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第一章 总则
第一条 为了加强全省城市建设规划经管，保障城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《江西省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》及有关法规、技术规范、技术规范，结合我省实际制定本导则。
第二条 本导则是实施《江西省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》的具体指导性技术规定，适用于本省县政府所在地镇和设市城市城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路和其他工程设施。本导则中的各有关控制技术指标为低限指标，在实施中各地可以适当提高，但不得降低。
编制详细规划（含控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计）应符合技术规定。各项建设工程的建设，应按已批准的详细规划执行，尚无经批准的详细规划的，按技术规定执行。
第三条 各类专门性用地工程应符合已颁布的专业技术规范及本导则求。
第二章 建设用地的区划分类和适建范围
第四条 城市规划区内的建设用地按其主要用途和功能分区的基本原则进行分类，必须执行国家规范《城市用地分类与规划建设用地规范》（GBJ137-90）。 第五条 各类建设用地的划分应遵循土地使用兼容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按本导则附表（一）执行。 凡需改变规划用地性质、超出附表（一）规定范围的，必须先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报城市规划经管部门批准后执行。 改变地块使用性质，应遵循以下基本原则：
1、不得对相邻地块及历史文化、自然环境保护造成负面影响； 2、不得突破原用地开发强度，导致该区环境、质量建设目标失控； 3、不得带来严重的交通问题，如新增大量人流、车流影响城市道路交通系统的有序运行；
4、不得擅自侵占城市绿地、市政设施用地和非盈利性的公益设施用地。
第三章 建筑容量控制指标
第六条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率、建筑密度和绿地率，下同）应按本章的有关规定执行。
建筑容量控制指标的确定应以城市总体规划相关要求为依据，综合考虑城市的用地分区、功能布局、环境条件和容量、建设工程规模、性质、功能、区位及用地情况等因素，实行分类、分层、分区控制。
第七条 建筑基地面积大于3万平方M的成片开发地区必须编制详细规划，并经批准后才能实施，成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可按照本导则附表（二）的规定适当调整。
第八条 建筑基地面积小于或等于3万平方M的高、多、低层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑密度控制指标应按附表（二）的规定执行。 第九条 附表（二）规定的建筑密度、容积率指标为上限，绿地率为下限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
第十条 对未列入附表（二）的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过附表（二）中住宅建筑建筑密度、容积率控制指标和低于附表（二）中住宅建筑绿地率控制指标。
第十一条 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设： 建筑高度 最小用地面积（单序号 工程分类 （单位：M） 位：M2） 1 低层居住建筑 H<10 500 10≤H<28 800 10≤H<24 1000 18≤H<50 2000 高层居住建筑 50≤H<100 3000 3 24≤H<50 3000 高层公共建筑 50≤H<100 4000 注：①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；
②不规则用地的最小用地面积根据实际用地情况确定；
③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相
应增加。
建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，与相邻建筑之间能满足消防、间距要求的，城市规划经管部门可
予核准建设：
（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；
（二）邻接土地近5年内完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确
定无法调整、合并的；
（三）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
第十二条 原有的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩
建（含加层）破坏原有空间结构和环境的亦不能进行建设。
第十三条 城市中心区及旧区改造地段，其建筑密度、容积率可根据城市规划的
具体实情按同类控制指标最多可上浮10%。
第十四条 建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定适当增加建筑面积。但增加的建筑面积总量不得超过核定建筑面积（建筑物基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。 每提供1平方M有效面积的开放空间，核定建筑容积率（FAR） 允许增加的建筑面积（m2） FAR≤2 1.5 2 凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。 第十六条 经规划经管部门核定，如高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但不得围合改作他用或出售、出租。 2 多层居住建筑 多层公共建筑
江西省城市规划管理导则
