一定的产业支撑。
（6）市场不具有发展写字楼的先天产业基础
根据临平的经济发展状况，主要纺织服装、机械电子、食品饮料、生物制药、汽车配件、建筑材料、包装等为主要产业，大多数属于工业性企业。同时从临平规划来看，未来临平将以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，成为杭州三大副城之一。市场不具有写字楼开发的先天产业基础。 2.5.2、临平写字楼一览
（1）美亚大厦 概况：
由新加坡美亚集团投资，在杭州美亚房地产开发有限公司开发建设的美亚大厦坐落在临平新城区主干道——迎宾路与世纪大道交汇处，总建筑面积39000m2，其中地下停车场6400 m2 、一至四层裙房15000 m2 、五至二十四层主楼17600 m2 。美亚大厦是一幢集金融、餐饮、商务办公于一身的高档商务大厦。
功能布局：
地下一层：除部分设备用房外，配有100个停车位（暂时为人防隐蔽所）。 裙房一至三层：大型零售商业用房 裙房四层：大型餐饮用房
裙房一至二层（朝南沿世纪大道）部分：银行用房 主楼五至二十四层：高档商务办公用房。 主要设施配套：
电梯：主商务楼采用日本原装进口三菱电梯； 裙房全部采用上海三菱电梯（含扶梯和货梯）； 根据不同功能用房均采用独立出入口、专业电梯。 空调：整幢大楼均采用全中央空调系统加新风系统。 弱风系统：
安防系统：大楼地下停车场、一层出入口、电梯厅等公共部分配有闭路电视监控系统。
通信网络系统：语音、数字、图文传输系统布置到每层主要部位，完全满足现代办公智能化的需要。、
电视：除配有有线电视系统外，还配有卫星电视接收系统
楼宇智能化系统：大厦的主要设施（如：电梯、空调、消防、供电、供水等）均采用智能化管理系统。
价格：未开盘，待定。 （2）中都大厦
中都广场占地30060㎡、总建筑面积达11万㎡,是集大型精品购物中心、商业步行街、酒店式公寓、智能化写字楼、食品城等于一体的综合性大型建筑群，由中都集团旗下杭州顺昌房地产有限责任公司全面开发。项目于2003年全面竣工,作为杭州临平的城市改造工程,中都广场凭借其优越的地理位置、庞大的规模、恢弘的气势成为杭州临平的主要建筑物之一。
中都购物中心、中都商业步行街、中都运动名品馆、肯德基、华联吉买盛、龙摄影、安利临平公司、设计公司、外贸公司等多家公司、多种商业形态的云集,使中都广场及其周边迅速成为临平的黄金地段,其商业价值不断向周边辐射。
租金：元/ m2 天
售价：均价 5000元/ m2 物业费：3元/ m2 月 、地块周边租金水平
地块周边有主要参考价值的商铺位于藕花洲大街与与迎宾路交叉口、藕花洲大街靠近地块位置以及与地块相距不远的府前路等位置。
区域代表商铺数据 地块紧邻交叉路口 藕花洲大街 府前路1 府前路2 150 70 175 210 2 1 2 2 紧邻地块路口 靠近迎宾路口 按照租金价格1层：2层＝2：1比例计算，则地块周边1层商铺租金水平为元/㎡·天之间，根据位置计算权重后估算区域1层租金水平为元/㎡·天区间。 小结：
临平中心商业圈的沿街店铺租赁价格在7-8元/㎡·天区间内，项目内步行街租赁价格为元/㎡·天左右，购物中心租金价格为5-9元/㎡·天区间。故可认为对临平沿街商铺的最高接受租赁价格为7-8元，对购物中心的最高接受租赁价格为5-9元/㎡·天。
而项目周边的沿街一层商铺租赁价格为元/㎡·天，相对本案预期价格相对较低。随着本案的入驻，本案项目的品牌作用、商业吸引力、产品档次等自身因素将对本案商业的租赁水平产生直接影响。本案商业与临平商业中心圈对投资者、经营者、消费者的吸引力比较，将直接反映本案的租赁价格水平与商业中心圈的价格比值。 3、销售市场
城市代表商业物业销售价格
北面后街 步行街主街 星光商业街 碧云假日休闲街 东海·水景城 九曲营路步行街 星光街 东湖路 城南 靠近北大街 1 2 2 2 2 1 11000～12000 18800 8700 8700 7400 30000 1层11000 2层8000-10000 6500 8000-9000 中都购物步行街 只剩一间 最好铺位 较好位置 2层商铺位置相对较好 桂花城西面 04年销售价格 桂花城一期 人民大道 桂花城周边 府前路商铺 人民大道 府前路 2 2 从上表数据可以分析，临平中心商业圈的销售价格在元/㎡区间内，地块周边销售价格8000-10000元/㎡区间内，而人民大道东面住宅区块沿街底商价格集
中在6500-11000元/㎡之间。 小结：
从上述项目销售价格可以分析，区域商铺价格在未有本案介入的情况下，区域1-2层的商铺价格在8000-9000元/㎡之间。而随着本案的强势入驻，区域降格将有大幅度提升的资本，根据本项目商业业态、品牌、吸引度等与中心商业圈的比较，预计本案销售均价将达20000元/㎡的水平。 4、商业面积租赁、销售价格建议表（非沃尔玛租用面积）
租金价格 （元/㎡·天） 销售价格 （元/㎡） 6 1 初步估算销售均价为2万，具体价格后文阐述 5、商业辐射半径及人口预计
本案商业辐射半径受以下几方面影响：1、受本案项目定位、业态、档次等影响，本案为余杭区的标志性商业项目；2、受临平城市对外辐射能力影响，本案商业对周边乡镇乃至杭州市区城北都有一定辐射能力；3、受周边乡镇消费习惯影响，周边靠近临平乡镇有驾车往临平购物、消费习惯。
以半小时车程为本案商业商圈半径，包括核心商圈、次级商圈、边缘商圈，具体客源来自区域为：
本案以东辐射范围包括属于余杭区的东湖、长树以及属于海凝市的许村镇等乡镇，辐射人口约10万；
本案以南辐射范围包括属于余杭区的临平南部新城、星桥街道、天都城以及属于杭州的丁桥镇、杭州城北等区域，辐射人口约20万；
本案以西辐射范围包括属于余杭区的星火、塘栖镇等乡镇，辐射人口约10万；
本案以北辐射范围包括属于余杭区的临平城区、工业源泉、运河镇等以及属于德清市的徐家庄镇、九里港等乡镇，辐射人口约20万；
则本案商业的辐射人口来自区域包括余杭本区的周边乡镇、属于杭州市区的北部区域、属于海宁市和德清市的部分乡镇，总计辐射人口约60万左右。 四、项目开发与营销计划 1、项目工程施工主要节点 项目 桩基开工 桩基完成 施工至+/-0 项目结顶 外立面完成 时间（年.月.日） 06.3.5 环境部分完成 内装修完成 整体开业 06.9.5 值得注意的是，本案项目施工周期为10-12个月左右，在这过程中项目的推广、招商、租售将贯穿整个阶段。项目施工进度与项目推广、招商、销售的结合与配合是推广、招商、销售成败的关键。 2、招商、销售与施工节点关系
前期招商 正式招商 后期招商
前期销售 正式销售 后期销售
招商总思路
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