2010年威海房地产市场年 报
正德集广地产联合机构
2010-12-26
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第一部分 宏观政策分析
一、2010两会奠定房地产市场调控基调。
2010两会，国家高层针对房地产市场的态度：坚决遏制房价过快上涨势头
中国国务院总理在十一届全国人大三次会议作政府工作报告时强调，要坚决遏止部分都市房价过快上涨势头，满足人民群众的差不多住房需求。
为促进房地产市场平稳健康进展，提出四大措施： 一是接着大规模实施保障性安居工程。 二是接着支持居民自主性住房消费。 三是抑制投机性购房。
四是大力整顿和规范房地产市场秩序。
点评：由“抑制”到“遏制”，为2010年房地产调控奠定基础。
二、2010年4月开始：第一轮调控风暴全面掀起 时刻：2010.04.15
措施：国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%。
要点：14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
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对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
点评：鼓舞首套自住购房需求，通过利率杠杆抑制不合理购房需求，遏制房价过快上涨。
时刻：2010.04.17
措施：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷
要点：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 点评：利用临时性政策，降低市场需求，稳定房价。
时刻：2010.04.19
措施：住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可开发商不得收取定金
要点：住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方
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式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
点评：加强市场供应方的监管力度，打击投机性购房需求，防止资产泡沫。对开发商而言，资金链将受到严峻阻碍。
时刻：2010.04.21
措施：二套房以住房套数界定 不再以贷款为准
要点：银监会银行业监管一部主任杨家才21日在同意记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了全然性的变化。
点评：抬高投机性购房门槛，从而降低市场购房需求，稳定房价。
时刻：2010.05.2
措施：央行年内第三次上调存款预备金率
要点：5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款预备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。
点评：回笼市场资金，防止热钞票流入楼市推高房价，降低银行风险。
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一次调控小结：
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此次楼市宏观调控早在预料之中，然而如此之密、力度之大，历史罕见，大大超出市场预期。然而从调控的目的来看，并非刻意打压房地产市场，旨在遏制部分都市房价过快上涨势头，引导住房合理消费，保证房地产市场健康稳步进展。
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通过这轮调控，房地产市场将面临一次新的洗牌，一二线都市房价将回归理性。同时三四线都市将成为中国房地产以后进展的主力市场。
三、调控加码：楼市第二轮调控姗姗来迟 时刻：2010.09.29
措施：中国出台措施巩固房地产市场调控成果
要点：国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快都市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快都市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
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