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房地产项目可行性研究报告

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湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目可行性研究报告

第3章 建设规模与项目开发条件

3.1. 建设规模

本项目总占地面积20,936.7平方米,总建筑面积为65,913.47平方米,建设总容积率为2.63,建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积7419.1平方米,地下停车场面积10,842平方米)。

3.2. 项目概况现状

1、地点与地理位置

本项目位于衡阳市湘江东岸南段,总占地面积20,936.7平方米,小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望;距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里,自然环境优越,交通十分便利,是一个理想的商业、住家的风水宝地。

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2、土地权属类别和土地状况

本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区,面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用(2006)第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。

本项目土地的开发建设规划,已经衡阳市规划局审议通过。

3.3. 项目建设条件

1、地形、地貌、地震情况

衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地,内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地,构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高,1000米以上的山中东西连绵数十公里,而盆地北面相对偏低,衡山山脉虽较高,但各峰呈峰林状屹立于中间,其东西两侧都有较低的向北通道,其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜,而盆地由四周向中部降低,呈现1000米,800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕,中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳;南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳;西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭;西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层,构成衡阳盆地的主体,面积3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上,最高是常宁的天堂山,海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上,最高是祁东县的腾云岭,海拔1044米。东北部除南岳衡山外,一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰,海拔1290米,最低点为衡东的彭陂港,海拔只有39.2米。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主,山地占总面积的21%,丘陵占27%,岗地占27%平原占21%,水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条,总境长达8355公里,河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的湘江干流,自祁东归阳镇入境,依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县,境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水,蒸水,耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦,可供开发量64.17万千瓦。 衡阳资源丰富,物产众多,开发前景诱人,是全国著名的“有色金属之乡”、“非

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金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种,储量丰富,在国内外占有重要地位。

根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001),该区域地震动峰值加速度分区(g)<0.05,地震动反应谱特征周期为0.35s,对照地震基本烈度<Ⅵ度,属弱震区。

2、气候条件

衡阳地处亚热带,属中亚热带季风湿润气候,四季分明,光热充足,全年平均气温为16—18℃,日照时数1300—1800小时,无霜期长达260—310天,自然资源极为丰富。

①气温

年平均气温 18.4℃ 一月份气温 3.5℃ 七月份气温 28.3℃ 极端最低气温 -2.9℃ 极端最高气温 38.7℃ ②降水量

年平均降水量 1660.4mm 年降雨天数 150天 日最大降水量 192.5mm ③湿度

最冷月平均相对湿度 81% 最热月平均相对湿度 75% ④风

风速年平均值 2.7m/s

主导风向 夏季 NNW 2.6m/s 冬季 NNW 2.8m/s 30年一遇最大风速 23m/s ⑤最大积雪深度 10cm ⑥最大冻土深度 5cm

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⑦全年日照时数 1717.0h 3、水文地质

衡阳水系属湘江水系,由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境,是典型的江南水乡,水资源总量为40.92亿立方米,其中地表水34.62亿立方米,地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小,多年平均径流深度的变化范围在550—700毫米之间;二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总汇集面积达7.72万平方公里,总量为581.34亿立方米,客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。

4、交通运输条件

衡阳交通发达,在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要地位,京广、湘桂铁路交汇于市区,开工建设的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一,平均日到达、发送货列1.2万辆。公路纵横交错、四通八达,京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳T接,北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。水上运输便利,湘江上溯潇水,下入洞庭,通江达海,常年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花国际机场约170公里,行程约2小时。

衡阳作为全国45个公路主枢纽之一,不仅是不同运输方式的连接点,也是物流的集散地,这里的水运资源也十分丰富,境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来,衡阳市大力发展水路运输,努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网络,并从抓基础设施入手,切实加强水路航道港口建设,实现了质的飞跃。

5、生态环境条件

风水有云:宅居者“藏风聚气,得水为上”,项目在地域上净水面宽幅长达约800米,属湘江衡阳段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。

本住宅开发项目位于衡阳市湘江东岸南段,相傍湘江河,西面紧靠风景秀丽的湘江风光带,东至规划中的小区小学与中天路相连,南到望江路与衡阳市著名的东洲岛隔河相望,今日的东洲岛,森林茂密,鸟语花香,香烟缭绕。仁者乐岛,智者乐水,

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临岛而居,近水而栖,吸纳天地之灵性,培养豁达之胸怀。临江观岛,诗情画意,自然生活,这正是中国人所追求的理想居家之地。

6、施工条件

本项目所在地地势平坦,不占用城市主干道,无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善,承担施工任务的施工队伍,只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家,施工队伍不成问题,施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足,故施工条件较好。

7、政策环境

本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划,贯彻了衡阳市政府城市建设的发展战略,其对加快城镇化进程,美化城市空间,创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。目前,衡阳珠晖区已经成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组,由原市委副书记王雄飞任组长,珠晖区委书记段志刚任副组长,市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员,考虑到该项目投资大、建设周期长,带来的经济效益及社会效益明显,区政府下发了衡政发[2006]20号文,“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知,将本项目纳入省、市重点项目,,享受区政府给予的有关有关优惠政策。

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湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目可行性研究报告第3章建设规模与项目开发条件3.1.建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米,总建筑面积为65,913.47平方米,建设总容积率为2.63,建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积741
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