体用途未定。经纬宜居现场考察时间为2005年6月8日周三14:00左右。 五金机电城
建筑物业类型：三层联体铺位 投资：8600万元 占地：120亩 开业时间：2005年5月25日 主力铺位面积：100㎡（共3层） 租金：万元/年 路况：双向四车道，路况一般 公交路线：无 市场特点：
五金机电城内商铺多为批发，区域内道路较为宽敞，便于车辆进出。 商贸基地规划共分三期，江南家居城、五金机电城为一期工程，五金机电城共14栋独立三层小楼；除五金机电外，规划中还有物流基地、酒店等项目；项目二期动工时间为2005年7月。 余杭新大地广场小商品市场
余杭新大地广场小商品市场位于九曲营商业步行街内街两侧建筑体内，共两层，楼上为住宅。市场内商品定位较低，消费者多为普通工薪阶层及外来打工一族。整体营业状况不佳，很多店铺正在转让，并且不收取转让费。
位置：九曲营街入口 物业类型：内铺、住宅 面积： 30000㎡ 年销售总额：7600万元 摊位数：1000个 租金125元/㎡*月 定位：小商品市场 家电卖场 （1）伟鹏家电
位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地区具有较高的知名度。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。
营业面积：2000㎡，共2层 （2）永乐家电
永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处，且在两条街上都有入口，地理位置优越。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。由于是电器零售品牌企业，并且价格有一定优势，营业状况较伟鹏要好。
位置：北大街入口
面积：2000㎡（共一层，位于二楼） 年销售总额：2513万元
商品种类：手机/手机配件/家庭影院/油烟机/电饭煲/微波炉/复读机/办公用品/电脑/电脑耗材/数码/碟机/冰箱/洗衣机/燃气灶/彩电/音响/电风扇/浴霸 分析：
临平的电器零售状况不佳，据调查，临平居民购买大件家电多到杭州城区购买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐的进驻使这一情况有所改观，2004年永乐家电临平店的销售额为2513万元。 、临平餐饮市场分析 2.3.1、餐饮市场概况
从整个余杭餐饮业市场来看，2004年营业额增长率为％，为60333万元，而2003年这一数据为50071万元。根据《2004年余杭统计年鉴》统计，截至2004年，余杭城镇私营餐饮企业共67家，而个体餐饮共2265户，同期开业为663户，发展速度极快。 2.3.2、餐饮市场特征
（1）休闲餐饮、洋快餐等连锁餐饮集中于市区
由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮的连锁店，如两岸咖啡西餐厅、迪欧咖啡等，由于具有兼具休闲功能，发展较快，如雨后春笋般出现在市区重要干道上。而肯德基、麦当劳等西式洋快餐等由于对于人流的依托均分布于繁华的北大街上。
（2）餐饮出现集中于人民广场一带的现象
由于市中心属于传统商业区，餐饮业主要以小型餐饮店、连锁店等为主，而较为集中的餐饮店则集中于人民广场一带，如人民路上的金马大酒店、新格格大
酒店、金忆诚酒店、明典咖啡、巴西烤肉、日本料理等，这与此区域商圈规划保持了一致性。
（3）大型餐饮规模较小、数量少、停车不足、分散分布
从市场调查来看，城北通往经济开发区的道路边分布有新悦来美食广场、兆丰餐饮等大型独立餐饮店，同时人民广场周边有几家较大的餐饮店，而大型餐饮设施的单个总体规模小，数量少，分散分布。 （4）多数餐饮依附于临街商铺
从临平餐饮店来看，多数酒店、酒楼、连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。
（5）中高档餐饮主要以高档宾馆餐饮为主
作为商务餐饮、企业接待等高档餐饮，目前临平较少，主要集中的一些高档宾馆内，如余杭大厦为临平最为高档的酒店，其餐饮为临平多数企业接待宾客的常去地点，而临平大厦具有可容纳800人就餐。许多余杭的高档及特色餐饮消费流向杭州。
（6）中高档餐饮依附于经济开发区企业及临近的许村等客户消费
临平中低档餐饮主要消费群为市区内常住居民，而中高档餐饮消费者主要来自于市区及经济开发区企业及临近经济发达、企业较多的海宁许村、崇贤等乡镇企业。
2.3.3、餐饮业在项目的发展前景
从目前市场来看，项目可引入1～2家大型品牌餐饮，以吸收和聚集目前临平零散的中高档餐饮消费；
从项目来看，由于有沃尔玛超市人流的依托，除大型餐饮外，可在精致的低档餐饮消费上做一定的市场开拓；
项目位于临平两大商圈四侧的中间地带，处于四岔路口，交通便捷，交通可达性较强；
2.3.4、餐饮的人流集中点分析
根据临平餐饮市场初步判断，项目餐饮未来的人流主要分为两部分，一部分为沃尔玛超市购物的部分客群，主要以中低档美食、小吃等为主；另一部分主要以临平市区企业、经济开发区企业、周边许村、崇贤等乡镇客户需求为主。
建议针对后一部分餐饮，考虑杭州知名大众或特色餐饮品牌，走高性价比餐
饮，以规模餐饮的规模取胜，例如美食街方式、大餐饮等方式。 、休闲娱乐业专项调查分析 2.4.1、休闲娱乐业态概况
休闲娱乐业态属于临平近两年内城市快速发展的新型业态，具有强劲的辐射能力，在具有相应人群支撑的情况下，对于位置地段的要求并不是十分的讲究。
临平休闲娱乐业态主要由咖啡、茶楼、浴场、足浴及零星的酒吧、夜总会组成，行业整体较为落后。造成此类现象的主要原因在于：一是整体中档消费阶层有限；二是杭州市区的巨大吸引力，将本地中高档消费几乎全部吸收；三是本身提供的此类专项的商业设施较少。
因此，从整个20万固定城区人口规模的城区来看，此类消费市场前景仍然具有极大的市场。
2.4.2、休闲娱乐业态的特征
（1）市中心休闲娱乐设施较少
从《2004年杭州市余杭区商业网点规划》中对于现有北大街和九曲营路商业网点规划来看，仅北大街有夜总会、俱乐部共4家、棋牌、台球室共7家，而北大街和九曲营路的酒吧、咖啡馆、电影院、休闲浴场基本空白。
由此可见，市中心目前休闲娱乐设施的匮乏，作为一个副城的中心商圈，休闲娱乐设施随着商业发展必将增加。
（2）量贩KTV成为市场的空白点
从临平市场走访和资料查找，目前临平KTV仅出现在宾馆和夜总会内的小型KTV，而适合于大众娱乐的量贩KTV尚未出现一家，量贩KTV成为市场的空白点。
（3）城市休闲娱乐业态较多集中在人民广场周边
对于城市生活中经常光顾的茶楼、咖啡、酒吧、夜总会、足浴等休闲娱乐在临平多数集中于人民广场－人民路－余杭大厦一带，如明典咖啡、卡帝亚夜总会、巴黎国际俱乐部、百％百咖啡、卡帝亚酒吧、珊娜娜足浴等，此类消费以中档消费为主。
2.4.3、休闲娱乐业态的前景及人流分析
（1）根据目前临平市中心休闲娱乐业态缺乏的状况，需要一定的补充。而本项目与核心商圈步行约5～10分钟距离，能很好的补充市中心此类业态的不
足；
（2）利用城市业态缺乏的空白点，早日招商，引进具有市场潜力的大型KTV、量贩KTV具有很好的吸引人气作用；
（3）本项目北面良好的远眺景观资源具有区别于人民广场周边休闲娱乐场所环境的巨大优势，具有发展现代休闲娱乐行业的先天环境优势；
（4）在临平工作、居住的公务员、企业办公人员及项目周边乡镇的企业办公人员将构成大众休闲娱乐的大量人流。 、临平写字楼专项研究 2.5.1、写字楼市场特点及趋势
（1）写字楼开发量较少
与大多数市级县城一样，早期临平的写字楼主要以集体开发的办公大楼为主，如一些沿着市中心主干道的如华都大厦等办公大楼。
临平写字楼为近两年出现的新的建筑形式，市场开发两较小，目前仅有中都大厦与美亚大厦为纯写字楼项目。
（2）写字楼需求量较小
从临平市场来看，写字楼市场需求极小。一是临平本地企业基本上均为工业企业，具有企业办公大楼，无需租赁其它办公场所；二是距离杭州太近，若需要将办公业务或者总部等转移至纯办公楼宇中，基本上以选择杭州市区办公楼为主；三是本地一些小型的公司、办事处等多数选择市中心商住楼作为办公物业，节省开支。
（3）本地写字楼需求主要以服务型公司为主
从中都、华都等写字楼来看，租赁此类写字楼的公司基本上以房产开发公司、财务公司、中介公司、招标公司、贸易公司、广告咨询公司等服务型公司为主。
（4）写字楼空置率较高
从中都的写字楼实际调查来看，目前除了中都公司自身使用两层外，约50％为空置，入住企业约在20家左右，总体空置率较高。
（5）市场反应冷淡，前景不容乐观
对于写字楼从临平房产中介和走访中发现，临平写字楼市场极为平淡，市场供应量及客户需求冷淡，大多数对于写字楼开发表示不容乐观，写字楼市场缺乏
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