《房地产经营管理》期末复习大纲
第一章 房地产概述
⒈房地产的特性：
位置固定性；数量有限性 用途多样性；供求区域性 投资风险性；难以变现性 外部影响性；使用限制性 保值增值性；大量投资性 长期使用性
⒉房地产业在国民经济中的地位：（支柱作用）
①对GDP的贡献：
②对地方财政的贡献：土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费 ③对相关产业的拉动：建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业；
④对就业的拉动：建筑装修、物业管理、中介评估。 ⒊房地产直接投资与间接投资的辩证关系：
①房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 ②房地产间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。
房地产企业债券和股票投资
投资于房地产投资信托公司（REITs）
购买、开发、管理和出售房地产资产的公司
购买住房抵押支持证券(MBS) ⒋房地产投资的特性：
①投资金额巨大，回收期长;②投资不确定因素多，风险较大;③流动性较差;④具有保值增值性;⑤受政府政策影响较大;⑥依赖金融部门的支持;⑦具有专业性;⑧投资具有相互影响性。
⒌房地产开发的主要工作阶段：投资机会寻找；项目可行性研究；取得土地使用权；项目规划与合同谈判；项目建设；房地产租售；物业管理。
第二章 房地产企业
⒈房地产开发企业资质等级的划分：
根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑
面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
房地产开发经营企业资质等级标准 资质等级 注册资本(万元) 从事房地产经营时间（年） 近3年房屋建筑面积累计 2建筑工程质量合格率达100% 上一年房屋施工面2专业管理人员 中级以上人员 持有综合证书人员 竣工（万m ） 一级 资质 二级 资质 三级 资质 四级 资质 ≥100 ≥ 1 已竣工的建筑工程 ≥800 ≥ 2 ≥5 2 ≥2000 ≥ 3 ≥15 3 ≥5000 ≥5 ≥30 5 积 （万m） ≥15 ≥40 ≥20 ≥4 ≥10 ≥ 20 ≥10 ≥3 ≥10 ≥ 5 ≥2 ≥5 ≥2 ⒉组织结构形式： ①职能型组织结构：
②项目型组织结构：
③矩阵型组织结构：
④混合型组织结构：
⒊房地产企业经营目标的内容： ①战略目标：
②成长性目标：营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积
③营利性目标：净利润、利润率、资产负债率等
④竞争性目标：市场占有率、行业影响率、品牌价值
⑤战术目标：市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略
第三章 房地产开发与经营环境分析
⒈房地产开发经营环境的构成要素：
①政治环境：政治局势、政策制度、政府管理服务水平
②经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境
③社会文化环境：社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念 ④自然地理环境： ⑤基础设施环境： ⑥法律环境：
⒉市场调查：调查内容；调查方法；问卷设计；资料整理与统计分析。 ⒊层次分析法（AHP法）：
⒋消费者调研：（6W＋1H） ①谁是买家？
②买家需要的是什么样的房？ ③为什么要买这些房子？ ④谁会参与购房行为？
⑤买家会以什么样的方式买房？ ⑥什么时候买房？ ⑦在哪里买房？
第四章 房地产开发土地的取得
⒈城市房屋拆迁：①程序：拆迁申请—拆迁审批—签订拆迁补偿和安置协议—实施拆迁—监督检查；
②补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。 ③安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。
⒉房地产开发的土地取得途径：出让；转让；划拨；小产权房。
第五章 房地产开发可行性研究
⒈可行性研究的作用：
①可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
②是投资决策的基本依据。 ③是筹集建设资金的依据。
④是项目立项、用地审批的条件。
⑤是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。 ⑥是编制下一阶段规划设计方案的依据。
⒉不确定性分析概述：不确定因素：租售价格及租售率；开发周期；开发成本；利率。
⒊敏感性分析：
①敏感性系数＝评价指标变动的百分比(变动率)/不确定因素变动的百分比(变动率)
敏感性系数越大，说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。
②临界点：不确定因素变动多少个百分点，会使评价指标达到临界点(例如净现值为0的点)。
临界点越低，说明说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。
⒋房地产投资组合：
①狭义的房地产投资组合是指由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。
②广义的房地产组合是指将房地产与股票、证券等金融资产进行投资组合。 ③在投资组合中投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈正向运动关系，风险越大，期望回报越高；风险越小，期望回报越低。
④如果在一个已有的投资组合基础上引入新的投资资产，则可以在保持风险不变的前提下增加投资回报。
⑤由于房地产具有保值增值功能，并且有抵御通货膨胀风险的功能，因此，将房地产引入投资组合中，有可能降低风险，并且提高投资回报。 ⒌静态分析与动态分析的区别：
⒍计算：
①净现值分析(NPV)
②内部收益率(IRR)
③盈亏平衡分析
④风险度量值
第六章 房地产开发前期准备
⒈开发建设投资(开发期成本费用)包括：土地费用；前期工程费；建安工程费；基础设施建设费；公共配套设施建设费；不可预见费；开发期税费；管理费用；销售费用；财务费用；经营资金。 ⒉内部筹资和外部筹资的关系：
①内部筹资包括动用公司留利中可转化为生产经营资金的部分和公司内部职工的筹资。
②外部筹资包括公司间的资金拆借(直接筹资)和通过金融机构来进行的筹资(间接筹资)。间接筹资是主要的筹资方式。又包括股权市场、债务市场、租赁市场和政策性信贷。
⒊制定资金筹措计划时需注意的问题： ①严格按照资金的需求量确定筹资额。既要防止“留缺口”，又要避免高估冒算。 ②认真选择筹资来源渠道。分析各种筹资渠道的可能性，分析其是否可靠；分析筹资成本；分析筹资渠道是否符合国家有关规定。
③准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家的有关规定。 ④避免利率风险对项目的不利影响。
⒋建设工程规划许可证和工程施工许可证： ①规划许可证：由规划部门审批颁发。
②施工许可证：由建设行政主管部门审查颁发。注意：施工许可证应当由建设单位（即开发商）而不是由施工单位负责申请领取，并且要在开工前办理，未获施工许可证，不得擅自开工。
第七章 房地产开发项目管理
⒈房地产开发项目管理：建设管理；合同管理；工程监理；竣工验收。 ⒉建设管理：投资控制；进度控制；质量管理；安全生产管理。
⒊影响房地产开发进度的因素：建设单位的原因；施工单位的原因；其他有关单位的原因；施工条件的变化；意外事故的出现。
⒋项目质量管理的特点：一次性；时效性；多方全过程参与；难度大。
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