67 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年 。)末
2002年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 【正确答案】 C
2 【正确答案】 D
3 【正确答案】 C
【试题解析】 该综合楼有效面积系数 ==85%
4 【正确答案】 D
22，又知建筑覆=5000m6=30000m×【试题解析】 先计算该开发项目地上建筑面积2，1～450%，建筑物基底面积为5000×50%=2500m层为建筑面积相等的盖率为2，5～2500×层的建筑面积共为4=10000m17层为标准层，每层建筑面积裙房，42 为(30000-10000)/(17-4)=1538m 5 【正确答案】 C
【试题解析】 在计算该项目的财务内部收益率时，应从获得项目用地的土地使用权(需支付土地使用出让金)起，至该项目销售完毕为止。因此应以1999年8月1日起至2002年10月1日止。
6 【正确答案】 A
【试题解析】 因为房地产开发项目的投资均在开发经营期的前期，而收益均在后期，由于资金的时间价值影响，所以当设定的目标收益率Ic(即为折现率)越大，动态投资回收期Pt必定也越大。
7 【正确答案】 D
【试题解析】 应先求项目投资者每年的等额还款额，已知：P=70万元，i=5%， 年，n=15
8 【正确答案】 D
9 【正确答案】 B
【试题解析】 该写字楼投资的年收益率=(20-5-2)/120=10.8%
10 【正确答案】 D
11 【正确答案】 B
12 【正确答案】 D 2，建筑密度为m=40万【试题解析】 某住宅小区规划建设用地面积为40公顷2，小区内道路、广场用地为6公×35%=14万m万35%，即建筑物占地面积为4022，即绿地率为m万，则该小区绿化用地面积为40-14-6=20顷，即6万m20/40=50%
13 【正确答案】 C
14 【正确答案】 A
15 【正确答案】 B
【试题解析】 因为在某一时间段内，资产j应有的预期收益率(即写字楼置业投资的目标收益率)E(rj)=12%，在同一时间段内，无风险资产的收益率(即国家债券的收益率)rf=3.5%，在同一时间段内，市场的整体平均收益率为E(rm)=15%，则资 βj= 的系统性市场风险系数为=0.74j产 B【正确答案】16
17 【正确答案】 B
【试题解析】 该写字楼项目投资的成本收益率为 =
18 【正确答案】 B
19 【正确答案】 B
20 【正确答案】 A
21 【正确答案】 A
【试题解析】 名义利率=周期利率×每年的计息周期数=1%×12=12%，而实际利率 =12.6825%
22 【正确答案】 C
【试题解析】 月租金收入10万元，年租金收入120万元，年经营费用60万元，年还本付息数额20万元，年净收入60万元，60/20=3
23 【正确答案】 A
24 【正确答案】 D
25 【正确答案】 B
26 【正确答案】 B
27 【正确答案】 A
28 【正确答案】 A
D
【正确答案】29
【试题解析】 该预付款的收益率为：(120-100)/10=200%
30 【正确答案】 C
31 【正确答案】 A
32 【正确答案】 D
33 【正确答案】 A
34 【正确答案】 D
35 【正确答案】 A
【试题解析】 因为P=5000元/m2，i=12%，s=5%，n=20年 所以
二、多项选择题
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
36 【正确答案】 A,B,C
37 【正确答案】 D,E
【试题解析】 因为D是先把5个A计算到时点5上，再算到时点6上，又把时点0上的P计算到时点6上；E是先把5个A计算到时点0上，与时点0的-P相加，再一起计算到时点6上。这两种方法均可行。而A、B、C显然是错误的。
38 【正确答案】 A,B,D
39 【正确答案】 A,C,E
40 【正确答案】 C,D,E
41 【正确答案】 A,B,E
42 【正确答案】 A,B,C
43 【正确答案】 A,D,E
44 【正确答案】 B,D
45 【正确答案】 A,B,C
46 【正确答案】 A,C
47 【正确答案】 C,D
48 【正确答案】 A,C,E
49 【正确答案】 B,D,E
50 【正确答案】 A,B,D,E
三、判断题
请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。
51 【正确答案】 B
52 【正确答案】 B
53 【正确答案】 A
54 【正确答案】 B
55 【正确答案】 B
56 【正确答案】 B
A
【正确答案】57
58 【正确答案】 A
59 【正确答案】 A
60 【正确答案】 B
61 【正确答案】 A
62 【正确答案】 B
63 【正确答案】 A
64 【正确答案】 B
65 【正确答案】 A
四、计算题
要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。
66 【正确答案】 (1)先计算住宅总价=2800×120=336000元，i=690/12=0.5%，n=20×12=240月按月等额偿还A=P(A/P，i，n)
67 【正确答案】 (1)先列出该项目的现金流量表：
=-1200-265.49+209.10+194.30+180.54+167.76+155.88+144.85+134.60+125.06+746.79=425.63：FNPV1，求i1=18%：①先设FIRR求该项目的内部收益率)(3)万元(
1200-252.55+189.21+167.25+147.83+130.67+115.50+102.09+90.24+79.77+378.74=-51.25(可以认为近似为零，因FIRR只取小数点后两位所致。)可判断此房地产投资 。10%＞FIRR=18.79%，0＞FNPV(i=13%)项目是可行的，因其．
工程类试卷房地产估价师房地产开发经营与管理真题试卷及答案与解析
