明资料开发部综管1、项目所在地房地产市场总体供求现状销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场2、项目周边竞争性楼盘调查分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户研发部销售部分析、竞争楼盘分析等3、项目所在商圈或临近商商圈主要商业业态分布状况、经营商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时商业策划部区域市场调研圈现状调研（商业部分）状况、经营特点、预期发展方向组织相关专业人士进行专业论证市场组商业招商部竞争项目开发规模、定位种类、操4、同期操作商业地产项目作方式、开发周期商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访商业策划部调查（商业部分）提取数据库相关数据进行重点分析谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时市场组商业招商部、竞争项目实地调研了解相关信息了解投资客户对竞争项目的投资意向通过行业发展状况分析，消费需求公建部分拟选业态种类确定分析确定可开发公建部分业态种类商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分、所选业态数量确定。结合市场相关类型物业供求状况业态选择与数量确定商业策划部商业招商部 商业销售部确定所选业态开发数量研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助市场定位、客户定位、产品定位、价格定位项目定位工作销售体系商业招商：配合完成公建类定位商业策划研发部 商业招商部经济测算运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算研发部运营部 财务部项目定位销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销开发计划售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部研发销售 工程 商业分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期项目发展报告项目考核指标初定运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销管运营资金流工程：根据工期制定工程款支付计划开发：配套费及土地款支付计划 财务 工程、开发销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼明确产品设计思路盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规研发销售设计前期划设计提出改善性意见明确设计院选择标准研发第 3 页，共 24 页
主要工作内容节点主要阶段工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门制定设计组织计划研发方案与设计院选择与合同签订法务：合同文义审核运营：成本审核研发运营部、法务部运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合标、环境指标的初订研发完成相关设计研发 工程 运营 商业工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计规划方案结合成本测算的研对于初步测算的成本指标逐步细化讨及确定、结合市场调整售价，确保预期利提供合理性意见研发 运营开发 销售 工程 商业润率。工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见开发：提供各项配套费用标准方案设计组织彩色总平面图（含经济指标）送规划预审研发部：负责提供图纸开发部研发部修建性详规成果开发：提供参考意见研发开发详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）研发部：负责提供图纸开发部研发部销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售规建筑平、立面功能效果及成各部门共同商讨成本指标，逐步深项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效划本测算的研讨及确定化。果提供合理化建议研发 运营销售 商业 工程设工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设计性意见阶彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发部：负责提供图纸开发部研发段建筑方案报建图研发：提供报建图纸开发研发销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划景观概念方案设计及确定等建设性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设研发销售 工程 运营 商业性意见运营：成本核算及成本指标控制销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关项目成本指标确定配套设备设施种类、数量建议运营销管 工程 研发 开发 财务工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套商业、费用等指标落实第 4 页，共 24 页
主要工作内容节点主要阶段工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门指标确认阶段销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协项目考核指标确定调其他各部门制定项目的考核指标体系运营销管 工程工程：制定工期销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司年度考核指标调整库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系运营销管 工程工程：制定工期运营：配合研发进行设计招投标施工图设计院的选择与合同签定工程管理：对结构方案、设备选型进行评估研发运营 工程管理部 法务法务：合同的审核制定建筑、综合管网、景观销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经施工图设计任务书（交工标按产品型式不同提供建筑设计限额验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨准确定、建筑、景观限额指指标，提供景观限额设计指标论制定研发 运营销售 工程 商业标确定）工程：提供工程技术专业建议运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案结构方案及设备选型研讨及确定优选研发工程 运营工程：参与结构方案及设备选型研讨地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告研发：负责提供规划总平面图工程研发总平面图研发放线图研发桩位图研发施工图报建图研发消防、人防报建图研发施工图设计组织施工图审查全图及计算书研发编制典型楼座建安预算运营施工图成果运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大施工图会审的项目，提出优化意见工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的研发工程 运营合理性、经济性及施工的可行性进行审核施工图全图研发销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，编制典型楼座建安预算，建安成本根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优综合测算、分析、反馈并进行图纸化研发：负责图纸优化变更运营部研发 工程 销售优化工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核综合管网方案设计开发部：提供各专业局设计条件研发开发第 5 页，共 24 页
房地产开发流程图 免费
