房地产并购操作手指引

由天下分享时间：2025/1/12 17:25:17 加入收藏我要投稿点赞

前言

随着房地产市场不断走向规范化，房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争，开发商除需具备高效优质的项目管理、营销策划能力外，娴熟的资本运营能力更是必不可少，《房地产并购实务操作指引》在此背景下应运而生。并购资源整合功能，有利于提高公司赢利能力和核心竞争力，实现企业的跨越式发展。

股权并购方式的成功运用，既需要良好的沟通谈判能力，也需要熟练的业务操作。由于股权并购是双方甚至多方的合作，合作中一方的操作环节的是否顺畅，直接影响到股权并购的顺利实现。为此，了解股权并购一般操作流程，逐步推进，才能使得股权并购目标的顺利实现。本指引从房地产并购的交易方式、并购的一般流程、尽职调查内容进行了全面梳理，并对并购中存在的风险及防范措施进行了分析，并援引真实案例着力帮助读者提高企业并购实务操作能力，解决公司资本运作中的实际问题。

本指引在编纂过程中得到了集团领导、北京顺捷及北京市君泽君律师事务所的大力支持，在此致谢。由于专业经验所限，再加上时间仓促，本实务操作指引难免挂一漏万，敬请各位领导及同事批评指正，并随着实务的成功运用，将本指引不断完善，为集团公司及所属各单位提供有力参考。

房地产并购实务操作指引编委会

一房地产并购的交易方式 ................................................ 1

（一）资产并购 ...................................................... 1 （二）股权并购 ...................................................... 1 二房地产并购的三种思维 ................................................ 4

（一）风险思维 ...................................................... 4 （二）流程思维 ...................................................... 4 （三）收购方思维 .................................................... 5 三股权并购常用概念澄清 ................................................ 6 四并购的一般流程 ...................................................... 8

（一）前期准备阶段 ................................................... 8 （二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书 ....................... 8 （三）对项目公司进行尽职调查 ......................................... 8

1、法律尽职调查 .................................................. 9 2、审计 ......................................................... 12 3、资产评估 ..................................................... 14 （四）制定收购方案 .................................................. 16 （五）正式收购谈判并拟订交易文件 .................................... 17 （六）签署交易文件 .................................................. 18 （七）支付对价并办理股权变更登记手续 ................................ 19 （八）交割 .......................................................... 20 五并购风险 ........................................................... 21

（一）公司股权属性确定风险 .......................................... 21 （二）项目本身的风险 ................................................ 22 （三）项目公司或有债务控制风险 ...................................... 23 六并购风险防范措施 ................................................... 24

七案例 ............................................................... 25

案例一 .............................................................. 25 案例二 .............................................................. 26 附件 .................................................................. 27

附件1 股权转让框架协议 ............................................. 27 附件2 尽职调查清单 ................................................. 31 附件3 尽职调查报告 ................................................. 38 附件4 法律意见书 ................................................... 74 附件5 审计报告 ..................................................... 76 附件6 资产评估报告 ................................................. 78 附件7 房地产项目资产并购转让协议 ................................... 84 附件8 股权转让协议 ................................................. 86 附件9 项目公司同意项目股权转让之股东会决议 ......................... 91 附件10 项目公司法人股东同意股权转让之股东会决议 .................... 93 附件11 现任董事之辞职书 ............................................ 95 附件12 股权转让事宜之股东会决议 .................................. 96 附件13 股权并购后新公司之公司章程 .................................. 98 附件14 股权转让公告 ............................................... 100 附件15 公司变更登记一次性告知单 ................................... 101

房地产并购实务操作指引

一房地产并购的交易方式

房地产项目并购，顾名思义，是对目标公司房地产项目的并购。一般而言，房地产项目的并购，通常采用两种模式，一是对房地产项目公司的股权的并购，另一种是直接对房地产项目公司的资产（或项目）的并购。

两种交易方式各有利弊，具体分析如下。（一）资产并购 1、资产并购之利

（1）不承担原公司债务，没有潜在风险负担；

（2）房地产项目出售时，在股权转让时所多支付的成本能进入土地增值税扣除项目。

2、资产并购之弊

（1）本项目必须已经交齐土地出让金、并取得土地证；（2）完成投资总额的25%；

（3）原有项目已取得的各项审批、开发手续需进行变更，手续繁杂；

（4）对于被并购方而言，需缴纳土地增值税、契税、营业税（教育城建附加）、印花税、所得税等税项，税费比较多，进而可能导致并购价款的增加。

（二）股权并购 1、股权并购之利

房地产并购实务操作指引