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物业管理师《物业管理基本制度与政策》讲义 第三章 物业管理的基本制度【圣才出品】

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圣才电子书www.100xuexi.com十万种考研考证电子书、题库视频学习平台第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度一、业主大会制度的作用和特征(一)业主大会制度的作用1.业主大会制度是切实保护业主权益的需要在区分所有的情况下,建筑物的共同管理权由全体业主共同行使,业主通过业主大会和业主委员会行使共同管理权。业主大会的及时成立并定期召开;业主委员会的依法有效运作并履行职责;业主对共同管理事项知情权和对业主委员会监督权的实现,政府主管部门对业主大会和业主委员会的协助、指导和监督。这些问题的解决,不仅有益于建立民主协商、自我约束、平衡利益的业主自我管理财产机制,也有利于业主共同管理权的行使和共同财产权的保护。业主大会制度正是在总结实践经验的基础上,最大限度地为业主组织的成立和运作提供指导和协助,以实现“将业主培养成能够保护自身权利的群体”的制度目标。2.业主大会制度是发展物业管理市场的需要我国物业管理起步的独特路径,决定了政府主管部门和物业服务企业在物业管理市场发展初期的关键作用,但是“政府主导、企业推动”型的物业管理发展模式,存在着缺乏业主主动参与的天然缺陷。仅有政府的导向和企业的热情、没有业主的自发需求的物业管理市场是“跛脚的市场”,是供求严重失衡的单方市场,是不可持续的短期市场。业主大会制度,正是通过对业主大会和业主委员会的引导和协助,逐步培育物业管理市场的成熟买方,解决物业管理市场基本主体缺位和错位的问题,建立“政府主导、企业推动、业主自觉”的均衡发展模式,这是保证我国物业管理市场的持续健康发展的长久之策。1/117圣才电子书www.100xuexi.com十万种考研考证电子书、题库视频学习平台3.业主大会制度是提高行政监管效能的需要业主大会和业主委员会作为业主财产管理组织,虽然本质上属于私权自治领域,但是离不开公权机关的适度引导和监管,这并非是处于社会主义初级阶段的我国的独有做法,资本主义市场经济发达的国家和地区也具有同样的实践(如中国香港的民政事务局具有协助和指导业主立案法团的职能)。业主大会制度,在明确政府主管部门履行法律赋予的对业主大会和业主委员会的监管职责同时,着力于解决如何做到适度干预和推动引导相结合、如何平衡业主自我管理和行政监督管理的关系、如何兼顾行政管理的公平和效率等一系列难题,有助于提高行政效率,减少行政风险,实现依法行政和高效行政的和谐统一。【例题3.1】业主大会制度的作用不包括(A.是切实保护业主权益的需要B.是发展物业管理市场的需要C.是提高行政监管效能的需要D.是维护物业服务企业利益的需要【答案】D【解析】业主大会的作用包括:①业主大会制度是切实保护业主权益的需要;②业主大会制度是发展物业管理市场的需要;③业主大会制度是提高行政监管效能的需要。)。(二)业主大会制度的特征1.业主自治与行政监管的平衡尊重业主财产权是业主大会制度的基本指导思想,强调业主自治(财产意义上而非政治意义上)是业主大会制度的根本出发点。但是,我国社会经济制度的转型期和业主大会制度的初级阶段,都决定了业主自我管理财产能力的薄弱,政府公权力的适度介入,不仅有利于2/117圣才电子书www.100xuexi.com十万种考研考证电子书、题库视频学习平台保护业主的公共利益,而且有利于社会公共秩序的规范和维护,因此,现阶段对业主团体进行行政监管是十分必要的。实现业主财产权和政府行政权的平衡,在尊重业主共同财产权的前提下有效地发挥政府主管部门监督管理权的作用,是建立我国业主大会制度的基本原则。2.指导与监督的并重指导和监督并重的调控手段,是平衡业主自治和行政监管立法理念的自然派生。2003年出台的《条例》和《业主大会规程》在具体行政措施上偏重于监督管理,《物权法》出台后,在明确业主私有财产权的同时突出了业主团体的独立地位。《物权法》第七十五条规定:“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这一规定反映了政府转变职能和立足服务的价值取向。在此基础上制定的《指导规则》,在尊重业主自我管理财产权利的前提下,进一步强化政府有关部门在业主大会和业主委员会活动中的指引和导向功能,实现了监督与指导的并重。3.物业管理与社区管理的结合近几年,各地在推行业主大会制度过程中,发现面对业主大会成立和业主委员会运作中的诸多问题,不能单纯依靠房地产行政主管部门的力量,必须充分发挥街道办事处和乡镇人民政府的作用,并逐步探索出一套物业管理与社区管理相结合的指导监督模式。实践证明,区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府共同参与业主大会和业主委员会的指导监督工作,有利于形成合力和资源共享,实现优势互补和良性互动,是现阶段我国推行业主大会行之有效的措施。4.借鉴与创新的兼顾通过多年指导和监督业主大会和业主委员会的实践,各地探索出许多有效做法,总结出许多经验和教训。现行业主大会制度是借鉴和吸收各地成功做法和司法审判经验的产物。同时,在业主大会制度建设中,也不失时机地在现有法律的框架下尝试制度创新和方法改进,3/117圣才电子书www.100xuexi.com十万种考研考证电子书、题库视频学习平台例如,对违约业主共同管理权的限制,未参与表决业主的投票权数的认定,业主共同管理权的委托以及居民委员会代行职责的相关规定,都提高了业主大会制度的科学性和可操作性。【例题3.2】我国业主大会制度建设的独特性表现在(A.业主自治与行政监管的平衡B.指导与监督的并重C.物业管理与社区管理的结合D.借鉴与创新的兼顾E.协调与强制结合【答案】ABCD【解析】与西方国家相比,我国的业主大会制度起步晚,社会基础薄弱,加上物业管理与社会建设相结合的中国特色,决定了我国业主大会制度建设的独特性,表现在:①业主自治与行政监管的平衡;②指导与监督的并重;③物业管理与社区管理的结合;④借鉴与创新的兼顾。)。二、业主的权利与义务(一)业主的权利《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括:1.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务物业服务合同,是业主大会与物业服务企业之间约定有关物业管理权利和义务的协议,受益人是物业管理区域内的全体业主。物业服务合同签订后,物业服务企业负有向业主提供合同所约定服务的义务,业主在支付了合同所约定的物业服务费用后,享有接受物业服务企业提供服务的权利。4/117圣才电子书www.100xuexi.com十万种考研考证电子书、题库视频学习平台2.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员,业主享有提议召开业主大会会议的权利。《条例》第十三条规定:经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。同时,业主有对物业管理有关事项提出建议的权利,促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。【例题3.3】业主大会开展工作的基本形式是(A.业主大会会议B.业主委员会C.管理规约D.业主委员会决议【答案】A【解析】业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员,业主享有提议召开业主大会会议的权利。)。3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议管理规约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性契约。管理规约和业主大会议事规则生效后,对物业管理区域内全体业主都有约束力,相关规定事关全体业主的共同利益,因此每一位业主都有参与制定和修改管理规约和业主大会议事规则的权利。当业主认为有必要制定管理规约、业主大会议事规则,或者认为现有管理规约、业主大会议事规则有不完善的地方,可以提出自己有关制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。5/117

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