房地产项目投资测算全解析
2019-07-30
房地产项目投资测算全解析
（1）项目投资
项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。
项目投资包含于直接投资、对内投资之中。一般也包含于生产性投资之中。
更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。
项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(?至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。
项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。
项目计算期(n)＝建设期(s)＋ 运营期 (p) 运营期＝投产期(试产期）＋达产期
从项目投资的?角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。即：
原始投资＝建设投资＋流动资金投资 项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息
固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息
项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。
（2）项目投资现金流量分析
a. 项目投资的现金流量明细：
表1项目投资现金流量明细表
b. 净现金流量的确定
净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。
净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。
所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税 调整所得税=息税前利润×所得税率
c. 现金流量表
现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。
项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。
与全部投资的现金流量表相比，项目资本金现金流量表的现金流入项目没有变化，但现金流出项目不同，其具体内容包括：项目资本金投资、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、营业税金及附加、所得税和维持运营投资等。此外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益率指标。
表2项目投资现金流量表
表3 项目资本金现金流量表
d. 单纯固定资产投资项目净现金流量的简化计算方法
建设期某年的净现金流量＝－该年发生的固定资产投资额
运营期某年所得税前净现金流量＝该年因使用该固定资产新增的息税前利润＋该年因使用该固定资产新增的折旧＋该年回收的固定资产净残值
运营期某年所得税后净现金流量＝运营期某年所得税前净现金流量－该年因使用该固定资产新增的所得税
息税前利润和折旧都是指项目引起的新增的部分。
【注意】
运营期某年所得税后净现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧+回收额 息前税后利润=息税前利润×(1-所得税率)=息税前利润-调整所得税
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