______________________________________________________________________________________________________________
商业地产运营模式及法律风险防范
精品资料
______________________________________________________________________________________________________________
商业地产运营模式及法律风险防范
［摘要］商业地产在我国起步较晚,但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快，商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年,受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响,住宅开发商也纷纷转型进入商业地产领域,以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式，并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应措施。
［关键词］商业地产 运营模式 法律风险 防范
一、商业地产之概念界定
对于商业地产的定义，鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外，业界还没有一个明确的权威的说法或定义。通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产，具体包含商业和地产两个概念，其显著特征表现为同时具有开发权益、所有权益、经营权益、管
精品资料
______________________________________________________________________________________________________________
理权益。与传统的住宅地产不同，商业地产又具有商业经营性特点，主要用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产，表现形式多主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院〉、写字楼和住宅的底层商铺等。
二、商业地产的主要经营模式
商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后,拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式，结合国内相关研究，可将商业地产的主要经营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结合模式、不售不租模式。①
1．纯出售模式
该模式下，地产开发商出售商业地产产权开发商只销售、出让产权,销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。典型代表是SOHO中国早期采取的“开发-销售”的散售模式。其通过先开发商业物业,然后再散售给中小投资者和经营者,通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。但因最后的业绩不佳，2013年,潘石屹宣布SOHO中国转型:不再做散售改为出租,SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。②
2.只租不售模式
这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权,而是将商业地产项目出租给经营者经营。只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。
3.租售结合模式
此种模式下，地产开发商将商业地产项目一部分用于出租,一部分用于出售的运营模式。这种模式下,开发商一般是将物业的大部分出租给主力店,然后再销售剩余零散的 ①②
董金社：《商业地产：策划与投资运营》，商务印书馆2006年版第27页。 谈琴：《我国商业地产运营模式研究》，西南财经大学硕士学位论文，第3页。
精品资料
______________________________________________________________________________________________________________
小型商铺。如万达釆取的商业地产运营模式是其传统的订单式模式,即“出租给主力店商铺+出售零散小商铺”的模式也是租售结合的模式，在模式下,万达在项目建设之前,已确定了大部分主力店客户,在项目建成后釆取统一运营管理,通过整体打造和品牌推广,提升商业物业的知名度,然后在整合商业物业内所有商铺资源,共同进行推广。
4.不售不租模式
这种模式是地产开发商将商业地产项目建成之后自己进行商业经营的模式,即自己建造地产、自己经营商铺的商业地产模式。在这种模式下,所有权、经营权乃至运营管理权都是集于一体的。华润置地即是这种模式的代表，2009年,华润置地根据自身多年开发实践，提出构建以“住宅开发+持有物业+增值服务”为主的差异化模式。租售策略:(1)对于一线城市、核心地段、相对成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业,采取全部持有的策略;(2)对于一些具有市场潜力,但相对不太成熟的物业,釆取部分持有的策略。华润从介入商业地产开始,就采用这种以持有物业为主模式。
三、商业地产运营中的法律风险及防范
鉴于商业地产是由多方运转的商业价值链组成，需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能实现共赢，本文将结合商业地产运营中的开发、招商销售、经营管理几个环节着重探讨其中可能涉及的法律风险。③
（一）商业地产开发中的法律风险 1．宏观调控的风险
宏观调控是国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。比如上海市政府曾针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的
③
林建伟：《房地产法基本问题研究》，法律出版社2006年版，第14页。
精品资料
______________________________________________________________________________________________________________
商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。为此，开发商在前期开发阶段应熟悉国家及地方有关商业地产的最新法律政策动态，以避免后期出于被动局面，承受巨大损失。④
2．选址及项目规划方案阶段的法律风险
选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是十分重要的。选址的不当或后期项目规划的失误可能使项目面临无法通过行政审批的风险。从法律风险控制的角度而言，在选址阶段，需要确定项目的选址地块是否达到相关标准，配套的市政设施是否齐全开通。另外，还要查询地方政府行政主管部门有关商业地产的规划及开发要求的规范性法律文件，进而选择商业地产开发时选用怎样的业态组合。在项目规划方案阶段，开发商需要严格遵循法律规定，在设计商场外立面、物业名称等方面要对顾客有吸引力，但是不能存在侵害他人知识产权的情况。
3．报批报建的法律风险
商业地产的开发中，报批报建是必经程序，报批报建过程中开发商若有违法行为的，伪造材料骗取批文，业主可因此诉请解除房屋买卖合同，要求开发商返还购房款、定金等并赔偿业主损失。另外，规划部门可据此撤销规划许可。被规划部门、房产管理部门、工商部门等行政主管机关会严厉处罚开发商的造假行为，如警告或罚款。
因此，开发商需具有守法经营的风险意识，自觉遵守行政主管机关的规范要求，不去触碰违法违规的红线。开发商对项目的进行开发建设，须严格遵守法定流程，切实履行上报候审义务。对于规划设计变更此类重大事件，更要严格遵守行政主管部门的规定行事，需取得业主书面同意的事项，应当尽量与业主协商解决，不可伪造业主签字，骗
④
冯晖、刘浩：,中国商业地产运营》暨南大学出版社2004年版，第36页。
精品资料
商业地产运营模式及法律风险防范
