二、A区建筑特征 1、特征
⑴为地下1层、地面5层的多层建筑，总建筑面积10827M2，已投入使用。 ⑵框架结构，柱距为8M×8M，层高3.3M（底层3.5M），L型建筑，大部分进深为16M，少量为24M，并在3层设有内庭园。
⑶整个建筑设电梯1部、步行梯2部，各种类型交通流混杂，相互干扰。 ⑷地下1层为设备用房和停车场，建筑面积1710M2，停车位25个。 ⑸1-2层为分隔商业铺面，建筑面积3952 M2，每间4M×8M，1、2层间交通流动性差，使2层商铺的消化障碍较大。
⑹3-5层宾馆客房，建筑面积5165 M2，设客房108间，其中33间带卫生设施，整体设施标准低，至多适宜作中低档旅店。
⑺底层有16间商铺已出售。 2、适应性分析
⑴底层可作为商业、餐饮等服务使用，同时可进行分隔调整。
⑵二层可考虑与上部建筑结合作一体化安排或者继续作为商业服务使用，但应设置单独的通道，避免对上部建筑垂直交通线路交叉、干扰。
⑶3-5层可作为办公、中低档旅店或改造成为小户型公寓。 ⑷外部形象应进行包装，并注意整体建筑风貌的协调。
三、B区建筑特征 1、特征
⑴B区分为B甲和B乙两部分，现主体结构与外装饰工程基本完成。 ⑵B甲为地下1层、地面16层的高层框架结构建筑，总建筑面积为23543 M2，柱距为8M×8M，进深为24M。
16
⑶B甲地下1层为金库和设备用房等，层高4.8M，面积1948M；地面1-5层为商场，层高4.5M，面积10692M2；6-16层为写字楼，层高3.3M，面积10903M2。
⑷B甲写字楼设电梯和人行梯各2部，商场部分单独设梯。
⑸B乙部分建筑面积7944M2，地下1层为停车场，停车位25个；1-2层为分隔商铺，每间4M×8M；3-5层为商场。
⑹B乙部分内设人行楼梯2部，除2层与B甲商场有较好交通联系外，其余均较差。
⑺B甲写字楼出入口与停车场位置不相协调。 ⑻B乙部分底层有4间商铺已出售。 2、适应性分析
⑴B甲部分可按原有功能实施或将6-16层调整为商务公寓、小户型公寓。 ⑵B甲写字楼部分增设至停车场的通道，以方便出行。
⑶B乙部分1-2层可作为商业、餐饮等服务使用，同时可进行分隔调整；3-5层可考虑改造为办公或小户型公寓。
⑷注意避免底部商业与上部办公或小户型公寓之间垂直交通路线的交叉。 ⑸外部形象应进行包装，并注意整体建筑风貌的协调。
四、C区建筑特征 1、特征
⑴为地面5层的中等规模商业建筑，总建筑面积19550M2，目前处于建筑主体工程封顶状态。
⑵框架结构，柱距为8M×8M，层高4.5M，为长度90M、宽度50M的长方体建筑，内部设有中庭。
⑶整个建筑设货运电梯2部、自动扶梯1部、步行梯4部，内外交通顺畅。
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2
⑷建筑内部空间开敞，可灵活分隔，具有较好的适应性。 ⑸无车辆停放场地。 2、适应性分析
⑴从地域资源条件来看，该地是商业建筑的理想场所。
⑵从现有建筑状况来看，作为中等规模的商场亦是适合的：适宜建造现代化步行商场购物环境，适宜中高档商业品种的展示和经营，适宜营造消费者购物停留时间环境功能。
⑶对其功能缺损进行弥补，增设停车设施。 ⑷建筑形象包装，注重商业氛围的营造。
五、D区建筑特征
D区规划中为星级酒店，现仅完成正负零地下二层工程，在下一步安排中具有很大的灵活性。对D区物业类型的选择，应注重对项目整体功能的强化及良好的市场适应性，并考虑对已形成建筑功能不足的弥补。
六、综合评述
经过图纸的审查、了解和分析，我们对项目现有建筑的适应性作出如下结论：
1、B
甲、
C区的建筑形式基本可满足其功能的需要，且可适应目前房地产市
场的需求，仅需进行必要的改造即可投放市场。
2、A、B
乙
区的建筑形式落后，难以满足其功能要求，须进行功能调整及大
规模的改造方能利用，改造成本较高且改造后效果未必理想。
3、建筑功能的配置与调整，应从项目整体概念定位出发进行整合，强调各功能建筑的互补与联动。
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4、提高建设标准，提高舒适度，提高环境景观质量，适应现代发展需求。
第四章、项目开发模式
一、开发模式
通过对项目全面的调查、了解、分析和预测，我们制定了稳妥型和发展型两种开发模式，并重点予以研究确定：
1、稳妥型
以项目现状为基础、以市场为导向进行资源整合，利用其合理部分，改造其不合理部分，“发挥优势，克服劣势，促进建筑功能的合理调整”。具体设想如下：
⑴对建筑功能良好且能够适应市场需求的B甲、C区部分，进行功能完善强化并选择适当的时机投放市场。
⑵A、B乙区的建筑，进行功能调整改造，形成足够差异化的产品适应市场需求，达到产品增值的效果。
⑶D区从项目整体运作的需要出发,重新进行定位。 2、发展型
对项目中建筑功能良好且符合地域资源特点的部分予以保留整治，对项目中建筑功能落后且不适应现代发展需求的部分予以拆除重建，“形成新旧结合，功能完备，形象全新的城市标志性建筑群”，即光大品牌在合肥的标志性楼盘。具体设想如下：
⑴对建筑功能良好且能够适应市场需求的B甲、C区部分，进行功能完善强化并选择适当的时机投放市场。
⑵A、B乙区的建筑予以拆除，并与D区一起重新考虑定位，以进一步强化项目的整体功能，形成功能增值。
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⑶争取政府政策支持，获得更加有利的规划设计条件，提高增值预期。
二、不同开发模式优劣分析 1、 稳妥型
⑴优点
◆节约成本支出
◆项目周期短，利于资金快速回收 ◆规避了部分商铺已出售的矛盾 ◆避免了重新进行行政审批的繁琐 ◆避免资金积压，降低投资机会成本 ⑵缺点
◆不利于项目形象的重塑 ◆不利于购房者消费信心的建立
◆改造建筑的低得房率、功能缺陷影响项目价值实现 2、发展型
⑴优点
◆利于项目形象的重塑和公司品牌的建立 ◆利于购房者消费信心的建立并促进销售
◆有效规避了建筑功能不良的影响，强化项目整体功能 ◆通过高附加值产品引入，提高项目收益
◆若通过策动政府资源获得更加有利的规划条件，则项目增值空间十分广阔 ⑵缺点
◆项目周期延长导致资金的机会成本提高
◆时间的延长可能致使项目错过本轮房地产高涨期
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