房地产估价单选案例库
1、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 【正确答案】A
2、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 【正确答案】B
3、假设建筑物重置价格为500万元，有效经过年数为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物的每年折旧额是( )万元。 A.12.9 B.14.3 C.11.3 D.15 【正确答案】C 500*（1-10%）/40
4、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于( )。
A.估价委托人 B.估价利害关系人 C.承担估价项目的估价师 D.估价对象的权利人 【正确答案】C
5、替代原则是针对( )而言的。
A.房地产状况 B.估价对象 C.估价结果 D.估价目的 【正确答案】C
6、商品住宅可同时采用市场法、收益法和( )估计，以相互验证，但不互相替代。
A.路线价法 B.成本估价法 C.长期趋势法 D.假设开发法 【正确答案】B
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7、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是( )。 A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 【正确答案】A
8、房地产的供给曲线表示( )。 A.房地产的购买量与其价格之间的关系 B.房地产的出售量与购买者能力的关系 C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能力的关系 【正确答案】C
9、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其( )。
A.效用 B.花费的成本 C.市场价值 D.投资价值
【正确答案】A 现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
10、当人口数量增加时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会下落。
A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 【正确答案】D
11、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是( )。
A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
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C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 【正确答案】B
12、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的( )。 A、期初 B、期中 C、期末 D、任意阶段 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。
13、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。 A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B、待开发房地产建设发包日期 C、取得待开发房地产的日期 D、房地产开发完成并投入使用的日期 【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期。
14、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测( )房地产市场状况下的价值。
A、未来开发完成之时的 B、购买待开发房地产时的 C、建设期间的某个时间 D、全部租售出去时的 【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
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15、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%.报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为( )万元。
A、22253 B、23352 C、26488 D 、27796 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。建成后每年净收益=100×5×80%×12×(1-15%)×(1-30%)=2856(万元)，开发完成后现值为：
16、某房地产的建筑面积为3000m2，现状价值为5000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为200万元，残值为30万元，后续必要支出及应得利润为5000元/m2，重建后的房地产市场价格为20000元/m2.该房地产的市场价值为( )万元。
A、1330 B、4300 C、4330 D、4530 【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是假设开发法总结。(20000-5000)×3000/10000-200+30=4330万元。
17、某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。
A、75.6 B、77.6 C、80.6 D、87.6 【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是分解法。门窗等损坏的修复费用=2(万元)；装饰装修的折旧额=600×500×3/5=18(万元)；设备的折旧额=60×1/15×10=40(万
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元)；长寿命项目的折旧额=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(万元)；该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。 18、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是( )。 A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本 B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失 C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失 『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD；焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。
19、按照我国法律的规定，居住用地的最高适用年限为()年。 A、70 B、60 C、50 D、40 【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。
20、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。 A、社会因素 B、环境因素 C、人口因素 D、行政因素 【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。
21、下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是( )。 A、动态分析法测算结果精确 B、静态分析法测算过程相对复杂 C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间 D、静态分析法测算结果比较粗略 【正确答案】B
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