. . .
琼海·万泉河温泉家园项目总体推广思路
一、项目概况及项目背景
1.项目概况
本项目位于琼海市三大组团之一——温泉休闲度假区官塘，是一个复合型房产项目，由五星级产权酒店、度假别墅及度假公寓和少部分商铺组成，项目地块属于官塘一线临江地块，占地152652平米（约229亩），建筑面积148735万，临万泉河岸200米，地势较高；贯穿与的东线高速公路中间站的琼海市出口离本案区约15公里；东线高速公路使从至官塘的交通更加方面、快捷，仅需1小时左右。官塘离美兰国际机场约1小时车程；官塘离凤凰国际机场车程2个小时左右。2011年城市轻轨将在琼海设有站点，离官塘也仅15公里左右。 2、项目背景
官塘温泉休闲度假区位于省琼海市西南部—万泉岸，开发历史悠久，闻名于清末民初。三十年代南洋巨商、万金油大王、爱国侨领胡文虎先生曾投资开发，筹建温泉疗养院，在东南亚有一定影响。当地居民早有沐浴温泉镇静止痛、活络心血、刺激兴奋、驱风祛湿、消斑美容以及治疗慢性病和皮肤病的习惯。
1994年全国矿产储量委员会组织专家对官塘热矿水的探勘成果进行评审，经国家矿储委全决字[1994]454号文批准，官塘热矿水日流量3840立方米，温度为70℃—90℃，富含偏硅酸和氟等多种有益微量元素，还含有锶、溴、碘、锂等多种成份，具有较高的疗养、医疗康复等多种功能，可作为旅游、沐浴和氟、硅医疗热矿水开发利用。国家级专家鉴定为：官塘温泉、世界少有、中国首屈一指，是省唯一一家被定为国家级大温泉。
. . . .
. . .
以博鳌亚洲论坛为轴心，实现道路基本网络化，建设嘉博路、路和东线高速公路南路口等，使嘉积、博鳌、官塘三大城市组团紧密联结起来，构成优势区域网络，形成大琼海格局，建设 “ 海岸经济带 ” 和 “ 万泉河经济带 ” ，未来五年琼海将成为东部地区的经济发展中心、商贸中心、城市人口将达到约 20 万人的中等旅游城市。从宏观调控政策来看，对房地产发展较早的地区会产生一定影响，琼海作为三线城市，房地产行业刚刚起步，因此空间较大，越来越会成为房地产开发商青睐的重要城市。 二、市场分析
（一）、琼海房地产市场概述
1、本地居民观念传统,一般选择私人购地自盖物业居住； 2、地老人度假型住房是消费者的主要需求对象； 3、缺乏大品牌和市场的主导者； 4、市场尚未出现初步的细分；
5、已售项目户型设计面积一般偏大，多以两房三房为主，新推的 楼盘在面积上已出现小户型的趋势,一房二房成为市场主流； 6、几个稍大的项目比较关注园林景观、概念营造及对外宣传；但小项目园艺景观空缺，小区环境不尽理想；
7、2007年新推出的楼盘众多，市场竞争开始激烈；
8、本地居民的物业管理观念落后，不愿物业管理方面的消费，一定程度上导致了物管服务层次较低；
9、房地产价格在经过05、06年的小幅增长后，开始有加快增长的 趋势。
（二）、琼海区域市场特征
1、特征一：竞争手段全方位、多元化
房地产竞争从价格竞争转而进入概念竞争阶段，优胜劣汰成为琼海房地产
. . . .
. . .
市场新法则。
个性化楼盘成为琼海市场竞争的热点。
“设计时代”开始回归，发展商对楼盘的前期规划和设计更加重视。 据2006琼海房地产市场销售统计数据表明，排在全市销售总排行榜前五位的都是品质较高、配套成熟的楼盘。 2、特征二：消费市场日趋理性和个性化
近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位
消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强。
各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好。 3、特征三：供求关系供过于求 2006年户型结构以中小户型为主。 平均销售价格1598元/平方米
4、特征四：房地产需求日趋个性化和多样化
琼海住宅市场呈典型买方市场特征，大多数住宅消费者，不再满足于化的住宅空间，不仅要求提升住宅档次，而且不断追求在装修、设计和园林配套上突显个性化特色。
5、特征五：房地开发呈价升多头发展态势
售价缓慢上扬，自2004年10月开始，由于需求变化，各房地产公司调整自己的商品房售价。到2006年6月底，市区商品房每平米平均售价为1598元。
购房客源仍以养老自住为主。
市场竞争的热点随着城市中轴线的南移而逐步向西南方向转移。琼海房地产市场开发热点由点向面扩散，琼海房地产市场呈现遍地开花的发展态势
. . . .
. . .
和局面。
（三）、官塘片区市场特征
官塘片区目前开发的项目不多，天来泉是比较成功的一个项目，该项目以 中小户型为主，面积42平米至78平米左右，一房一厅，两房两厅，带简装修。目前开发了两期，销售率已经达85%上，目前大概均价2680元/平米（含装修），目标均价是3000元/平米。该项目主打温泉及养生文化，主要推广手段为大量的网络概念抄作及高佣金点吸引地分销商推广，前期60%为分销商销售，后期40%靠网络效应销售。目标客户主要为中老年人，中等收入人群。 三、项目SWOT分析 S-（优势）
? 小区位置优越：项目位于大琼海市三大组团之一的官塘温泉旅游休闲度假区，是琼海未来的宜居中心。闹中取静，游离于吵杂之外。向西200米左右即为迷人万泉河，并拥有举世闻名的养生温泉资源，似“世外桃源”，比居住在市中心要健康百倍。
? 人文优势：周边分布着博鳌水城、官塘温泉中心、红色娘子军纪念园和白石岭风景区等闻名国外的著名景区。琼海市出租车行业发达，起步价3元，公共交通完善、方便。
? 项目地势平坦，地势高，视野开阔，独揽万泉河美景及田园风光。 ? 项目占地大，建筑规模大，业态丰富，温泉入户，主题园林具有浓厚的地中海风情和加勒比海风情，项目独创的引进了万泉河水系，让社区更有活力及生机，让公寓及别墅组团有效的分开，保证了高端业主的私密性。
? 户型结构合理 ，均为多层以及小高层住宅，在户型设计上充分体现“以人为本”原则。板式结构，户型大多为全明户型，厨房、卫生
. . . .
. . .
间均能通风采光，房间功能分区合理，使用方便。 ? 每栋楼房间距开阔，超大空间使您享受到更多的绿地。 W-（劣势）
? 项目所处区域目前基础配套不完善，对生活会有影响。 ? 建筑外观设计热带风情不够突出。
? 户型面积稍大从而导致总价较高，不利于销售推广。 O-（机会）
? 随着琼海与博鳌两地联系进一步加强，政府打造官塘—嘉积--博鳌繁荣圈的确立发展，官塘以其充足的土地储备必将成为琼海新兴的高档度假地产片区；
? 利于在本片区树立高档楼盘形象，并可进一步的造势； ? 在官塘的其他项目均未全面开工之前，抢占市场的先机；
? 片区独有的温泉养生文化资源，具有较大升值潜力，满足投资客的需求。
客源递增——来旅游的人数逐年增加。
市政府正在大力发展本区域，打造高端温泉休闲度假区。 T- （威胁）
? 国务院最新不断出台房产调控政策，房地产宏观调控进一步加强，使得项目的开发面临政策性风险；
? 项目的外销成本使得项目的销售价格上面临较大的压力，而外销时必需合理进行成本的控制；
? 片区价值的提升需要通过较大的媒体宣传投入来提升片区价值。 ? 琼海2007-2008年度住宅供应将迅速放量，加剧琼海各个楼盘的销售压力。
? 项目位于琼海的次中心地带，面临琼海核心城区的强力竞争，并相
. . . .
琼海万泉河温泉家园项目总体推广思路
