土地估价案例与报告计算题精选汇总
一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
简单计算题
简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。
解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：
(1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。
(2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。
(3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。
(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
(二)解题思路与方法选择
1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。
(三)公式与计算步骤
1.适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：
2.计算步骤
(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法
(2)土地取得费及税费10×10000÷666.67=150(元/平方米)
(3)土地开发费8×10000÷666.67=120(元/平方米)
(4)利息(按单利计算)
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)
(5)利润(150+120)×10%=27(元/平方米)
(6)土地成本价格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)
(7)49年期的土地成本价格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)
(8)49年期的土地出让金30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)
(9)计算单位地价290.79+29.90=320.69(元/平方米)
(10)计算总地价总地价=320.69×3000=96.21(万元)
(四)难点与常见错误分析
1.试题难点
对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：
(1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。
(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。
2.常见错误分析
(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。
(2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米”，也可使用“万元/亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米”。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，‘’亩“ 与”平方米“之间的换算，可采用”1亩=666.67平方米“或”1亩=1/0.0015平方米“。
(3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。
本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。
(4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。
(5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。
企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。
(2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。
(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。
(二)解题思路与方法选择
1.方法
选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价?BR> 2.解题思路
(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000
平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。
(三)公式与计算步骤
1.适用公式地价：
房地产售价—建筑费及专业费—投资利息—开发利润—销售税费
2.计算步骤题解一：
(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。
(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)
(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)
(4)计算投资利息地价
×[(1+5.5%)2-1]+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)-1]=596.75+0.113X地价
(5)开发利润33000×15%=4950(万元)
(6)销售税费33000×5.5%=1815(万元)
(7)计算土地总价地价=33000—12000—596.75—0.1130×地价—4950—1815地价=12253.59(万元)
(8)计算单位地价单位地价=12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)
(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)
甲方可得公寓总价=12253.59—7560.0 =4693.59(万元)
甲方可得公寓面积：4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米)
即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。
题解二：
(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。
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