第三节土地获取作业指引
1. 流程概况
2 工作程序
2.1 挂牌、招投标、拍卖的土地获取
2.1.1 投资发展部组织对审核批准后的地块进行现场勘察，提出问题： 1) 核实七通一平等情况；
2) 该地块有无设立抵押等法律形态； 3) 地下有无光缆、防空设施或者埋藏文物等；
4) 发现土地现状与公告内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应向挂牌-招 标-拍卖竞买委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议；
5) 发现宗地内有地上或地下待拆迁物，向拆迁负责人（地方政府、原土地所有权人
或者拆迁管理办公室）咨询拆迁具体负责单位与拆迁时间表；
6) 了解并核实宗地及其周边市政大配套设施的现状与未来实施计划。
2.1.2 研发设计部参加现场勘察后，将所收集到的资料整理成书面材料，并在三日内报 设计总监审批。
2.1.3 经总经理审批确认发展项目后，由投资发展部组织成立公司新项目发展小组，完
成项目可行性报告。
2.1.4 在可行性研究报告通过后，新项目发展小组应编写项目投标策略方案，包括但不
限于以下内容：
1）决策背景；项目概况；法律风险与合作风险分析；市场分析；规划设计分析；成 本估算；经济测算；投资收益分析；挂牌-投标-拍卖策略；参与挂牌-投标-拍卖的基本态度；
2）挂牌-投标-拍卖竞买可承受价格、最高投标价或最高应价；筹措资金额度。 2.1.5 在挂牌/投标/拍卖竞买开始日期 7 1) 召开新项目听证会的申请；
2) 已填写的摘牌申请或投标书-竞买申请书样稿； 3) 《×××\?3X目投标策略方案》
。
2.1.6 投资发展部在备齐上述资料后，完成以下工作：
1) 组织新项目发展小组对项目资料进行评估，并将评估意见报送总经理审批； 2) 投资发展部组织召开新项目听证会；
3) 提交投资决策委员会评审，并对是否参加挂牌-投标-拍卖竞买发表意见。 2.1.7 确定参加挂牌-投标-拍卖竞买后，新项目发展小组应在最后截止日两天前准备好 履约保证金与参加挂牌-投标-拍卖所需的文件，包括：竞买申请书；董事会（股东会）决定； 法定代表人证明书；法定代表人身份证明或授权委托书、身份证原件及复印件；银行资信证 明；其他需要提供的材料。
2.1.8 新项目发展小组按照政府规定的程序参加摘牌-投标-拍卖的投标工作。
1）摘牌、中标或者拍卖竞买成功的，应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》 ；
日前，投资发展部备齐下列材料:
与招标人-土地管理部门签订《土地使用权出让合同》 ；与挂牌人签订《挂牌交易成交确认 书》 ；并依合同约定给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向董事长提 交关于挂牌-投标-拍卖竞买成功的分析报告。
2）若挂牌-投标-拍卖竞买失败，应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向董事长 提交关于挂牌-投标-竞买失败的分析报告。
3）备份摘牌申请书-投标书-竞买申请书等与摘牌-投标-拍卖有关的资料，并交行政事务 部存档保存。
2.1.9 最后日期距离招标-拍卖公告发布日不足三十天的，最迟须在最后日期五日前将 2.1.5 所述材料送达投资发展部，投资发展部最迟须在最后日期三日前召开新项目听证 会。
2.2 协议招商
2.2.1 对于协议招商项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文件， 具体包括（下述政府的批复及法律文件并不是每个项目都要求对方提供，应根据项目的进展 情况，要求对方提供相应文件） ：
1) 项目可行性研究报告及立项批复； 2) 项目规划要点、规划意见书； 3) 建筑项目告知单； 4) 项目建设用地规划许可证； 5) 项目建设工程规划许可证；
6) 项目地块的土地转让合同、土地证及地块现状图等，以明确合作项目土地的权属 问题。如没有，应去规划部门、国土局查询或去测绘部门购买等； 7) 项目建设工程施工许可证； 8) 项目市政四源协议； 9) 项目规划方案及设计方案；
10) 合作方的公司营业执照、企业法定代表人证明和企业机构代码证； 11) 合作方如为合资企业，应要求其提供合资协议书及公司章程。
2.2.2 投资发展部与外聘法律顾问对以上文件审查时，应注意以下几个问题： 1) 必须是政府有关部门的批复文件而不是上报件；
2) 对于未能提供的文件（无论对方称是否已上报） ，都应设法落实该方面是否存在麻 烦，以避免投资后出现问题，造成经济损失；
3) 应严格审查对方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已过期？或是否同政府的新 政策有冲突等；
4) 除明确合作伙伴的法律地位外， 要与其上级主管部门接洽，了解合作方开发设想， 其开发设想是否得到其主管部门的认可等情况。
3.支持性文件
3.1《项目拓展与论证管理流程》
4．相关记录
第三章运营管理
第一节年度经营计划管理流程
1. 流程图
（精编）某集团全套房地产流程及管理流程课件 - 图文
