40.某房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/m2 ，现需要将其调整到2011年10月1日，已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以2009年1月1日为100)则2011年10月1日的市场价格为( )元/m2 。 A.3750.0 B.3751.5 C.3756.4 D.3775.3 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。3800×108.3/109.7=3751.5元/平方米。
41.评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/m2 ，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为( )元/平方米。
A.4075.3 B.4081.3 C.4122.5 D.4166.4 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2011年3月1日至2011年7月1日(价值时点)，共4个月，月平均上涨2%。3500×(1+1.5%)5 (1+2%)4 =4081.3 元/m2。
42.某个可比实例2015年1月30日的价格为1200美元/m2 ，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.4%。假设人民币与美元的市场汇率2015年1月30日为1 美元=6.2088元人民币，2015年9月30日为1美元=6.2062元人民币。则可比实例在2015年9月30日比较价格为( )元/m2 。 A.7689.12 B.7692.34 C.7723.11 D.7719.87 【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。1200×(1+0.4%)8×6.2062=7689.12元/m2 。注意汇率的选取。
43.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是( )。
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A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素下的价值，肯定偏小；快速变现价值不符合“适当营销”的原则，也会偏小。残余价值是在非继续利用情况下的价值，也小于正常的市场价值。
44.对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2 、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2 ，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为( )元/m2 。
A.8230.5 B.8112.5 C.8080,0 D.8075.0 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是计算最终比较价值。最终比较价格为(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5元/m2 。
45.评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等价值50万元。选取A、B、C三个可比实例，建筑面积分别为450平方米、410平方米和380平方米，总价分别为600万元、580万元和550万元，其中A、B分别包含40、30万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为( )万元。
A.487.77 B.509.38 C.537.78 D.559.38 【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是计算最终比较价值。市场价格=[(600-40)×400/450+(580-30)×400/410+550×400/380]/3=537.78万元
46.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。
A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【正确答案】C
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【答案解析】本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。 47.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/m2 。 A.100 B.300 C.600 D.900 【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000m2 ；土地单价=1800000/2000=900元/m2 。 48.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为()元人民币/m2 。(1 平方英尺=0.0929m2 )
A.17484 B.19020 C.19754 D.20539 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，成交日一次性付清的价格。
35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%) 1 +10/(1+7%)1.5 =105.91(万美元) 统一币种105.91×7.7=815.49(万元人民币)(注意汇率时间点的选择) 房地产建筑面积=3000÷0.65×0.0929=428.769(m2) 单价=8154900÷428.769=19019(元/m2)。
49.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/m2 。 A.2385 B.2393 C.2955 D.2964 【正确答案】A
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【答案解析】本题考查的是统一税费负担。分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。
第一步，计算正常成交价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。用减法 设正常成交价格为 X, X=2659-X×3.9%，X=2559
第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385 元/m2 。
转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格。
转嫁给买方的话，站在买方视角分析：买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格。
50.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。 A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定 【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是统一税费负担。转嫁给买方的话，站在买方视角分析。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费。
51.某住宅的建筑面积为100m2 ，买卖合同约定成交价为20000 元/m2 ，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为( )万元。
A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17 【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是统一税费负担。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格=买方实付金额-应由买方
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缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(万元)。
52.某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2 ，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59:1，9月30日为6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是( )。 A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2 B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2 C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2
D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1% 【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是统一计价单位。该房地产的名义交易价格为人民币1000美元/m2乘以当日汇率。
该房地产的实际交易价格为(200+800/1.0066 )×6.59=6404元/m2人民币； 该房地产于该年9月30日的市场价格为(200+800/1.0066 )×1.018 =1052美元/m2 ；
题中选项D因为汇率变化，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，则该类房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度会小于1%。
53.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为100万元和80万元，若将两宗土地合并则总价值为240万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( )万元。 A.80 B.107 C.113 D.140 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。正常价格=80+60×80/180=106.67(万元)。
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房地产估价单选题案例库
