2002年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。
（A）15%
（B）20%
（C）30%
（D）40%
2 开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是( )技巧。
（A）产品线定价
（B）选择品定价
（C）补充品定价
（D）产品束定价
22，可出租，其中可出售的居住建筑面积为3 某综合楼总建筑面积为
10000m7000m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面1500m的商业建筑面积为积系数为( )。
（A）80%
（B）90%
85% ）C（．
（D）95%
2，如果地上建筑容积率为6某开发项目的规划建设用地面积为4 5000m、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，2。 则标准层每层建筑面积为( )m （A）882
（B）1765
（C）1667
（D）1538
5 某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为( )。
（A）1999年8月1日至2002年4月1日
（B）2000年10月1日至2002年4月1日
（C）1999年8月1日至2002年10月1日
（D）2000年10月1日至2002年10月1日
6 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是( )。
（A）Ic越大，Pt越大
（B）Ic越小，Pt越大
（C）Pt越大，Ic越小
（D）Ic与Pt无关
7 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
（A）9.00%
（B）8.05%
（C）30.00%
（D）7.52%
8 A．规划设计条件通知书、B．建设用地规划许可证、C．选址规划意见通知书和D．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为( )。
（A）A,B,C,D
（B）acdb
（C）cadb
（D）cbad
2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元购买了150m9 某公司以120万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为( )。
（A）7.5%
（B）10.8%
（C）12.5%
（D）15.0%
10 一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命之间的关系是( )。
（A）会计折旧年限＜自然寿命＜经济寿命
（B）经济寿命＜会计折旧年限＜自然寿命
（C）经济寿命=会计折旧年限＜自然寿命
（D）会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命
11 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为( )的方法。
（A）质量控制
（B）进度控制
（C）合同管理
（D）成本控制
12 某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为( )。
（A）40%
（B）45%
（C）47%
（D）50%
13 计量估价合同是以( )和单价表为计算包价依据的合同。
（A）总工程量
）实测工程量B（．
（C）工程量清单
（D）最终工程量
14 房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。
（A）超额利润
（B）投资回报
（C）内部收益
（D）风险补偿金
15 某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是( )。
（A）0.57
（B）0.74
（C）0.80
（D）1.04
16 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( )。
（A）社会平均收益率
（B）通货膨胀率
（C）国民经济增长率
（D）项目基准收益率
2的写字楼项目，已知该项目某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m17
22，元/m，项目建成后可出租面积的月租金水平为85的综合开发成本为3000元/m如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为( )。
（A）23.80%
（B）20.23%
（C）19.70%
（D）18.96%
18 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是( )。
（A）名义利率大于实际利率
（B）实际利率大于名义利率
（C）名义利率等于实际利率
（D）实际利率小于名义利率
19 按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的( ) 。
）相互影响性（A ）适应性（B （C）不一致性
）保值性与增值性D（
一般来说，标准方差越小，投资风险( )。20
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