研报告
2020年4月19日
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房地产商业市场调
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拉萨房地产商业市场调研报告
去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。
一、前言 二、报告摘要
纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。
拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
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群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。
因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。
三、 市场现状调查
1、调查综述 1.1. 调查目的
对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
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形成分析成果,旨在为本项目的定位论证提供决策参考依据。 1.2. 调查原则
客观、全面、深入、有效。 1.3. 调查范围
■区域范围:北京路片区、林廊路片区、江苏路片区、朵深格路片区。 1.4. 调查方式 实地考察、目标访谈。 1.5. 调查周期
■前期调查: 3月18日至3月21日。 ■后续调查: 4月5日至4月10日。
2、拉萨商业市场整体现状分析 2.1. 相对而言的滞后性
拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。
2.2. 地块增值带动商铺升值
众所周知,地块的增值则将延续至整个区域的房地产市场,则使得区域内
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的商铺价值的飙升。
当前,大量的旅游投资建设使得拉萨旅游与商业的联系愈加紧密,特别是布达拉宫的后期形象工程再建,毫无置疑将使拉萨城市中心地块价值再度强劲上扬。而对于寸土寸金的拉萨环内区域而言,其地块的增值程度势必明显高于周边区域,这对拉升其区域的商业价值的增长起到了极佳的催化作用。
2.3.宇拓路步行街—新拉萨商业区域带动地段增值
除去布达拉宫前临北京路的金融经贸,象征拉萨商业繁华的就是宇拓路步行街。
当前,拉萨百货大楼、国贸大厦、赛康大厦……”炙手可热的商业焦点、得天独厚的黄金地块”使得本区域形成了拉萨最为成熟的商业配套、高尚的商业氛围与经营高档次高品位商品的拉萨传统商业中心。 随着北京路、林廊路、江苏路地块商业设施的不断完善,以北京东路为中心的”新拉萨商业区”已初具雏形。在自治区政府大力扶植下,拉萨核心商业中心正呼之欲出。
结论:这说明了各投资者对商业市场前景的预测是好的,这与近年中心区大规模开发建设的刺激作用有关,也与城市建设的进程相吻合,众联风行认为是一种正常的市场反
映。
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