一个案例读懂，不同拿地模式的涉税对比分析
前段时间，围绕着税筹，进行了几次讨论，尽管大家都很关心税筹，但剖析下来，最主要的还是首先需要对各种交易模
式的涉税需要一个非常清晰的认知，否则，税筹就无从谈起。并且交易模式的选择是我们投拓最需考虑的税筹手段。
这篇文章，我们准备从一个案例开始，去剖析不同交易模式的涉税，和各自利弊。
案例故事：开发商长跑哥有一个在建工程，预计总投入需要22亿元，其中前期土地价款5亿元。目前已发生资本化利息0.5亿元。花去开发成本5亿元。该项目为新项目，已超过立项总投入25%，满足转让条件。现因资金短缺，和开发商登山哥关系好，想将在建工程作价16亿，与登山哥探讨合作模式。假设后期仍需投入建设资金10亿元，建设竣工后，预计以36亿售出。
两公司商量下来，有以下4种方式，可以考虑: a.登山哥以16亿收购项目资产 b.登山哥以16亿收购项目股权 c.长跑哥项目作价16亿入股登山哥 d.两家公司合作开发
税种介绍
我们先简单的介绍一下税种，然后展开上述案例分析计算。
契税：成交价×3%-5%
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况。
印花税：合同所载金额×0.5‰贴花
经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转 移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
增值税：销项税额-进项税额
销项税额=（销售额-当期土地价款）÷1.1×10% 进项税额=进项成本÷（1+适用税率）×适用税率。
增值税附加：增值税×10% -12%
市区城建税7%、县镇城建税5%，教育费附加3%、地方教育费附加2%。
企业所得税：一般性税务处理
产权交易=（交易总价-房产余值-土增税-印花税）×25%。
股权交易=（股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税）×25%。
土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
对于在建工程转让，由于出让方缴纳土增时已享受一次加计扣除，受让方在销售时是否能再次享受加计扣除目前各地方口径不一。
不同拿地模式的涉税对比分析
