54.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，(甲别墅的装修标准为800元/平方米)，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价格为( )元/平方米。 A.7020 B.8909 C.7380 D.8580 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是交易情况修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909。
55.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2 ，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2 。
A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。环比指数9月价格=3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7元/m2。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月(当月)的指数。
56、 已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2；若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于( )元/m2.
A、3816 B、3899 C、4087 D、4000 【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。
57、 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
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A、536 B、549 C、557 D、816 【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(万元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。
58、 某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为()万元。 A、228.23 B、229.36 C、224.74 D、223.63 【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21(万元)；(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(万元)。
59、下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。 A.现状价值是市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。 60、 某房地产2017年6月1日的市场价格为13800元/m2，现需要将其调整到2017年10月1日，已知该类房地产2017年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以2017年1月1日为100)则2017年10月1日的市场价格为()元/m2.
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A、13586.73 B、13623.88 C、13648.77 D、19336.56 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。13800×108.3/109.7=13623.88(元/平方米)。
61、 报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。
A、期初 B、期末 C、期中 D、任一时刻 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。
62、 某房地产2017年6月1日的市场价格为13800元/m2，现需要将其调整到2017年10月1日，已知该类房地产2017年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以2017年1月1日为100)则2017年10月1日的市场价格为()元/m2。 A、13586.73 B、13623.88 C、13648.77 D、19336.56 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。13800×108.3/109.7=13623.88(元/平方米)。
63、 收益法估价需要具备的条件是房地产未来的( )。 A、风险能够准确预测 B、收益能够准确预测
C、收益和风险都能够较准确预测 D、收益或风险其一可以准确预测 【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。 64、 收益法适用的条件是房地产的( )。
A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其中之一可以量化 D、收益和风险均能量化 【正确答案】D
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【答案解析】本题考查的是收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 65.比较法的理论依据是( )。
A.规模经济原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.预期原理 『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 66.关于比较法的说法，错误的是( )。 A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是比较法估价需要具备的条件。许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和实践经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调研后作出判断。
67.选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取( )个可比实例即可。 A.6～10 B.5～10 C.4～10 D.3～5 『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至5个可比实例即可。 68.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。 A.同处于一个区域 B.同处在同一供求范围内的相似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区 『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。房地产是区域性市场，同一供求范围的相似地区的交易实例才可以作为可比实例。
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69.在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。大小一倍范围。 70.评估某套建筑面积为120m2的住宅在2016年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( )。 交易实例 建筑面积（m） 2用途 价格 （元/m） 2成交日期 区位 交易情况 甲 120 居住 12000 2016.9 不同供需圈 同一供需圈 同一供需圈 同一供需圈 正常交易 乙 105 居住 18000 2016.5 正常交易 丙 120 办公 15000 2016.8 正常交易 丁 115 旅馆 10000 2016.9 正常交易 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁 『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。甲和估价对象不在一个供需圈；丙丁的用途与估价对象不同。
71.估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 『正确答案』B
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