淮南办公物业处于萌芽发展阶段，办公物业市场发展滞后，由于城市产业结构特点，办公物业潜在需求有限：为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施。目前，淮南办公物业大量改变用途，或者面临大量空置。企业性质大型国有企业行业类别银行、保险、邮政、电信、电力等解决方案自建办公楼政府单位外地企业办事处高知服务性中小企业市政府下属各机关外来销售、代理机构律师、会计、广告等自建办公楼租用店面或住宅租用店面或住宅低成本运作中小企业贸易企业生产型企业租用店面或住宅工厂附近自建办公用房小结：淮南企业对于写字楼的概念还停留在基本办公的阶段，“商务”的理念基本还没有形成，对“生态”办公概念更甚远。由于需求模糊、功能落后的特点，写字楼物业在项目包装和实际使用中出现脱节现象，产生较大的形象落差。项目所处位置并不属于淮南市田家庵核心商圈，但作为项目的办公部分，凭借非单一物业形式，与项目的住宅、商业部分形成整合优势。依托占据广场路地段，以及依市新体育中心的地段优势，以第三产业为主导的写字楼市场需求逐渐增加，因此，预计未来可能形成类似休闲商务区（RBD）。因淮南写字楼市场发展滞后，凭借项目更新的规划、产品创新质素（层高5.8米/160%使用率/生态中庭），对于作为生态LOFT办公产品的本案而言，应会吸引区域内围绕大型餐饮、休闲、家装装饰等企业入驻。（四）、淮南商业发展状况分析1、整体概述淮南是一座煤炭资源型城市，长期受计划经济体制和重工轻商思想的影响，商贸流通业发展相对滞后，存在流通规模小、现代化水平低、购物环境差、市场竞争力不强、市场凝聚力和辐射力偏弱等问题。目前全市商业网点人均面积仅0.6平方米，低于全国0.9平米和省0.75平米的平均水平。通过对淮南商业的考察，我们发现，淮南现有的商业集中在两个区域，一个是以龙湖路为主轴同时也可称之为淮南核心商圈的龙湖路商圈，而另一个是位于淮滨路以东城市场为核心的老城区商业圈。形成这样的两大商圈，主要是由于城市的发展所致，老商圈由于功能的局限，已阻碍了全市的经济发展，无法担当全市的消费职能，只能退居第二，担当城市副商业中心的地位。2、核心商圈介绍（1）、概述龙湖路核心商圈的形成，是伴随着80年代后田家庵区城市建设的大发展而来的，是时，改建、拓宽了贯穿区境的国庆路、舜耕山路、洞山路、黑泥洼路、十涧湖路、罗山路、淮舜路、陈家岗路、大通北路等城市主干道，新建了龙湖路、龙王沟路（学院路）、泉山路、朝阳路、大桥路等城市主干道，特别是洞山路、陈家岗路、国庆路所构成的“S”形干道，以其路幅宽、线型直、绿化美、功能全等特点，使田家庵与洞山、泉山连成一体，从而形成颇具规模的中心城市。建成后，区域内交通发达，环境改善，在政府的大力发展下，新型商业在此区域得到迅速发展，目前的龙湖中路两侧商业布点密集，大型商业齐聚，此商圈承载着整个淮南的主力消费。从商圈的构成以及商业的布局来看，以龙湖中路为主轴，向外辐射至朝阳路、国庆路、学院路以及部分人民路。（2）、主要商街情况
道路业种构成租金水平
龙湖中路：均价5.5元
商铺情况
商铺面积:主要集中于70㎡左右，商铺开间6米居多，进深一般在10米上下。
商铺面积：50㎡左右为主，店面较宽
区域人流情况
龙湖中路是淮南最繁华的商业街区之一，以国
龙湖路
庆路至朝阳路段最为繁华。最具代表的是综合商业街区商贸文化城
/天/㎡
最高价：12元/天/㎡龙湖北路：2-3.5元/天/㎡
因有肯德基、麦当劳、华联百货等大型商超积聚，相对较多的服装业聚集，人流量大。
朝阳路
集服装、专业店、餐饮、休闲娱乐等多业种街区
均价：4-4.5元/天/㎡商业业态比较分散
平均：2元/天/㎡学院路以娱乐业为主近朝阳路段3.5-4元/天/㎡商铺面积：以30㎡左右为主，以私营为主。商铺面积：以70㎡左右依校园经济，人流量较为可观国庆中路卖场、专业店较多，商业分布在龙湖路两侧3－4元/天/㎡为主，近龙湖路的商铺价格较高中型超市较多，近龙湖路段有一定人流。人流量大，但消费能力偏低，经营状况一般广场路（本案）小型饭店、日用品商店、摄影、小型电话厅0.5－0.8主要为两层联体，面积在80－100平方米左右（3）主要商业网点分布情况商号名称华联百货商厦地址朝阳中路经营面积2.2万㎡经营状况较好经营范围服装、百货、电器服装、小百货、电玩、古金湾名街淮滨路3万㎡一般玩、餐饮商贸文化广场（步行街）金太阳广场东城市场龙湖路淮滨路淮滨路4.2万㎡2万余㎡3万余㎡较好一般较好服装、百货服装、鞋帽服装白马国美商城红府超市1红府超市2苏果超市1苏果超市2国生电器五星电器五一商场东安家俱城淮南百货大楼胜发大厦小结：国庆中路金湾名街店火车站店龙湖南路朝阳中路龙湖路朝阳中路淮舜路淮舜路龙湖路龙湖路3万㎡1.1万㎡1万㎡0.86万㎡1万㎡1.8万㎡0.8万㎡0.9万㎡5万㎡2万㎡1.8万㎡较差较好一般较好较好较好较好较差一般一般较差低档服装+电器日用百货日用百货日用百货日用百货电器电器服装、皮革、电器、百货家俱电器、百货服饰、百货本案依托市新体育中心的配套优势，区域人流量均属于较高层次；区域商业不仅为周边提供配套，更辐射全城，以餐饮为主的商业业态成为主要经营业态；目前较低的租金很难支撑较高的售价，因此本案的售价应考虑目前区域商业的实际经营状况
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