基准地价系数修正法案例
1．估价对象情况
某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表 影响因素 商 企业经营类别 业 优 首饰高档服装 较优 一般 较劣 副食店等 劣 基本生活用品 家电服装日用百货理饮食 发 繁 企业职工总数（人） ＞400 华 条 距商业中心距离 件 距公交车站距离（米） 公交车站车流量（辆交 /小时） 通 状 距火车站距离（千况 米） 距汽车站距离（千米） 宗 宗地临街门面宽度≤100 ≤R/2 250～400 150～250 ＞R/2 且≤R ＞R 且≤2R 80～150 ≤80 ＞2R 且≤4R ＞4R 100～200 200～300 300～500 500～1000 ＞30 15～30 8～15 5～8 ＜5 ≤1 1～2 2～3 3～4 ＞4 ≤1 ＞8 1～2 4～8 2～3 2～4 3～4 1～2 ＞4 ＜1 地 （米） 条 宗地形状 件 宗地自身深度距离（米） 容积率 宗 道路级别（米） 地 人行道宽度（米） 临 街 区域交通管理规定 道 路 宗 周围土地利用类型 地 外 界 未来地规划用途 环 境 影响因素 商 企业经营类别 业 企业职工总数（人） 繁 华 条 件 距商业中心距离 11.8 5.9 0 优 15 较优 一般 较劣 7.5 0 0 劣 商业用地 住宅生活用地 公共事业 教育卫生 机关用地 工业交通用地 商业用地 货车禁行 无限制 货车禁行 其他车不能停放 住宅生活市政小道 用地 公共建筑 汽车行道 限制机动车不能停放 通行 形状好 ＜3 4 20～40 ＞5 形状良好 形状规则 3～7 3～2 10～20 3～5 7～9 1 7～10 1.5～3 形状不良 形状差 9～12 ＞12 0.5～0.9 ＜0.5 ＜7 1～1.5 无 ＜1 工业仓储 园林风景 交通用地 其他用地 表2 某市商业服务用地修正系数表
-3.75 -7.0 -3.85 -7.7 15.4 7.7 交 距公交车站距离（米） 通 公交车站车流量（辆/小时） 状 距火车站距离（千米） 况 距汽车站距离（千米） 宗 宗地临街门面宽度（米） 地 宗地形状 条 宗地自身深度距离（米） 件 容积率 宗 道路级别（米） 地 人行道宽度（米） 临 街 道 路 宗 周围土地利用类型 地 外 界 未来地规划用途 环 境 容积率 修正系数 0.7 0.85 0.8 0.9 区域交通管理规定 4 3.8 5.7 5.7 5 2.5 1 7.3 2.4 4 3 1.8 2 0 1 -0.9 0 -1.8 0 0 -5 4.28 2.85 1.43 4.28 2.95 1.43 2.5 0 -2.5 1.25 0 0.5 0 -1.25 -2.5 -0.5 -1 3.67 0 1.2 2 0 0 -3.67 -7.3 -1.2 -2 -1.4 -4 2 1 0 -1 -2 7.6 3.8 0 -3.8 -7.6 7 3.5 0 -3.5 -7 表3 商业用地容积率修正系数表
1.0 1.0 1.2 1.5 1.5 1.2 2 1.3
基准地价系数修正法案例
