四、小户型公寓
在当今住宅市场上，小户型公寓可谓是一匹黑马横空出世，红遍大江南北，在上海、北京、南京等地频频告捷，销售极其火爆。
目前合肥市场小户型公寓已开始出现，在长江中路CBD中央广场小户型公寓表现出色，全装修房销售均价为5600元/M2，单套面积约50多M2，全部200套公寓尚在内部认购阶段既已告售謦；另外位于本案东部的“景荣·城市之光”在二期（2006年6月）将推出小户型公寓，预计均价在3300元/M2以上。
五、综合评述
1、市场供需两旺，价格仍有一定上升空间
市场供求关系决定了合肥2004年房地产总体价格水平呈“坚挺”的上升趋势，但随着商品房市场投放量的加大、融资性与投机性炒房现象的影响，市场吸纳速度将趋于减缓，合肥市房地产综合价格上涨幅度会出现回落。
2、商业地产开发势头走强，分布不合理与结构性矛盾凸显
近年来，“一铺富三代”的理财观念正影响着合肥市民投资方向，大多数市民购买商铺的动机并不是为了即买即用，而在于投资增值，同时地域商业服务设施分布的不均与缺失，必将进一步刺激商业地产的持续发展。
目前，由于商业地产项目过分集中于新站区，市场供应的加速，给开发商销售带来极大压力——“铺多客少”、经营品种同质化、项目间的争夺客户，已呈现一种“惨烈”状况，利润空间大幅减低。
3、投资环境不断优化，写字楼、小户型公寓市场需求旺盛
外来进驻企业、公司大量增多和本土中小企业的迅猛增长，造成合肥市写字楼与小户型公寓市场需求上升，且已引起了投资性买家的关注，纯商务性写字楼的推出更吸引了大批房地产投资性买家的进场。
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4、市场细分将引领合肥市房地产市场的进一步发展
“避免同质化、寻求差异化”将成为众多房地产开发企业的明智选择。对于新站区的综合商业地产项目而言，寻求精准的市场定位，形成足够差异化的产品，谋求与总体商业氛围的互补与融合，将直接影响项目的效益产出。
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第三章、项目资源条件分析
第一节、项目SWOT分析
一、优势（S）
1、光大国际广场项目地处合肥新站综合开发试验区，作为合肥城市扩容后新的金融商贸集合区，其发展潜力巨大。
2、光大国际广场项目位于合肥市对外交通枢纽火车站对面，新站区核心地不可撼动的强势位置优势，决定了该商业地产项目占据着市场发展的制高点。
3、新站区四通八达的道路体系以及通达全市的公交网络，使项目的可塑性与适应性大大增强。
4、光大国际广场项目处于胜利广场、站前广场及胜利路景观大道的环绕之中，具有靠近城市景观的近距优势，有利于资源间的相互依托、互为联动。
5、本项目主体建筑基本成型且其定性与地域条件相适应，仅需适当改造即可进入销售状态，利于项目资金的链接与回收。
6、充分发挥“光大集团”的品牌优势，创造有利市场环境，节约形象宣传成本。
二、劣势（W）
1、作为曾经的“烂尾”项目，并一度成为新闻焦点，在坚定购买者的信心方面存在着较大的障碍。
2、原有建筑布局与设计上的缺陷，带来改造成本的增加、建筑功能的不足及不同类型物业之间的干扰。
3、产品业态的组合受到原有建筑的牵制，产品附加值降低，市场价值的发
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挥受到约束。
4、部分商铺已出售，产权的归属影响到项目的整体运作与形象的改观。 5、作为续建工程，95年即取得土地使用权，土地使用期限仅剩余40年，给项目的销售带来压力。
三、机会（O）
1、利用“光大集团”的品牌优势，充分运用企业资源，快速占领市场，创造产品差异性，促进产品增值。
2、随合肥市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，个人投资购买比例的提高，必将促使商业、商务类物业价格的攀升。
3、地理位置优越，比较容易形成市民追风购买和追涨购买的市场态势。 4、公司良好的金融环境，合肥市日趋成熟的公积金制度（本年始合肥市将职工住房公积金缴存上限提高到20%），可以有效地降低购房者的付款难度，提高项目的市场消化速度。
5、随元一时代广场、中环国际广场、财富时代广场等一大批商业地产项目的启动及其西湖蓝宝大酒店、蓝天白云花园浴场、蓝帆海岸咖啡厅等高档餐饮娱乐业的进驻，片区商业环境与人气的旺盛带动了区域整体品质形象的改观，显著的聚集效益有利于项目的迅速启动。
6、合肥长途汽车客运总站的即将营运，宁西铁路的即将全线贯通，光大国际广场的入市时间、造势时机已成熟。
四、威胁（T）
1、市场容量有限，本区域大量商业地产项目的出现，导致市场供给量过大，新站区商业房产在消化上存在一定的问题。
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2、“口岸类型商业物业”易陷入低水平、低档次运营的难解点，对产品档次和品牌的提升造成一定影响。
3、五洲商城项目周边商业物业的低租金水平，将危及项目推售价格和价格的拉升。
第二节、现有建筑特征与适应性分析
一、总体建筑特征 1、特征
⑴原项目功能定位为商业综合体，符合地域资源的特点。
⑵作为商业综合体项目，其A、B、C、D四区存在功能互补及关联性。 ⑶本项目商用物业分隔，各区间交通流线不连续，整体互动功能差，商业集聚效益受到约束。
⑷建筑外观形象与功能的配置，陈旧、落后、现代气息不足。 ⑸停车设施相对不足，不同交通线路混杂，造成不同功能区的干扰。 2、适应性分析
⑴原有项目定性符合地域资源条件，可以此为基础并根据市场需求，进行适当调整。
⑵ 针对整体布局中存在的问题，进行改善性调整：理顺交通；配备适量停车设施；改善环境质量；整合建筑功能。
⑶外观形象整体包装，体现商业综合体建筑的个性和特征，建筑形式力求现代、典雅、简洁、色调明快，成为标志性城市节点空间。
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