打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，该类商铺租金收益
率不低于10%，能够考虑投资。
道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于都市再开发的缘故，查找价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低
于10%，就可考虑投资选择。
道路两侧商铺的特点
1）规模特点
道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可
能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。
（2）规划设计特点
道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，因此，个性化是不能够违背商业
规律的。 （3）运营特点
道路两侧商铺的经营业态要紧有餐饮设施、美容美发、专卖店、一般服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态关于我们来讲最熟悉只
是了，它们和我们的生活紧密联系在一起。
（4）商铺特点
道路两侧商铺的形式要紧是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两
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侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。
▲ 投资回收形式
目前国内道路两侧商铺的投资回收形式要紧是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，专门少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有许多商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然\变成\的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。 道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，要紧是二手商铺的出售。因此，随着国内商业房地产业的持续进展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。
三、 百货商场、购物中心商铺
百货商场商铺的特点 （1）规模特点
百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1.8万
平方米。 （2）规划设计特点
百货商场通常采纳3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、物资流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设
计都将是百货商场规划设计中的重要问题。
（3）运营特点
百货商场要紧采取统一经营的治理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、
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治理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的治理模式有利于打造项
目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
（4）商铺特点
百货商场商铺差不多上差不多上铺位形式，个不百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。
▲ 投资回收形式
百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区不。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方
式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。
购物中心商铺的特点 （1）规划设计特点
购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计关于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计能够称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及都市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计能够称之为微观设计，即在
方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
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购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，假如不能实现如此的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。 也许读者会提出问题，什么缘故规划设计对购物中心如此重要？缘故专门简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。 总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些确实是购物中心规
划设计的特点 （2）运营特点
绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的治理方式，专门少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。 因此有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的要紧客户对象是
投资机构，较少散户投资者。
（3） 商铺的特点
购物中心商铺的要紧形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，
差不专门大，从几平方米到几完平方米不等。
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▲ 投资回收形式
购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中内心面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPING MALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商差不多上差不多上采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施差不多上都以独立铺位商铺的形式分布其中。 购物中内心面的商铺要紧采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提
成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。
投资策略
百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势能够在百货商场的开
发、建设、治理过程中得到比较充分的发挥。
购物中心商铺要紧适合投资机构，怎么讲该类项目规模庞大，不管是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营治理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金缘故，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑治理商\返租\等方式，以最大限度保证项目
经营治理的整体性。
关于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，尽管这些项目一旦成功，所制造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以及竞
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七类商铺的投资分析与投资策略
